【珍言真語】吳明德:地產未大幅降價的原因  港府希望通關救經濟。(大紀元製圖)
【珍言真語】吳明德:地產未大幅降價的原因 港府希望通關救經濟。(大紀元製圖)

中原城市領先指數CCL 4月1日公布,截至3月27日香港樓價一周下跌0.77%,創56周新低,3月環比下跌0.98%。本報《珍言真語》請來資深銀行家吳明德,分析香港以移民潮為主的資金外流,對未來基礎存款和樓市的影響。

預計2020年後五年 移民60萬人失1.2萬億

吳明德表示,本波香港的移民規模很大,2020年美國銀行分析過,由於英國政府的BNO 5+1政策,未來五年大概會有32萬香港人去英國。「它沒有講去加拿大、澳洲、美國那些,我們估計也差不多是這個數字,所有其它國家的移民。所以五年內應該有60萬人走。」

他指,根據社會學家調查,移民潮中35到45歲的家庭佔多數,因為他們要考慮下一代。「可能三個人、四個人一個家庭,有一兩個小孩,接近讀小學、中學就移民走了。」過去10多年香港的樓市不斷升值,「把這個財富套現,就會在這層樓可以賺到5百到1千萬;另外中層人士也會存儲100多萬現金,所以他們就有錢可以拿走。」

「它當時估計只是去英國的人,五年內會移走5,800億港元。除以這30萬人,大約一個人就佔了180萬。也就是說一個家庭大約3個人,移走500至600萬左右。」按這個數字估算未來五年,「如果是30萬去英國、30萬去其它國家,這60萬人就大約拿走1.2萬億。」

他認為,這些數字是可信的。「在八、九十年代的移民潮時,很多人都回港工作。他們的下一代都已完成學業,成為現今30到45歲的人,這些人其實已經拿到澳洲、加拿大、美國的護照,比拿英國護照的人多。」「回港做『太空人』的人至少有40萬,由於政局不穩或者不喜歡現在香港的生活方式,他們加上後代離開也是合情合理的。」

1.2萬億可擴大8倍 未來基礎存款必減弱

「這1.2萬億,剛好等於從2000年開始到2022年這21年,全部香港的工薪階層存在公積金裏的錢。」吳明德指,香港人的總存款,外幣和港幣剛好各一半,兌換成等值港元大約15萬億,「拿走1.2萬億存款雖然只有8%,但是這8%會讓經濟大收縮,原因是拿走的是基礎貨幣(Base Currency),又叫作高能貨幣(High-powered Money)、貨幣基數 (Monetary Base) 。」

他解釋說,「基礎貨幣會順著流動性,經過銀行系統存款,然後貸款出去;再存款,再貸款出去。這個乘數效應(Multiplier Effects) 可以擴大至8倍,使1.2萬億變成9.6萬億。當然不是在一年內變化,而是可能通過五到十年。」

不過吳明德指,隨移民潮潛在流失的9.6萬億,十年間也會自動有很多新錢進來換血,其中很多是大陸北下的錢來撐,但最後必然是流入的錢比流出的錢少。「除非中國的經濟突飛猛進,富豪們可以發大財,又可以回到20年前的光景,那就會有很多錢進來補充。否則香港的經濟就會因為這些錢的流走,而便宜了別人。」

他引述日本大和證券的報告,「單單在2021年香港就走資480億美元,就算500億吧;未來兩年,大和估計還會走資1,000億。這1,500億美元等同1.2萬億港元,就是美銀估計的五年走資的總數。」「美銀只是估算流去英國的。而大和統計的是包括了流去其它國家的,如美國、加拿大、澳洲那些;淨流出的人只算拿香港身份證的人,沒算那些持有外國護照的,這些才是暗數。」

吳明德相信,美國銀行和大和的分析相互證實,未來香港的存款基礎將被大大削弱,「令到貸款的難度增高。只得一樣東西可以救到它,就是內地不停地有錢湧進來,因為外國人的錢,(總體上)只有撤出不加入的。」

大地產商不敢帶頭扔貨 樓價將持續慢跌

美國高盛公司預測,2022至2025年香港樓價將每年走低5%,按揭息率從目前約1.5%會一直抽高至2024年的4%。「當然移民潮是最大推動力,第二就是因為加息。」「它是看著美國加息會加多少,也都會壓止按揭成本,而令到樓價會壓縮。」

吳明德形容,如今香港的大地產商被指著太陽穴,不準像1998年亞洲金融風暴那樣帶頭扔貨。「長江實業在盈翠半島帶頭扔貨,平均減去20%至30%的單位,就引起加速下跌潮了。但是現在看不到香港十大地產公司帶頭減貨,因為經過了20年的賺大錢,他們個個都是肚滿腸肥,(可能)中聯辦就會自動跟他講,你不要搞亂市場。」

「高價樓由去年開始跌,跌了4、5個月了;低價樓最近也都由去年底開始有顯著下跌。整體樓宇兩個月已經跌了大約3%。」「為什麼跌的慢呢?因為只是個別人士要移民沽貨,沒有人大手拿出來扔就會好點。這就是整體現在樓市的發展。」@

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