為了穩定樓市和經濟,中共央行最近下調了存款準備金率,以及國內銀行的主要按揭基準利率,同時也放鬆了房地產信貸等等,但是,仍然沒能阻止房地產價格的繼續下跌。

目前,不僅是恒大的債務危機正在向上下游擴散,一場史無前例的房地產斷供潮,也正在中國各地蔓延,各地銀主盤激增。那麼,中國的房地產市場會發生崩盤嗎?房地產市場的前景如何呢?

房地產市場持續降溫

自去年下半年以來,中共當局一直嚴密調控房地產市場,根據中原地產研究中心的統計,今年的累計調控次數,已經高達586次。因為監管政策的影響,中國房地產市場也在大幅降溫,新樓和二手樓的樓價都在持續下跌,成交量明顯下滑,樓企的投資力度也在進一步下降。

中共統計局發表的數據顯示,11月,70個大中城市新建商品住宅價格指數,同比增長3.0%,增幅是2016年1月以來的最低值,而且是連續第六個月縮窄;當月環比下跌0.3%,也是2015年2月以來最弱。其中,59個城市的新建住宅價格環比下跌,佔比達到84%;63個城市的二手住宅價格環比下跌,佔比為90%。專家表示,這是最近7年來,統計局樓價數據最差的一次。

克而瑞數據顯示,百強樓企共實現銷售操盤金額7,507.8億元,環比下降3.4%,同比下降37.6%,跌幅進一步擴大;超過八成的企業單月業績同比下降,其中超半數樓企同比跌幅超過30%;同時,有將近九成的樓企,單月業績不及上半年的月平均水平。

中共統計局的數據顯示,1月~11月,全中國房地產的開發投資額,同比增速為6%,也創下了一年多來的新低。另外,上海易居房地產研究院的數據顯示,所監測的全國百城的庫存數據,已經連續36個月同比正增長,創下了5年來的新高,其中,三四線城市的去庫存壓力最大,而且在短期內很難化解。

開發商打折促銷 多地推出救市措施

在樓市持續降溫的大環境下,12月6日,中共中央政治局召開了會議,提到支持商品樓市場更好滿足買家的合理住宅需求,要促進房地產業健康發展和良性循環。隨後,不少地方政府,紛紛推出了鼓勵性的買樓政策,希望提振房地產市場的表現,包括發送消費券、祭出買樓補貼、減稅等等。

還有一些城市,為了鼓勵生育,為二孩、三孩家庭提供買樓支持。比如:江蘇南通海安市不久前宣布,常住居民中子女未滿18周歲的二孩、三孩家庭,政府分別提供每平方米200元、400元的買樓支持。

不過,這些措施可能在短期也無法看到成效,所以在目前,減價銷售就成為樓企解決資金問題的常規辦法。

《南方都市報》在12月20日報道,近半個月來,深圳市有多個區域的新入市項目,都出現了不同程度的折扣,促銷方式也是五花八門,有的送平治、特斯拉汽車,有的送「五糧液」、還有的直接推出「買一送一」的活動。不但首期可以分期,按揭也能快速獲得審批。

業內人士認為,開發商減價的最主要原因,就是市場下行,因為買家開始觀望,開發商不得不讓利吸引買家,但是減價,再次導致了買家的觀望情緒,形成了一個惡性循環。而且,還不只是深圳樓市有這種「追高殺低」,全國的情況都不相上下。

不僅如此,業內人士普遍認為,樓價貶值還將持續到明年。

首先,「樓住不炒」的基調沒有改變,未來樓市的調控力度仍然不變。其次,受「三道紅線」融資政策的影響,明年仍然是很關鍵的一年。據統計,明年樓企海外到期債務,合計大約是3,560億元人民幣,其中前兩個季度,分別都達到了980多億元。第三、商品樓銷售單價已經進入「下行軌道」,樓市的賺錢模式已經變化,在投資者資金周轉不過來的情況下,拋售就是最直接的選擇。

樓市湧現斷供潮 銀主盤交易搶手

不過,樓價下跌還不是最慘的,我們以前就提到過,專家早就警告說,中國應該警惕樓價下跌及其可能帶來的潛在風險,防止出現「負資產」。如果有一天,房屋的價格低於了現有負債,賣了都還不了款,那麼,市場真正的危機就到來了。而現在,這種情況正在發生。

近網上就在熱傳,河北張家口環京一帶有很多業主已經斷供了。而且,有業主提到,張家口現在的樓價,下跌的幅度高達50%,業主花了每平米1.2萬的高價買入,但是現在,每平米6,000元都賣不出去。

比如,一位河北燕郊的買家,他在2017年,花了426萬買了一個三房單位,首期128萬,按揭298萬元,月供1.68萬。結果,因為經濟不景氣,這位買家最後還是斷供了,被銀行起訴後,4年還了銀行80多萬,結果其中只有16萬是本金,64萬都是利息,所以還欠銀行282萬元按揭。但是,更慘的是,這套住宅現在的價格只有240萬左右,如果被拍賣的話,價格可能還會更低,所以即使拍賣之後,還要欠銀行至少40萬。再加上被法院判決敗訴,這名業主還需要負責償還這段時間產生的利息、罰息、案件受理費和律師費等等,共計19萬多,其中僅律師費就高達12萬。

也就是說,這位買家在4年中損失了230萬現款,還背上了40萬債務,卻甚麼都沒有得到,更嚴重的是,他還會被列入到失信黑名單裏,嚴重影響個人信用。尤其是,中國現在還搞了一個社會信用評級系統,如果被列入失信名單,很可能會影響到這個人的日常生活,不但坐高鐵、住酒店都難,可能連子女都不能讀重點學校等等。如果不是迫不得已,誰願意承擔這樣的後果呢?

尤其是今年,除了水災、疫情之外,中共又整肅了多個行業,導致科技、教培和房地產行業大規模裁員、破產,很多家庭的生活變得非常艱難,哪裏有錢還按揭呢?

據時代財經報道,中國的銀主盤在2017年只有9千多套;2019年激增到50萬套;2020年時,數量倍增到127萬套;截至到今年10月,中國銀主盤的掛拍數量已經達到168萬套,是2017年的將近190倍,而且這個數字還在持續增長中。

由於銀主盤的成交價,往往只有市場價的7~8折,而且大部份城市對銀主盤並沒有實施限購政策,所以中共最高法院在12月19日發表規定,明確法院組織的司法拍賣房產活動,受到房產所在地限購政策約束的競投人,不准參與競投。

雖然銀主盤市場的交易搶手,但是每一個銀主盤背後,都有著一個家庭的心酸故事。

標普在12月15日發表的研究報告顯示,中國有大約1/3的房地產開發商,已經陷入了財務困境,這將使2021年的整體不良按揭率,提高大約20個基點,並削弱銀行的盈利能力。今年下半年, 中國銀行業的房地產不良按揭率,可能會增加一倍,從今年年中的2.5%,上升到年底的5.5%。

恒大債務危機還在擴散

另外,恒大債務危機還在蔓延。繼惠譽率先宣布恒大違約後,標普也把恒大評級下調至「選擇性違約」,這一舉動,可能引發恒大192億美元的債務交叉違約。標普還應恒大的要求,撤銷了對恒大集團的評級。

12月13日,恒大地產集團位於海南海口市的8塊地皮,已經被當地政府無償收回,原因是超過期限後仍然未開工開發建設。17日,四川成都市政府,也將恒大旗下兩塊開發用地收回,按照《閒置土地處置辦法》的有關規定進行處理。

此外,在19日,嘉寓股份公布了一個關於商業承兌匯票的風險提示,合計商票敞口金額超過13億元人民幣。媒體報道稱,嘉寓股份是恒大集團的戰略合作夥伴,為恒大集團提供建築門窗、幕牆產品及安裝服務。

實際上,恒大債務危機已經波及到了上游供應鏈,此前,已經有山水比德、世聯行、三棵樹等多家相關公司披露涉及恒大的應收賬款餘額,其中相當一部份是以商票形式逾期。

除了供應商,恒大的債務壓力,還來自恒大財富理財客戶、買家、金融機構等多方面,總負債金額,高達2萬億元。

隨著周轉危機加劇,就連世茂之類評級更高的房地產公司也已經被波及。另外,佳兆業集團也在近期表示,因為沒能按期支付幾筆美元票據相關款項,目前正在和債券持有人,就一項全面債務重組計劃進行商討,很可能會步恒大後塵。

中國房地產市場是否會崩盤?

那麼,可能一些人會問:中國的房地產市場會崩盤嗎?我們的答案呢,是否定的。

中國的樓市,不會在突然間全面冧,除非出現無法預知的風險。因為中國的體量很大,而且,中共政權有各種辦法來慢慢化解目前已知的這些風險。

就像BBC在報道中所說的,恒大危機沒有變成「雷曼時刻」,是因為中共政府在行動上有更多的選擇。比如,北京通過國有銀行來調控房地產市場,所以它知道哪些開發商可能違約。另外,美國政府需要採取行動時,它必須通過立法才能有權進行干預,但中共政府不需要擔憂這個問題。

恒大暫時還沒有引發金融危機,是因為它的債券,大多是被富有的海外投資者所持有。雖然恒大的重組可能要耗時幾年,但是,中共會竭力避免雷曼兄弟破產後,對全球金融體系帶來的那種衝擊。

但是,中國樓市這種「類崩盤」的情況,可能會持續很久,而且範圍會越來越大,就像是「鈍刀子割肉」一樣。當然,也可能有人會說,這是改革必須付出的代價,說這話的人,可能還沒被割到「韭菜」,不然就會問,為甚麼我要付出這個代價?

在過去幾十年中,由於中共實行土地財政,導致地方政府、開發商和銀行在利益的誘惑下,不斷地炒高樓價,割了一造又一造的「韭菜」。如今,面對巨大的房地產泡沫,中共又要強行去泡沫,以維持經濟和政權的穩定,但是,卻讓底層的老百姓來承擔所有的後果。

就算是現在,中共推出了一些寬鬆的政策,但是根本的目的,還是為了穩定市場,保證房地產不會崩盤,不會出現系統性風險。至於底層的「韭菜」們會如何痛苦,那根本不是中共官員們所關心的。

目前,中國的房地產市場已經來到了一個轉折點,長期來說不會看好,不是因為目前的調控政策,而是因為人口危機。中國的勞動力總量已經在減少,人口負增長即將到來,社會老齡化正在加劇,在這種情況下,對房屋的總體需求也將會逐漸減少。面對這種情況,誰還想當中國樓市最後的接盤俠呢?◇