反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）牛皮靠穩，最新報128.75，按周升0.3%。分區指數各有升跌，港島區及新界西分別上升1.58%及0.71%，九龍區及新界東則分別下跌0.78%及0.25%。其餘領先指數全線靠穩，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別上升0.01%、0.35%及0.29%。
利率趨負值推高資產價格
CCL連續6周於128水平上落，過去10周更出現一周升一周跌的局面，樓市缺乏明顯方向。港島區連續兩周急升，累計升幅2.8%；九龍區則連跌兩周，回到14年9月水平，成為這次跌浪表現最差的區份。新界西連升兩周，是8周以來首次。
6月份金融市場非常動盪，先有美國議息，預期聯儲局將維持利率不變，但未來息口方向轉趨不明朗。英國下周「脫歐」公投充滿不確定性，市場資金避險，德國及日本十年期國債推至負值的記錄新低，十年期美國國庫債券亦從年初2厘以上跌至現時1.6左右，短中期投資即使零利率亦開始變得吸引。全球量化寬鬆導致資金泛濫，香港是全球少數維持3A信貸評級且與美元掛鉤的經濟體系，資金完全自由出入，泊港資金將會更多。
筆者多次在本欄指出，新興市場開放及互聯網資訊爆發為全球帶來的高經濟增長期已過。利率與經濟增長有一定關係，低增長意味利率將長期低企，各大經濟體系的利率正全面趨向「日本化」，結果將會把固定收益資產價格進一步推高。香港政府由於在控制匯率、利率、輸入人口結構及外來買家的能力極之有限，情況將更嚴峻。現行房屋政策及調控措施能否令樓價回到合理負擔水平，筆者並不樂觀。
土地使用監控存漏洞
近日傳媒廣泛報道大潭灣東丫背村懷疑有人非法霸佔官地、非法改建寮屋及違反海岸保護條例等，且部份懷疑違規行為事發已近30年，惟政府各部門居然未有察覺。東丫背村位處冷門行山徑，鮮為人知，但並不算隔涉，從石澳道下行只要15分鐘，從大潭灣碼頭駕快艇只需數分鐘。
筆者多年前行山經過，對該處印象頗深，皆因所在地背山面海，自成一角，忽有新簇建築，屋前設雅致花園，屋外有沙灘，私人渡頭繫上快艇出入，恍如世外桃園。
各大傳媒連日聚焦報道，政府亦不敢怠慢，馬上發出清拆令，又豎立告示牌。清拆令到期日仍未見涉事人士行動，遂馬上派人現場清拆。若非有傳媒揭露，恐怕政府不會如此神速處理，可見傳媒監察的重要性。事件亦肯定餘波未了，本港還有不少類似的村落，單是鄰近東丫背村的便有爛泥灣村、銀坑村、鶴嘴村、土地灣村、大潭村等，每條村仍有不少寮屋，外有登記編號，但筆者眼見亦有新式建築，恐怕東丫背村事件非此一端。
近日，違規使用土地事件接二連三，新界西北保育地區非法傾倒泥頭出現泥頭山，棕地超越豁免用途，保育地帶遭非法開墾及修路等，給人的印象就是政府監管不力。但另一邊廂，政府強調建屋土地不足需大量改劃，試問如何服眾？
深入調查後開誠佈公
東丫背村事件凸顯多層面監控問題。最表面的是違規建設佔據總面積達9萬方呎，居然長期不被發現，令人懷疑政府有否巡視，即使有巡視，範圍是否全面及定時進行。政府可考慮把類似村落的資料在網上公開，鼓勵舉報，讓全民發揮監察作用。
更深一層的問題是，規劃署早於10年前已把東丫背村劃作海洋保護區，受海岸保護區規例監管。以鶴嘴海岸保護區為例，該處不但禁止未批准船隻駛入，且豎立特殊水域浮泡。為何東丫背村處理方法完全不同？興建數個渡頭卻不為人知，莫非10年來根本無人跟進？哪個政府部門需要為此事負責，政府必須釐清。
另一層次的問題是地政署署長已承認署方知情，卻未有採取行動，到底所為何事？一個可能性就是內部人為疏忽或跟進出現問題，參閱多年來審計署的報告，跟進不足乃大部份政府部門通病，署方需盡快檢討及改善各項監控流程。
另一可能性可能涉及人為包庇，由於事涉退休高官及富商，署方宜邀請獨立人士加入調查以增加公信力。
香港尺金寸土，有充份誘因作霸地、僭建、破壞後申請改劃等行為。
在罰則方面，若佔用官地30年只需把違規建築拆卸，還完土地了事，沒有施以阻嚇性罰則，將難以服眾亦難儆效尤。過去數年，地價樓價飆升，政府亦應全面檢討現行罰則，有否與時並進。
違規使用土地事件接二連三，政府必須查個水落石出，向公眾交代始末，並提出改善措施，以挽回公眾對政府對土地使用監控能力的信心。◇
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