11月11日,中共央行、銀保監會聯合發布6大板塊、16條措施,「做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作」。這是本輪房地產市場調控進入政策寬鬆期以來,力度最大的一次,被視為當局紓困房地產行業的標誌性動作。但是,中國樓市是否因此就得救了?可不一定。本文概述三點理由。

第一,中國樓市泡沫已經破裂 任何否認都是幻想

日本是房地產泡沫的經典案例。1980年代中期起,樓價飛漲,到1989年底,日本的全部房地產價值超過了美國房地產價值的5倍,是全球股市市值的2倍以上。也就是說,把日本賣掉,可以買5個美國。1990年泡沫破裂,日本全國平均樓價一路下跌,整整持續了20年!

日本是中國的前車之鑑。固然,中日國情大不同,但經濟規律畢竟是規律,表現形式可以各異,但邏輯是一致的。從多種指標來看,今日中國房地產的泡沫遠甚於昔日日本。根據任澤平等人的研究,2020年中國住樓市值為62.6萬億美元,明顯大於美國的33.6萬億美元、日本的10.8萬億美元、英法德三國合計的31.5萬億美元。從住樓市值與GDP的比例看,2020年中國為414%,此數值日本房地產泡沫破滅前也就391%,2008年金融危機前後美國僅為169%。

日經中文網月於2021年9月刊發「中國房地產風險超過日本泡沫期」一文,其中指出:中國大城市圈樓價老百姓買不起,深圳市的住宅價格平均為年收入的57倍,北京市也達到55倍,而泡沫期的1990年的東京也僅為18倍;從整體貸款餘額中房地產貸款所佔的比例來看,目前的中國接近三成,高於約為21~22%的日本的泡沫期。

因此,2021年8月恒大暴雷作為中國房地產泡沫破裂的標誌,可以說是必然的了。自此,中國樓市一路下滑,至今沒有探底。如果用日本狀況來衡量,見底還早呢!

1991年日本最大的城市東京,3個月內樓價暴跌65%;而中國樓價下跌的步伐要小得多。這種差異,是中日國情不同造成的泡沫破裂的方式不同(比如中國一些城市出台「限跌令」),但泡沫破裂的實質是一樣的。

中共當局不願意承認泡沫破裂的現實,迫使央行、銀保監會聯合發布的「金融十六條」,還幻想著救市。這是政策使勁錯了方向。

第二,「金融十六條」可能大規模誘發道德風險

「金融十六條」的核心是擴大房企融資管道,允許多種貸款展期,並明確「保交樓」的資金來自政策性銀行。這能不能救市還是兩說,但誘發大規模道德風險則難逃過。且看其中一些政策。

(一)穩定房地產開發貸款投放,金融機構合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險等;(二)從監管部門角度,呼籲各銀行和銀保監系統,支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期、調整還款安排。從11月11日起,未來半年內到期的,可以允許超出原規定多展期1年。(三)鼓勵信託等資管產品支持房地產合理融資需求;(四)支持國開行、農發行等開發性政策性銀行,為房企提供「保交樓」專項借款。(五)開出了金融機構的「免責條款」,「對於新發放的配套融資形成不良的,相關機構和人員已盡職的,可予免責」;(六)銀行「兩道紅線」鬆綁,延長政策過渡期。

上述政策的核心是放寬風險控制。例如,受多種因素影響,房地產信託成為「違約大戶」,2018年出台的資管新規對信託嚴加整頓,資金信託投向地產領域的規模自2019年以來持續下滑,截至今年上半年已經降至1.42萬億元,佔比降至9.53%,較2019年三季度末的峰值2.78萬億元(佔比15.01%)縮水1.36萬億元。「金融十六條」這次竟然把信託又搬出來,顯得病急亂投醫,而信託會不會再此渾水摸魚呢?

雖然擴大房企融資管道、允許多種貸款展期設置了一些條件,但眾所周知,房地產業和金融業是中國最黑的兩個行業,腐敗、詐騙案件層出不窮,現在為救市放開政策閘門,竟然設置「免責條款」,渾水橫流不難想像。

第三,中國樓市的市場需求已嚴重萎縮 「金融十六條」作用有限

「金融十六條」針對的是房地產業融資問題。而根據測算,歷年來,中國房地產企業去年的資金來源有52.9%是靠住房銷售獲得,銀行貸款僅11.6%。也就是說,解決房地產企業的資金問題,大頭還在房屋銷售。因此,當局要想成功救市,關鍵在於重建市場信心,激發房地產市場需求。

問題恰恰在於市場需求已經完全逆轉了。2012年中國商品房銷售額超過6萬億人民幣,以後一直攀升,2016年超過10萬億,2021年高達18萬億。今年呢?1-10月住房的銷售金額負增長在28%以上,其中TOP100房企銷售總額為60,954.6億元,同比下降43.4%。這就是中國式泡沫破裂。

中國樓市的市場需求,可簡單分解為兩個方面。其一,投資(投機)需求。根據楊天宇早年一項研究,如果以包含灰色收入的數據來計算樓價收入比例,則最高收入階層的總收入比其他階層高得多,樓價收入比很低,完全有能力承受高樓價。該階層的房地產投機是引發房地產泡沫的重要原因。但近年來中國政局向左轉,「共同富裕」成為中共政策的一根關鍵詞,稅收稽查瞄準「雙高」人群,「房子用來住的,不是炒的」,致使最高收入階層開始逃離樓市、逃離中國,投資(投機)需求大受抑制。其二,剛需和改善性需求。由於中國人口走向負增長、高齡化和少子化,中國住房已總體過剩,中國長期經濟增長率可能跌至2%—3%而非官方希望的4%—5%,這些都嚴重打擊了剛需和改善性需求。

由此可見,市場需求起不來,房子就賣不好,這就導致房企的償債能力和融資能力嚴重不足,中國樓市就將被凍在漫長的冬天裏。

結語

今日中國房地產泡沫的破裂,直接來源於中共1998年開始的掠奪性房改政策。樓市成為中國貧富差距的主要推手。迄今,中共不去面對房地產泡沫破裂的現實,還幻想救市,這只會使中國式的樓市泡沫破裂變的更殘酷。如果說日本平穩渡過了20年的樓市下跌周期(樓價跌去3/4),那麼中國恐怕就難有這麼幸運了。#

(大紀元首發)

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