反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）急彈，最新報133.41，按周飆升1.62%。分區指數全線上升，港島、九龍、新界東及新界西分別上升1.94%、1.5%、2.51%及0.92%。其餘領先指亦全線急升，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別上升1.24%、1.7%及1.66%。
壓縮空間叫價更高
CCL飆升，創71周最大升幅，除了新界西升及大型單位指數升幅略低外，其餘指數升幅逾1.5%以上，新界東連升6周，對上一次要追溯到14年5月底，累計升幅6.6%，升勢頗急，以點數計算已連續兩周超越港島區。八大領先指數全線皆升，屬6周來第二次。
金融市場表現靠穩，將繼續支持樓市反彈。
一手市場方面，筲箕灣新盤開售143伙，反應踴躍，即日沽清。馬鞍山新盤首推260個單位，主打迷你單位，以上車不用3百萬作招徠，市場反應熱烈，超額認購十多倍，開售亦即日估清。
該盤銷售情況有幾點啟示。其一，樓價高企，完全超越負擔能力，發展商以壓縮單位面積達至銀碼細易上車的宣傳效果，呎價其實比同區二手樓價高兩成，絕不便宜，奉勸買家留意此類單位的風險。其二，發展商的銷售方式是把買家分成三類，分別是認購全層單位、認購多個單位及只認購一個單位。發展商先照顧前兩類人士，明顯是投資者優先，所謂用家優先、港人優先等只能看發展商口面，政府對此市場行為毫無表示。其三，市場指該盤投資者佔五成，比例極高。雙倍印花稅不但未能針對銀碼細的單位收阻嚇作用，收緊按揭令用家更難上車，卻有利於取用低成數按揭的投資者。不知政府何時才採取行動堵塞漏洞，體現供應不足，用家優先的大原則。
流轉不足中介爭崩頭
上兩期已結論現時樓策遠不及20年前，輪候公屋人士情況更是主權移交以來最差。居屋雖然復建，但供應量無法與正常時期比較，置業階梯基本斷裂。即使上了公屋，由於樓價太貴，改善居住環境極為困難，單看近期居屋綠表申請數字低企，申請者逾半棄選便可知，公屋流轉量不足導致輪候時間拖長。
為了解決置業難題，政府推出五花八門的計劃：白居二、綠置居、置安心、長者樂安居、富裕長者屋等，又重新研究租置計劃。選擇看似甚多，但到底這些是持續策略還是藥石亂投？
廿年來樓宇銷售透明度有所增加，實用面積取代建築面積報價，一手銷售有清楚價單及詳細樓書，提供未裝修的示範單位等。但隨之而來的發展商複雜回贈，實用面積包括窗台陷入組件、部份牆身厚度、工作平台及環保露台最外圍，實用面積是否真的實用？樓書百多頁，但不少買家收樓時仍被不符期望的單位設計大嚇一跳，樓書是保障了發展商還是消費者？
地產中介環境也不見得是廿來年最好，調控措施令成交谷底徘徊，領有牌照的代理每年平均成交由99年的5.8宗跌至15年的2宗，今年勢將更低。新盤經常出現代理多過買家「爭崩頭」的情況。他們大多希望樓價回到合理水平，政府撤去調控措施，讓交投量回復至正常水平。
地產商環境廿年來最好
再從地產商的角度分析一下。地產商的利潤可分兩部份，一是即售樓量乘以邊際利潤率，另一是租金回報。二者簡單來算就是樓價的一定百分比。政府政策是維持樓價穩定，若穩定於現水平，又配合增加土地供應，即各大地產商的利潤亦隨之增加。
因應市民負擔能力有限，發展商多建超小型單位，可謂一舉三得。其一，呎價比有房單位更高，但銀碼細方便用家及投資者入市，增銷售量。其二，樓盤伙數越多，就可用盡窗台、工作平台、環保露台等豁免面積，優化利潤。其三，配合政府以量為策。只要把新盤豪華包裝，不分區份，皆可收取天價管理費，物業管理公司多隸屬地產商，盈利留於集團。
車位嚴重短缺，租金回報可觀，發展商大多惜售。
政府放寬樓花期至30個月，發展商可因應市況選擇更早出售。政府收緊按揭，造就發展商提供各種財務安排的優勢，二按利率比一按高一大截，為地產商提供另類收入來源。
特區政府把巨額資金投入基建為社會及樓宇創造價值，無可厚非，但在供應不足下，同時提高某些區份樓價飆升的風險，個別發展商的土地儲備正等待時機。誠然，地產商面對的風險亦在上升中，大量投地出價進取的中資地產商進入巿場，建造業勞工短缺令成本上升，供應陸續增多樓價受壓等，但利好因素明顯蓋過不利因素。
在商言商，把股東回報最大化並無不妥。事實上，最近一財政年度，恒生地產分類指數成份股的利潤總和達2千3百億，相當於全港打工仔儲了17年強積金總資產的四成。只要特區政府保持現有策略及環境，地產商視之為廿年來最好時機，雖不中亦不遠矣。◇
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