連續加息效應 美國房市承受巨大壓力

在房地產市場和租金市場雙雙走低之際，本周三（11月2日），美聯儲再次對聯邦基金利率加息75個基點。這一最新加息決定會對房市帶來哪些影響？

近期公布的數據顯示，9月份全美新房銷售量比8月份下降10.9%，比去年同期下降17.6%。樓價在9月份創紀錄地下跌了2.6個百分點。房租中位數在第三季度也下降了0.4%。

據《國會山報》（The Hill）報道，美聯儲主席鮑威爾（Jerome Powell）認為，租金通脹將開始放緩，但與他的目標還有很大距離。他還說，放慢加息的時機快到了，可能出現在下一次會議或之後的會議上。

周三、周四（2至3日），《按揭日報》（Mortgage News Daily）30年期貸款指數連續上漲0.11%和0.10%，達到7.30%，但此番上漲與本次央行加息無關。

美國地產經理人協會首席經濟學家勞倫斯·雲（Laurence Yun）認為，先前的預測已經涵蓋最新的加息消息，即使央行大幅提高短期聯邦基金利率，長期利率只會輕微變動，因為目前的按揭市場已消化美聯儲的最新舉措。

按揭利率與10年期國債收益率以及經濟掛鈎，而不是和央行的聯邦基準利率掛鈎。央行加息時，按揭利率或升或降。銀行等發放貸款的機構如果在加息前就已對央行的加息達成共識，則可能提前上調按揭利率，消化央行加息產生的壓力。

按揭利率還受到多個其它因素的直接影響，除了與國債利率掛鈎外，還受到貸款市場供求、通脹、就業、經濟前景等多種影響。比如，當通脹上升時，按揭利率也會隨之上升。另外，住房抵押支持債券（MBS）市場也會影響按揭利率，當投資者需求不高時，則上升利率以吸引買家，反之則下降。

美聯儲最新加息政策儘管未直接影響當日的按揭利率，仍然引起了人們的不安。

馬薩諸塞州參議員伊利沙伯・沃倫（Elizabeth Warren）及其同僚本周一致信美聯儲主席鮑威爾，表示非常擔心加息導致經濟放緩、卻不能減緩家庭開支上漲帶來的傷害。

加息或許不會立即對按揭利率產生影響，但實際的影響仍或早或遲會通過利率表現出來。

據個人理財網站「銀率網」（Bankrate）首席金融分析師麥克布萊德（Greg McBride）分析，2022年初以來按揭利率的連續上漲，對購房者負擔能力產生的影響，等同於樓價上漲35%。

假設30年貸款40萬美元，按去年12月份3.11%的利率計算，每月還款額約為1,710美元；按當前的利率7.08%計算，每月還款為2,682美元，每月多還972美元，整個貸款期將多還35萬美元。

在連續加息的影響下，住房市場投資在6至9月間以26.4%的年率收縮。安永集團首席經濟學家格利高里·達克（Gregory Daco）告訴CNN，按揭利率的飆升和極高的樓價，導致首次購房者人數大規模回落，並且推開了投資者。

房地產行業的健康程度與借貸成本密切相關。央行加息對樓價和房市形成壓力會比其它行業更早，房地產市場被視為經濟的風向標，其收縮將不可避免地拖累整體經濟的增長。#

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