美聯儲加息0.75厘,符合市場預期,目前利率處於2.25%至2.5%的區間位置,相比一年前「零息」水平是差別很大,但較雷曼爆煲前、長期平均值卻仍然極低。香港住宅樓價自2009年後,藉低息「乘風破浪」升了又升,直至疫爆後才「乖乖」煞車。

除了息口抽高可影響樓價外,另一變數乃香港人口。港樓「兩個十年」隨淨遷入人數不斷上揚,享受著價格飆升,但在《港區國安法》推出後,港人離港、內地人來港亦少(近年來勢本已減弱),罕有同時打擊剛性、投資需求。

零息年代劃上句號

原本雷曼事件、金融海嘯正好給予在當時已經過熱的樓市,一個黃金機會降溫,但熱錢湧入,零息口擔當了不請自來的「白武士」角色,挽救了不用「挽救」的樓市。當然,業主不願看見樓價下跌,那管是甚麼時候、需不需要調整,故樓價閃插一下後迅速反彈,市場又再繼續歌舞昇平「Music Continues」。

當太古城等多個屋苑在2011年前後上破「萬元」呎價時,有券商發表研究報告,提出對樓價的擔憂,包括巴克萊資深分析師等,但卻被「零息」兩字無情欺壓得透不過氣來,市場開始有點失去理智,認為租金回報率(Yield)就算不足3%,港樓還是可買,錢總比放在銀行有用。這不是完全沒道理,但難道沒有值博率更高的其他投資選項?很明顯是有的,但錢就是大量投往樓市的懷抱裡。

到了在2018年,太古城呎價又再「報喜」,衝破兩萬重大關口,創造歷史;但同時如此高聳入雲的呎價,令打工仔與年青人對港樓處絕望狀態,從此與磚頭無緣。不少曾接受訪問的市民回應道:「收入永遠追不上樓價。算了吧!」

據包括Demographia等多個樓市資訊網站,港樓呎價以約2.3萬港元姿態,「傲視」其他金融中心城市,如東京呎價報約6,900港元、倫敦約1.2萬港元、悉尼9,300港元、紐約1.1萬港元等。(全以市中心計算)

換句話說,當全球同處低息環境時,港樓孤軍深入至呎價的「無人之境」。如今時移世易,息口逆轉,那「升得多」的港樓是否會「跌得多」,暫有待觀察。但最起碼,今因息口上揚,現金流撲向有息戶口,用於購房游資定當應聲而減。

香港樓價因低息已累積龐大升幅(來源:Trading Economics、中原地產/大紀元製圖)
香港樓價因低息已累積龐大升幅(來源:Trading Economics、中原地產/大紀元製圖)

人口減半世紀首次

眾所週知香港出生率一向偏低,只是並非很多人知道其已「接近全球榜尾」,而出生人數在2020年更首現低於死亡人數情況(統計始於1961年),相差約7,600人,而2021年差距進而擴闊至14,200人。1997年時淨出生人口高達27,500人,2007年報31,500人,但於2013年數字突然急降至13,700人,隨後輾轉萎縮,到了2017年首度跌破一萬後再沒重返5位數,近兩年更見「負數」。

據統計局資料,持單程證移入人數在過往十年維持在4至5萬左右,他們有助房屋需求,大量填補出生下降的缺口,為樓市「白武士」。但是自2019年起淨移入數目顯著減少,或因疫情或因社運,另反有不少因《港區國安法》而搬走,離大陸遠一點(他們來港本是為了離開)。另亦有內地專業人士稱,大陸實行「全球徵稅」,若如實報稅,即使在港工作已享不到稅差優惠,不如留在內地租金與生活費較便宜的一、二線城市。

與此同時,內房問題火燒連環船,在自身難保的前提下,還有誰持多餘資金給香港貴樓接火棒?許家印等在港不正是在沽房、沽物業嗎。

所謂「此一時,彼一時」,過往廿年的炒高因素今天一下子消失或逆轉,香港樓市將如何面對超高海拔的寒冷。◇

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