中國樓市半年考 市場或將再入調整期

今年上半年，儘管大陸一線城市及部份二線城市房價快速暴漲，土地市場拍出的219宗「地王」，但房地產市場總體成交率不如去年同期，這意味著三、四線城市誰來買房的困境或將延續至一線城市，樓市或將再進入調整期。

第一季度，深圳房價延續2015年底的漲勢，直至「325」新政出台。儘管如此，據克爾瑞房產統計，截至2016年6月底，深圳新房均價已達51006元/平方米，較去年12月底的漲幅達16%，同比上漲47.4%。

與深圳一樣領漲的還有上海。上海鏈家資料顯示，截至6月30日，上海房價均價已漲至45411元/平方米。據克爾瑞房產統計，上海新建商品住宅價格6月份環比上漲2.4%，同比上漲33.7%；二手房價格環比上漲2.2%，同比上漲30.5%。

中原地產研究資料顯示，上半年，北京新房市場上普通住宅和別墅共成交24186套，簽約項目成交均價達34847元/平方米，創下2010年以來半年成交均價的最高水準。

中共國家統計局資料顯示，6月份70個大中城市中，房價同比上漲的城市有57個，占比超過八成。其中南京、廈門和合肥房價同比漲幅均逾29%，趕超北京和廣州。

樓市的「高燒」還體現在土地市場上，「地王」頻出引起外界關注。據中原地產統計，今年上半年，中國50個主要城市誕生的「地王」多達219宗，土地出讓金總額首次突破萬億元，高達10243億元，遠超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅超過200%。

僅前5個月，大陸土地市場總價超過15億元的地塊有105，成交總價為3288.2億元，其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達1785.8億元，占比為54%。分析人士稱，央企在房地產市場的擴張緣於「不差錢」，部份央企為避免被整合而在短期內快速做大地產板塊，從而催生高價地。

隨著房價暴漲，「地王」湧現，下半年樓市的走勢成為各界關注焦點。中國社會科學院財經戰略研究院近日發佈的《中國住房2016中期報告》預測，今年下半年至2017年第二季度，房價漲幅或呈回落趨勢，房地產投資增速將趨緩。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，樓市分化越發明顯，對於房價上漲過快與「地王」頻現的城市來說，未來的走勢仍面臨不確定性。在這樣的市場背景下，樓市會進入調整期，甚至個別房價上漲過快的城市會出現下跌。對於大多數非熱點城市來講，仍面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面並沒有實質性改變，去庫存仍是主旋律。

央行的金融貨幣政策將對下半年房價產生影響。資料顯示，今年年5月M2同比增長11.8%，增速環比大幅回落1個百分點，與3月高達13.4%的增速相差甚遠。與此同時，上半年銀行按揭利率一路下行。

業內認為，隨著降低首付新政的落地，按揭業務範圍逐漸擴大，銀行開始考慮低利率低首付帶來的高槓桿風險，預計下半年銀行按揭政策將逐漸趨於穩定。

陸媒新華社本周三發文稱，本輪部份城市房價暴漲更多與金融槓桿撬動有關，槓桿過高勢必催生價格泡沫，導致樓市、金融體系甚至整個經濟出現風險。<>

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