中國樓市持續加槓桿 房市泡沫風險大

大陸房價泡沫已成為全民焦點。房價暴漲的背後是居民槓桿快速上升，與此同時，開發商的槓桿率也在升高。從歷史來看，過度使用金融槓桿帶來的往往都是災難性的後果。

中共國家統計局19日發佈資料顯示，8月大陸70城新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有64個和57個，分別比上月增加13個和6個。

易居研究院智囊中心研究總監嚴躍進表示，8月70城新建商品住宅價格環比增幅1.3%，相比7月份0.7%的增幅有明顯的提升。這是2010年5月以來最高的環比增幅。資料顯示，8月上海和北京的房價分別同比上漲31.2%和23.5%，而二廈門和合肥的房價同比漲幅更大，分別達到43.8%和40.3%。

從去年下半年開始，房價再度飆升的輿論和情緒從深圳、上海、北京和一些二線城市依次傳遞。最早是在全國去庫存中，深圳房價以年增幅40%的水準突起，隨之而來的是京滬兩地的學區房搶房潮，而後離婚買房潮、房屋交易黃牛號被叫到天價的荒誕現象更是佔據市場炒作熱點。

更令市場恐慌的是土地價格的飆升。據中原地產統計，8月份全國單宗土地超過10億的地塊合計有65宗，其中溢價率超過100%的「地王」高達46宗，8月可以說是成為歷史上「地王」最密集的月份。而上半年全國已出現219宗「地王」。

市場分析人士認為，「中國經濟主要靠房地產，房地產不能崩盤」是眾多購房者買房的主要理由，即使未來房價下跌，幅度也有限，是相對最為保值的資產。

近兩個月的央行資料顯示，居民按揭已成為信貸的絕對主力。興業證券分析師閻常銘稱，1至8月，累計新增居民中長期貸款3.63萬億，同比增長90.4%。未來這一趨勢必然帶來一、二線城市房地產基本面的長期上行，銀行資產配置將持續大幅度向按揭傾斜。

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，「今年以來，在實體經濟走軟的背景下，銀行對按揭資產偏愛有加，反映在前期按揭貸款利率一路走低，信貸投放占比加大」，目前按揭利率優惠已近極限，8月全國首套按揭款平均利率4.44%；二套按揭款平均利率為5.39%，已連續9個月持平。

居民槓桿的快速上升已引起業內擔憂。國信證券分析師董德志測算，如果維持前7月居民貸款投放速度，2016年中國居民部門槓桿率將達到44.7%，遠超之前年份單年加槓桿的速度。

中國社會科學院世界經濟與政治研究所副所長姚枝仲警告，當下是通過居民貸款支撐起房價上漲，其中是存有風險的。在高房價沒有明顯回落的情況下，又出現進一步的上升，這就是一個泡沫的過程。

在居民槓桿上升的同時，開發商的槓桿率也在升高。中共統計局資料顯示，截至2016年8月26日，房企公司債融資規模達到6534.6億元，平均利率僅為5.16%，規模已經達到2015年全年的151%。已經公佈的半年報也顯示，上半年上市房企平均資產負債率為76.4%，其中32家企業負債率已突破80%。

陸媒《經濟日報》評論稱，從歷史來看，過度使用金融槓桿帶來的往往都是災難性的後果，如果今天中國房地產市場繁榮只能建立在過度金融槓桿的基礎上，風險一定是巨大的。

日本房地產泡沫破裂後，經濟至今沒有恢復；美國2008年次貸危機後，經濟也還在恢復中。

彭博社近日報道稱，持續允許房價大幅上漲，中共央行將顯著增加房市泡沫崩潰的風險。到那時候，救助房地產市場所需的資金將遠遠超過2015年拯救股市所花費的數千億美元。<>

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