灣區居,大不易。三藩市地區的房價之高,領先全美。然而不斷上漲的按揭利率,正在引發市場疑慮——是否會給火熱的美國房市澆上一盆冷水?大紀元為此延請專家,分析灣區的房市前景。

目前抵押貸款利率,以40年來最高的速度上升,如今30年固定利率已超過5%。不少業內人士,都預測房市將會因此放緩。

房價長期居高不下的灣區房地產市場,會不會因高利率而降溫?三藩市資深地產專家認為,不一定。

德立昂營銷專家:暫對賣方影響不大

灣區德立昂地產公司(Deleon Realty),經手許多數百萬級的矽谷房地產,其市場營銷專家帕梅拉‧陶(Pamela Tao)告訴大紀元,在賣方這邊沒有甚麼影響,賣家一般考慮的,就是如何能賣得更好。

「以上市房的數量來看,沒有太多影響。我們正常地接到賣家的上市業務,而且每套房產,都能有多個報價」,帕梅拉說,「全現金的報價也很多,售價一般都超過要價10%。」

對於屋主是否會顧慮利率走高,影響換房意願?她說:「目前,我們很多賣家賣房後,要搬去別的城市或是外州,甚至其它國家,這部份大概有三分之一的賣家。還有一些接近退休年齡的賣家,想換小戶型的房子。」

根據MLS數據統計,3月份,聖塔克拉拉縣(Santa Clara County)的銷售量有1,514套房產,比去年同期多出23套;聖馬刁縣(San Mateo County)3月份售出596套,僅比去年同期少了3套。

專家:灣區買家或受波及 但影響不一

但對買家方面,帕梅拉說,確實有些人,會因為經濟因素而暫緩買房。不過,他們不是因為利息升高的因素,而是近期股市表現較差,導致股票套現有困難,造成財務緊縮。

帕梅拉還提到,現在桑尼維爾(Sunnyvale)的市場還更火了,原因可能是因為桑尼維爾的地理位置,距離眾多科技公司很近,而且房價相比帕羅奧圖(Palo Alto)這類昂貴城市,仍然實惠很多。帕梅拉認為,很多買家都希望,趕在利率進一步上升之前搶到房子,尤其對資金已經到位的人來說,「制止不住他們的需求」。

聖馬刁縣(San Mateo County)、聖塔克拉拉縣(Santa Clara County)在2月和3月,康斗(公寓)與聯排房的售價中位數對比圖。(資料來源:MLS/大紀元製圖)
聖馬刁縣(San Mateo County)、聖塔克拉拉縣(Santa Clara County)在2月和3月,康斗(公寓)與聯排房的售價中位數對比圖。(資料來源:MLS/大紀元製圖)

對比不同房型,獨立房房價和需求依然是走俏的,但是康斗(公寓)和聯排房方面,在3月份卻出現走低。例如聖馬刁縣3月份的聯排房銷售中位價,比2月份降了15.7%,達到約139萬美元;聖塔克拉拉縣3月份康斗銷售中位價,比2月份減少5,000美元,達到83萬美元。

帕梅拉對此推論說,現在的利率,對購買小戶型的人群,還是有一定的影響。可能他們在計算利息之後,發現超過自己的負擔能力,不得不降低買房預算,甚至可能暫停買房。不過,對於可以負擔得起獨立房的人來說,利息的增加,只是佔資金的一小部份,對全現金買家更是沒有影響。

「我們收到不少報價是全現金的,所以有錢人還是有辦法拿出這麼多錢。」帕梅拉透露,上個月他們在阿瑟頓(Atherton)成交了一套2,700萬美金的房子,買家就是全現金報價。

對於如今相對高的利率環境,帕梅拉建議,投資房的購買還是需要謹慎,如果沒有強烈需求或是為了投資,不一定要現階段買房,當前不一定是一個好時機,「因為主要是房價太高了」。

帕梅拉說:「但對於買自住房的人,或許因為上學需求而不得不買,這些很難因為利息高了就不買房。」

「未來會有更多中國買家」

帕梅拉證實了,近期市場上出現很多華人買家,甚至是來自海外。「我們有些上市房,收到三分之一或一半的買家,都是華人,而且部份是來自海外。」「我們現在就有兩個華人買家,在競價同一套房子,其中一個資金就是在國外。」

帕梅拉表示,不清楚華人買家增多,是否與目前大陸局勢有關係,但她說,「相信未來會有更多從中國來的買家。」

此外,帕梅拉還觀察到,有些人因為近期美股表現不佳,正考慮出手股票,把錢投到房地產市場,畢竟房市表現更加穩定。

她建議,「反過來說,現在肯定是賣房的好時機。一套普普通通的房子,都有很多人搶房,而且都是超過要價的。以德立昂地產公司賣房情況,500萬美元以下房產,一周就能進入合同;500萬至1,000萬價格段的,大約一個月能售出;1,000萬美元以上的房產,則需要較久的時間。」

另外,根據《聖荷西水星報》報道,加州房地產經理人協會(CAR)的經濟學家奧斯卡‧魏(Oscar Wei)表示,利率上升肯定會對買家心理產生影響,會造成需求、銷售,還有價格的衝擊。

魏指出,目前的利率與三四年前相似。儘管額外的利息支付,對於有高房價預算的家庭,只佔其收入相對較小的一部份,但這一增長,可能會使買家的每月成本增加數百美元。

那麼到底利率的上升,和未來可能的持續上揚,對房市有何實質性衝擊?現在或許更多的是推論,而還沒有定論,通常利率的影響,要在後面幾個月才能在市場上展現出來。#

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