今年以來,大陸一線城市一波接一波的「地王」潮讓市場擔憂不已,但高地價並沒有因此而停止,日前上海在1天內誕生3塊區域「地王」,引起業內譁然。業內人士表示,此事恐將引發樓市新一輪調控。

8月7日,融信中國以110.1億元摘得合併後的新靜安區中興社區兩幅地塊,名義樓板價10.03萬元/平方米,溢價率139%,可售面積樓面價高達14.3萬元/平方米,創下中國土地成交史上單價最貴「地王」紀錄。

上海鏈家資料顯示,距離該地塊直線距離300米的在售新房專案綠洲雅賓利花園,目前的成交均價為8.6萬元/平方米。在該區域以高價拿下「地王」的開發商,產品營運壓力相當大。

此外,中駿以總價6億元獲得青浦區徐涇鎮徐南路北側地塊,溢價率165%,樓面價4.5萬元/平方米;建發、中糧、首開聯合體以67.9億元競得寶山區顧村地塊,溢價115%,成交樓面價5.37萬元/平方米,均創造了區域價格「地王」。

同策諮詢研究部總監張宏偉表示,從政策發展趨勢來看,市場火熱及「地王」頻出有可能加速政策從嚴執行,融信百億「地王」之後,官方會密切關注上海樓市變化。他預計,9月前後樓市調控政策有可能會進一步從嚴執行,新一輪的控「地王」降槓桿等措施也會到來。

「地王」頻出

據中原地產統計,8月上半月,武漢、合肥、成都、上海等地再拍出10宗溢價率超過100%的高價地(單塊地總價高於10億元)。前7個月,中國總價超過10億元的地塊多達257宗,其中溢價率超過100%的「地王」128宗。加入8月上半月的資料後,今年以來中國已有近140塊高價地溢價率超過100%。

中原地產首席分析師張大偉直言,如果未來1年內房價漲幅不超過50%,競購「地王」的企業都將面臨風險。高地價將為房地產市場埋下重大隱患。

金融風險極有可能爆發

業內人士稱,今年以來無論是房價暴漲,還是一波賽過一波的「地王」潮,均已看不懂。表面上看,開發商大膽搶「地王」是房子賣得好,資金回籠快,但背後原因卻源於寬鬆的貨幣環境。有些房企要麼是跟險資或其它非銀行金融機構聯手拿地,要麼是得到了銀行的高額授信。在實體經濟持續下行的背景下,資本大量投入房地產市場只會助長投機性,且是對實體經濟的抽血。這種現象讓人擔憂。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為,今年以來上海「地王」現象與往年不同,往年一般是一個城市出一個或幾個「地王」,一旦市場遇到調整,這幾個「地王」或會存在操盤的風險,最糟的結果就是項目降價銷售或股權轉讓。但目前來看,房企越來越多通過金融機構場外配資加槓桿方式進行拿地,甚至不惜成本製造「地王」。

他稱,從預期影響來看,隨著政策面的收緊與市場調整期的到來,「地王」風險會大大增加,一旦這樣的風險到來,除了波及房企自身,還會波及到金融機構,甚至金融機構背後的個人投資者。對於上海土地市場來講,一旦樓市進入調整的階段時,整個市場有可能會出現跌聲一片,批量的「地王」項目有可能因此而陷入困局,系統性的金融風險極有可能會爆發。<>