房地產將越來越多地面臨兩種相反的力量。一方面，隨著抵押貸款利率的上升，房屋所有權的負擔能力降低，購買將受到影響。另一方面，對通脹的持續擔憂將驅使買家進入房地產，因為歷史表明，房產為他們的財富提供了通脹保護，特別是在面對股票和債券價格下跌的情況下。

這些力量的平衡可能會驅使買家進行購買，但因房價分布整體上升，所以人們可能會在較低價位附近交易，而不是購買他們本來所希望的高價位住宅。

其中一些影響在現有的統計數據中已經很明顯。美國商務部報告稱，當去年抵押貸款利率保持在低位時，房屋購買量激增。在2021年8月至12月的短短四個月內，購房速度增長了22%。

今年的前兩個月，仍然很低的抵押貸款利率維持了很高的銷售水平。誠然，統計數據顯示，1月和2月期間適度裁員了5.8%，但這與其說是疲弱的跡象，不如說它反映了統計數據的通常逐月變化。

2022年5月4日，一個標誌指向加利福尼亞州阿爾罕布拉（Alhambra）的一棟待售房屋。美聯儲宣布了20多年來最大的加息以應對美國的通貨膨脹。（Frederic J. Brown/AFP via Getty Images）
2022年5月4日，一個標誌指向加利福尼亞州阿爾罕布拉（Alhambra）的一棟待售房屋。美聯儲宣布了20多年來最大的加息以應對美國的通貨膨脹。（Frederic J. Brown/AFP via Getty Images）

3月份，當美聯儲（Fed）開始採取行動對抗通脹並開始努力提高利率（包括抵押貸款利率）時，情況發生了變化。根據全國房地產經理人協會（the National Association of Realtors）的一份會計報告，4月份房屋所有權的負擔能力相比於2月份下降了約24%，這是有數據可查的最近一個月。隨著負擔能力的下降，銷售額下降，因此到4月份，銷售率已經抵消了2021年下半年實現的所有收益。

然而，在5月份，銷售額反彈，增長了11%，儘管負擔能力似乎進一步惡化。當然，這種跳躍可能只是反映了統計數據的逐月變化。

但是，更有可能的是，銷售增長反映了上面提到的第二種相反的力量——人們對擁有房地產以保護財富免受金融市場下跌和通貨膨脹的不良影響的渴望。畢竟，到那時，人們可以看到住房提供通脹保護的歷史作用。

全國房地產經理人協會的報告稱，房屋價格中位數的增長速度從2021年的約5%上升到今年前四個月的10%。這遠遠超過了通貨膨脹的步伐。儘管抵押貸款利率上升，但人們希望投資於這一種可以領先於通脹的資產。

統計數據顯示，這種效應也以其他方式表現出來。去年12月，當抵押貸款利率仍然很低，通脹擔憂剛剛萌芽時，商務部記錄說，較高價位的銷售數量不成比例地高。

雖然全國房地產經理人協會跟蹤的房價中位數約為360,000美元，但全國三分之一的購房超過50萬美元。只有29%的全國購買接近中位數。顯然，低抵押貸款利率使人們能夠做到這一點。

但隨著抵押貸款利率的上升，人們開始在價格分布的低端交易。截至5月，約53%的購買價格接近中位價格。

2022年6月15日，美聯儲主席鮑威爾（Jerome Powell）在華盛頓聯邦儲備大樓舉行的關於利率、經濟和貨幣政策行動的新聞發布會上發表講話。（Olivier Douliery/AFP via Getty Images）
2022年6月15日，美聯儲主席鮑威爾（Jerome Powell）在華盛頓聯邦儲備大樓舉行的關於利率、經濟和貨幣政策行動的新聞發布會上發表講話。（Olivier Douliery/AFP via Getty Images）

這種初期模式可能會在今年下半年和2023年變得更加極端。在通脹不太可能持續的的情況下，高價格售房無疑會保持更長時間。

對於那些在這個價位範圍內購買的人來說，負擔能力的意義不大，因為他們強烈需要保護財富免受金融市場和其他通貨膨脹破壞的影響。那些曾經因為利率低而能負擔起這個價位的人，將更傾向購買接近中位價的房屋，而那些本來就不得不在低價位買入的人將被迫退出市場。

只要利率上升和通貨膨脹成為購買房地產的理由，交易向價格分布中心聚集的模式就可能會繼續下去。只有經濟衰退才會帶來中斷。然後，對收入和財富的負面影響將迫使人們普遍減少將資金投入房地產的動力。

還有另一種可能性——在沒有經濟衰退的情況下，通脹會消退，美聯儲因此減輕了利率的壓力。然而，這種美好的前景的可能性很低。

作者簡介：

Milton Ezrati是《國家利益》（The National Interest）的撰稿編輯。該雜誌附屬於布法羅大學人力資本研究中心（the Center for the Study of Human Capital at the University at Buffalo）。他也是總部位於紐約的通信公司Vested的首席經濟學家。他的最新著作是《三十個明天：未來三十年的全球化、人口統計學和我們將如何生活》（Thirty Tomorrows: The Next Three Decades of Globalization, Demographics, and How We Will Live）。

原文「Whither Goes Real Estate？」刊於《英文大紀元時報》

本文僅代表作者本人的觀點，不一定反映《大紀元時報》的立場。#

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