從最高的高價到最低的待售房屋數量，不可否認，COVID-19大流行顛覆了美國的房地產市場。Realtor.com打趣說，雖然2020年似乎永遠不會結束，但2021年似乎過得比你在Zoom通話中說「對不起，我沒有意識到我被靜音」要快得多。
現在2021年快要過去了，在這場美國房地產市場的大洗牌年中，誰是真正的贏家和輸家？有時似乎很難說清楚。因此，Realtor.com數據團隊深入研究了這些數字，以找出誰是今年美國房市的贏家或輸家。
影片：總結:2021美國房市 輸家房價還漲20%！？｜哪一州是房市大贏家｜誰買房最哀怨｜誰的荷包賺飽飽【美國地產熱點】第47集
2021年最大的美國房市贏家
1. 佛羅里達州
關鍵數據：2020年4月至2021年4月期間，超過30萬人移居佛州
根據該州經濟和人口研究辦公室的最新數據，雖然這並不完全正確，但在 2021 年確實有數十萬人進行了遷移。他們主要是被溫暖的天氣、美麗的海灘、沒有所得稅，以及相對有吸引力的房價所吸引。
建築諮詢公司Zonda的首席經濟學家阿里・沃爾夫（Ali Wolf）說：「在整個大疫情期間，佛羅里達成為逃離東北部和中西部的人們的溫床。」，「在庫存稀缺的時候需求增加，推高了房價和租金。」
雖然紐約人和其他東海岸人對佛州的興趣仍然很高，但其他外州的買家數量卻也在擴大。2021年，越來越多的人從遠至加州搬來，因為許多工作者都搬到了偏遠地區，這在幾年前還是聞所未聞的。
不僅僅是像邁阿密這樣的熱點獲得了追捧，實際上全州都在發生。與去年相比，佛州11月整體房屋的要價中位數上漲了19%。
2. 郊區房
關鍵數據：郊區購房者數量激增42%
當城市生活的福利突然消失時，原本租住在密集都會區的人們正在大量逃離，與共用電梯和洗衣設施的小公寓相比，擁有更多的家庭健身室空間、可以安全娛樂的大後院，以及鄰居之間的更多空間，突然變得更加需要。
現在，郊區生活更受到年輕購房者的歡迎。買家紛紛湧向郊區，導致激烈的競標戰、高出要價的瘋狂報價，以及願意放棄驗房和購房保障條款的人們。
Realtor.com經濟研究團隊的一項分析顯示，今年郊區購物者的數量比疫情前增加了42%。所有這些額外的競爭都在推高郊區的房價。
2020年，郊區房價漲幅自2017年以來首次高於城市漲幅。9月，郊區房價每平方呎中位數價格比疫情前高28%，而城市房價增長25%。
與2019年9月相比，今年9月郊區的典型房屋銷售速度加快了約3周，而同期城市房屋的銷售速度加快了16天。
3. 嬰兒潮一代
關鍵數據：中位價房屋的平均利潤率達到100,178美元
在極端賣方市場中，擁有房屋的年長美國人似乎是 2021 年持有大部份房產的人。他們是最有可能擁有大房子要出售的人，因為許多人要換較小的房屋，或想與親朋好友更親近。在許多情況下，他們出售房產能夠大量獲利。
事實上，根據房地產信息公司ATTOM Data Solutions的數據，今年夏天，中位價房屋的平均利潤率達到了100,178美元，這是大衰退結束以來的最高水平。
Zonda的沃爾夫解釋說：「嬰兒潮一代最有可能擁有房屋並投資股票的族群，兩者的價值都在過去一年中上漲。」「嬰兒潮一代出售並搬入更小、更便宜的房屋，他們的銷售收入最高，並且通常可以在新的地方提出更有競爭力的報價。」
4. 華爾街投資者
關鍵數據：投資者佔房屋購買量的5.5%
2021年在郊區爭奪可負擔的獨立房住宅的買家，除了首次購房者，還包括財力雄厚的大型房地產投資者。 與大多數首次購房者不同，許多投資者夠為這些房屋提供所有現金，並轉為出租。
根據Realtor.com今年早些時候對契約記錄的分析，投資者在市場上的份額至少達到了2015年以來的最高水平。2021年前7個月，投資者佔所有房屋購買量的5.5%。許多人利用嚴重的房屋短缺問題來獲利，預計這一問題在未來幾年內不會得到解決。
Realtor.com的經濟研究經理George Ratiu表示：「投資者看到了這種不平衡的巨大機會。」
5. 為抵押貸款再融資的房主
關鍵數據：抵押貸款利率創下2.65%的歷史新低
低利率意味著隨著價格上漲，買家可以進一步擴大預算，但能夠為現有貸款進行再融資的房主絕對是2021年的大贏家。已經擁有房屋的人能夠從每月的抵押貸款中節省100美元或更多——最終在貸款期限內節省數萬美元。
根據房地美（Freddie Mac）的數據，利率在今年第一周觸底，當時30年期固定抵押貸款利率的平均降至2.65%的歷史最低水平。雖然自那以後，在截至12月16日當周升至平均3.12%，但仍是徘徊在歷史低點附近。（兩年前，在疫情來襲之前，利率約為3.7%）
經濟研究經理George Ratiu說：「我們看到的抵押貸款利率低點，不太可能再次發生。」
2021年最大的美國房市輸家
1. 千禧一代
關鍵數據：首次購房者在房屋上的花費增加了9.6%
如今，成為首次購房者並不容易。千禧一代在2021年進入購房高峰期，他們發現自己身處前所未有的房地產市場。
根據全美房地產經理人協會（NAR）的數據，現在年齡在25至40歲之間的千禧一代，去年佔據了最大的買家份額——34%。但即使他們為了首付做出犧牲，並努力提高信用評分，也很難找到夢想中的家，更不用說價格範圍內的房子了。
根據NAR最近的一份報告，由於尋找房屋的人比以往任何時候都多，今年大多數買家都需要支付上市房的要價（或以上）。根據NAR的報告，首次購房者的房屋花費中位數為252,000美元，高於前一年的230,000美元。為此，大多數人告訴 NAR，他們必須做出經濟上的犧牲來存錢買房，而且購房的平均面積為1,640 平方呎，比二次購買者的房屋小近400平方呎。
「首次購房者通常會在市場競爭最激烈的地區尋找房屋」，經濟學家沃爾夫說，「對於首次購房者、低價購房者、低收入人群、投資者，甚至是一些高價購房者，價格最低的房屋都是他們理想的選擇。」
「賣家通常會選擇，他們認為最有可能通過的報價。與高財富人士競爭時，首次購房者幾乎沒有機會」沃爾夫說。
2. 德州奧斯汀
關鍵數據：租金上漲了30%
德州的首府奧斯汀（Austin）在疫情前，已經以良好的速度增長，從2020年開始出現前所未有的增長——2021年漲幅加速，且新科技公司擴張增長。奧斯汀在2021年成為遠程工作者最受歡迎的目的地之一，這要歸功於其時髦、年輕的文化和仍然比三藩市灣區便宜許多的房價。
雖然人口增長通常對當地經濟來說是一件好事，但這個相對較小的城市，沒有足夠可供出售或出租的住房，來應付大量湧入的人口。在伊隆・馬斯克（Elon Musk）宣布Tesla將其總部遷至奧斯汀後，這一個問題變得更加明顯。
根據Realtor.com的數據，買家的湧入和低房屋庫存，使這個都市的要價中位數比疫情前高出約50%。上個月，房屋的要價中位數高達55萬美元，讓許多潛在買家望而卻步。
租房者也沒有太多運氣。根據Realtor.com的分析，10月份奧斯汀的整體租金中位數達到1,700美元，比一年前同期上漲約30%。
德州農工大學德州房地產研究中心的研究經濟學家路易斯・托雷斯（Luis Bernardo Torres）表示：「負擔能力將是奧斯汀房市未來面臨的一個問題。」
3. 房產翻修轉售者（Home flippers）
關鍵數據：翻修轉售者的每間房屋的利潤減少了7%
根據 Realtor.com對契約記錄的分析，去年房產翻修轉售的數量達到了創紀錄的水平，但利潤縮水。今年4月到6月的利潤是2008年以來最低的。平均房產翻售的利潤約佔成本為43%，但這還沒有考慮到僱用承包商和支付木材等材料，連同電器的成本。通常往年，翻修轉售者尋求投資回報為成本的50%以上。
房屋的需求很高，且價格不斷上漲，翻修轉售者需要要花更多的錢來確保房屋。創紀錄的低待售房屋數量，意味著他們通常不得不支付更多，而且還需要擊敗首次購房者和其他投資者的競爭。建築和電器成本上升，加上全球供應鏈短缺導致的延誤，嚴重影響了他們的利潤。
4. 租房者
關鍵數據：租金上漲了9%
在疫情開始時，沿海許多較大、較昂貴的城市的租金價格暴跌。許多突然不再需要每周5次通勤的居民，搬遷到更便宜的地區或郊區。
但數據顯示，現在租金不僅恢復，而且創下歷史新高，而租房者正在遭受損失。今年到目前為止，全美的租金上漲了約9%，在某些地區（如奧斯汀），租金上漲了30%以上。
「特別是對於今年的租房者來說，真的是雙重打擊」，George Ratiu說：「第一個是今年早些時候暫停驅逐令到期，第二個是租金價格的急劇反彈。」
與此同時，買房也變得越來越難以負擔，讓租房者陷入困境。
5. 三藩市灣區
關鍵數據：增加31%的三藩市人離開了這座城市
當遠程工作成為許多科技工作者的常態時，三藩市人真的開始重新思考：他們為甚麼要花這麼多錢住在他們珍貴的海灣城市？於是他們行動了！許多人尋找更便宜、附近的替代品，並搬到裏諾（Reno）、西雅圖和鳳凰城。Tesla搬到德州的大部份原因是，工人再也買不起辦公室附近的房子。
沃爾夫說：「即使在疫情之前，灣區已經是一個房屋長期供不應求的市場，尤其是那些被視為入門級的房屋。」
當租房者意識到他們買不起灣區的房子時，許多人擴大了他們的房屋搜索範圍並搬到了其它地方。根據無黨派加州政策實驗室的一份報告，離開三藩市的人數增加了31%。與此同時，入住的人數減少了21%。
但是，儘管有這種大規模的外流，但不知何故，房價仍然變得更加難以承受。根據房地產公司Compass的一項分析，從2020年春季到2021年秋季，三藩市市區的中位數房價增長了20%。
在城市範圍以外的縣，這種情況更為明顯。為尋找更大房子的富裕買家，使這些社區的房價更高了。#
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本文刊載於三藩市12月18日地產版
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