中國大陸出現爛尾樓停貸潮,香港樓市何去何從?前有線財經台台長顏寶剛在網台節目《珍言真語》表示,香港樓市前景難測,幾個訊號顯示樓市可能有所調整,包括最近發展商以低於市價賣樓;新任特首李家超可能會增加樓市供應,以及移民港人放售物業等。

追蹤香港樓價的中原城市領先指數CCL在7月22日公布最新的數值為179.85點,截至7月17日,按周指數下降0.66%,按月則升0.30%,自疫情爆發以來(2020年1月26日起)上升1.28%,而3年的累積跌幅為4.81%。

顏寶剛認為,香港樓市難以預測。從2003年開始,香港樓市一直向上,在2008年雷曼危機後有很小的調整,隨後繼續上升。但到今時今日,大陸經濟問題已經影響了香港經濟復甦步伐。由2003年開放自由行後,香港經濟依賴大陸,令各行各業發展失衡,疫情後便出現街舖空置、員工失業的情況。

李家超上任之初就強調注重房屋問題,並成立兩個工作組。顏寶剛認為,相信是港府得到北京指令解決年輕人置業問題,預料有可能出現類似前特首董建華的「八萬五」,一直增加土地房屋供應,可能會打破樓市的供求平衡。

顏寶剛也指,大陸發展商的毛利率只有幾個百分點,而香港發展商的毛利率達到四成、五成以上。在新的政治形勢下,如果大陸房地產的遊戲規則搬來香港,或許也會對香港樓市帶來一定影響。

至於香港樓市是否有爆破的風險,樓價大跌會否令借貸賣樓的人士變成負資產,顏寶剛指,政府今年早前推出放寬按揭樓價上限,即俗稱「波叔plan」,千萬物業上車盤按揭可達九成,形容是「匪夷所思」。不過,香港很多樓盤不需要按揭,會起穩定市場的作用,並非像1997年一樣普遍高槓桿、高負債。但與此同時,移民潮下大批港人可能要放售物業,例如有超過12萬港人通過BNO簽證移民英國,估計他們在香港擁有數萬個物業,市場是否能承接是個疑問。

大陸爛尾樓規模大 將產生連鎖效應

至於大陸出現爛尾樓業主停貸潮,顏寶剛指,爛尾樓從90年代已經屢見不鮮,但目前爛尾樓大規模爆發,連鎖效應會影響整個經濟。

克而瑞地產研究7月20日發布報告指,截至7月19日,據不完全統計,中國累計約230個項目業主發布了強制停貸告知書,涉及25個省、市、自治區的82個城市。

據外媒引述消息,中共政府準備撥款7.2萬億人民幣投入基建項目,規模是2008年4萬億規模的1.8倍。顏寶剛認為,如今情況與2008年不同,7萬億救市未必會像2008年一樣奏效。他指,2008年中國大陸經濟仍有8%至9%增長,投入4萬億後很快有乘數效應,但是今日大陸經濟受到房地產「三條紅線」以及「共同富裕」等影響,失業率創新高,經濟難以像2008年或2020年疫情初期一樣較快反彈,再加上封城打擊經濟、民生。

除了經濟不景氣之外,顏寶剛指,影響樓市的主要是信心不足,對中國大陸樓市前景看不透,新樓銷售大跌三至四成。@

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