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近日,北京再拍出3幅「地王」,該3幅地的成本價遠高於周邊的在售商品房價格,麵粉貴過麵包的現象越發嚴峻。事實上,「地王」項目解套較難,風險也越來越大,此前京滬兩地誕生的「地王」,至今仍有20多個尚未解套。

5月5日,北京市昌平區南邵鎮、大興區黃村鎮共有3幅地出讓,3幅地的純商品房部份拍出了3.38萬元/平方米、3.52萬/平方米、3.57萬/平方米的單價,均刷新區域新高。按業內估算,這3幅地的價格超出預期。

這給北京房地產市場帶來不小的刺激,市場開始變得恐慌,不斷攀高的地價被視作房價新一輪上漲的信號。按照行業慣例,當土地單價超過3萬元時,產品需要做成高端住宅才能獲得合適的利潤。

以昌平南邵為例,目前在售洋房類產品的最高售價在3萬元左右,明顯低於2幅「地王」的成本價,大興黃村的土地價格同樣高過同區域的大部份在售專案。中原地產首席分析師張大偉認為,按照這3幅土地的成本計算,未來房價成本將超過6萬元/平方米。

按照慣例,「地王」出現後,周邊的二手房業主往往會進行提價。上述區域的中介稱,上周末這兩個區域的二手房雖未出現明顯漲價,可業主的態度已轉變為先不著急出手。

「地王」賺錢並不容易

事實上,「地王」項目賺錢並不容易。資料顯示,2009年以來,京滬兩地誕生的「地王」項目至少仍有20多個尚未解套。

有業內人士稱,「一塊『地王』砸在手裏,房企5年的積累就沒了;要是拿錯了兩塊『地王』,說不定整個企業都危險了。綠城就是因為拿錯了幾幅『地王』,以至於宋衛平不得不將親手創建的企業控股權拱手相讓。」

頂豪項目去化需20多年

亞豪機構資料顯示,2015年扣除配建及競建部份,成交地塊中純商住宅的實際樓面價每平方米超過5萬元的住宅用地達到10幅。業內人士表示,北京瘋狂的地價將導致未來上市的項目經營風險加大,2016年北京樓市將產生波動,年底時或將迎來一波低潮。

亞豪機構市場總監郭毅表示,「地王」盤賴以解套的關鍵點是房價持續高速的上漲,在房價沒有上漲到「地王」盤預期價位時,房企只能選擇延遲推盤,以時間換市場。而拖延入市會令房企付出更高成本,長遠看會拖累企業的擴張速度。

亞豪機構預計,未來北京市單價10萬以上的住宅供應可達4千多套,而去年北京10萬以上住宅的成交量為200套左右,按此節奏,這些項目的去化周期高達20多年。◇