反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報188.34,按周反彈0.77%。分區指數除港島繼續偏軟跌0.43%外,九龍、新界東及新界西分別反彈0.68%、2.08%及1.66%。其餘領先指數全線回升,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別上升0.36%、0.85%及0.86%。中原經理人住宅售價指數(CSI)最新報55.95,按周再跌0.91個百分點。

特區資本市場已不一樣

二手樓價指數回升,北部都會區未見供應先見炒作,新界區樓價表現強勢新界西更直逼高位,破頂只差0.16%。市場暫未有大型新盤開售,一手市場淡靜,過去周末只錄得不足20宗成交。樓價升不上跌不下,發展商正等待更好時機開售,反正大部份本地地產商現金流相對健康,不急於一時套現,與紅色資本地產商財務狀況截然不同。恆大地產爆煲,中共官媒批評管理層無道擴張,監管不力。在中共管治下,若沒有中共認可根本不可能做大。數年前中共政策就要求企業做大做強走出去,無道擴張是政策扶持下的產物,且有系統性,以至爆煲接二連三。為求達到高速擴張,中共企業利用金融手段取得資金,瑞幸咖啡造假賬在美國退市收場。民眾被騙,美國當然要加強監管並要求加強審計及加強實質操控人透明度。中概股啟動退市潮並稱將大舉回到特區上市,莫非美國證監會保障投資者的合理要求特區沒有?事實上,特區金融市場早已成為紅色企業任玩的樂園,大量吸取資金,上市集資、配股供股、分拆、發債,幾乎達致濫用的程度,母公司破產但在港子上市公司不受牽連,上市不久又傳私有化,還有借用特區公司逃避制裁,紅色地產商與高官不明飯聚,特區高官收取禮籃…特區資本市場已經跟以往不一樣。有統計指截至11月中,今年80多隻上市新股,七成半潛水,有三成累計跌幅更超越50%。當某些人不斷唱好中共及特區前景,請看看恒生國企指數過去十年的表現。今年全世界主要股票市場表現亮麗,為何恆生指數表現敬陪末席?未搞清這個「局」而謬然參與其中,祝君好運。特區股市不濟,非預期的結果是壓止住宅樓價升幅,否則負擔能力早已惡化到不可理喻。

啟德偏離原先規劃

金融市場陷阱處處,房屋政策亦不遑多讓。年初政府在財政預算案內提及將啟德非住宅地皮改劃以增加房屋供應。上月,政府公開了更改規劃的內容,建議將原先五幅非住宅用地改為住宅用地,目標在區內增加6千個住宅單位。當中有幅地皮靠近體育園區,另外三幅是跑道區貼近啟德郵輪碼頭,市場估計這些地皮將為政府庫房進帳超過500億。今時今日,政府任何反對聲音皆視作挑戰其管治威信,區議會又被全面閹割,相信改劃很快便獲得通過。改劃後,跑道區16幅地幾乎全是住宅,屬徹頭徹尾的新豪宅區。政府聲稱增加供應,實情增加都是豪宅,供應與絕大部份市民沒有關係。啟德發展區自98年機場搬遷之後就開始規劃,大剛圖於07年拍板,成為起動東九龍計劃之一部份。整個發展區佔地328公頃,目標糅合社區、房屋、商業及旅遊發展,可容納九萬居民。政府宣傳啟德將成為「文化體育旅遊樞紐」,除了住宅及商廈外,還將興建啟德體育城、都會公園、郵輪碼頭、酒店及娛樂等建築。區內有重要基建貫通,包括港鐵屯馬綫,還將以120億興建環保連接單軌鐵路系統,貫穿啟德及東九龍,每日承載量達20萬人云云。在各種概念催谷之下,地皮水漲船高 ,單是跑到該區過百億地王就有五幅,啟德區變成政府的生財寶地。不得不提的還有梁振英當年提出的「港人港地」解決樓價負擔能力過重的問題,唯一兩幅的「港人港地」就在啟德發展區。當年高價開售的發展商還表示「優先賣給港人,並無要求以合理價錢售予港人」,極度諷刺。去年政府公布單軌鐵路項目取消,加上商業及旅遊項目地皮變作住宅,啟德發展區與當初宣傳的規劃目標不符,部份因應概念而預先遷入商業區又或購買住宅的人感到非常失望,有人更大呼「上當」。

其他發展區結局雷同

隨着啟德規劃及最終佈局基本完成,到底整個計劃與公眾期望落差有多大?首先是資助房屋供應。長策資助房屋供應目標定作6成,後來更增至7成。資助房屋嚴重短缺,坊間一直強烈建議政府加建資助房屋,但實際情況剛好相反,增加的更是豪宅。整個啟德328公頃土地,最終只有9公頃撥作資助房屋用途,資助房屋單位總量佔區內住宅單位供應量的41%,還未計算最新的改劃,改劃後更跌至近三成,嚴重偏離目標。區內私人住宅單位供應以豪宅為主,大多以千萬起計,供應照顧的是小眾。其次,政府當年好大喜功,郵輪碼頭硬要選址啟德,令其成為區內首個大型項目。結果由於交通及配套嚴重不足,郵輪碼頭變成「鬼城」。原先政府希望透過規劃輔助郵輪碼頭,興建新旅遊項目地標及酒店等配套設施,如今土地又變作住宅,與郵輪碼頭格格不入,郵輪碼頭將更孤立,「鬼城」身分將難以改變,變相浪費土地資源。其三,單軌鐵路經詳細可行性研究後胎死腹中,項目原是啟德基建骨幹,更是跑道區的主要交通工具。如此重要的項目居然死在詳細研究,而不是在詳細研究提出具體執行方案,證明當初評估存在嚴重錯失,未有充份考慮「Deal Breaker」,若果政府不予問責,只能再次證明問責制根本是虛設。如今跑道區就只有一條車道服務,該條車道更沒有預計增加的住宅供應,交通運輸負荷將超出原先估計。整個跑道區過萬個豪宅單位,豪宅住戶多以私家車出入,將來該區將出現嚴重交通問題,且進一步封死郵輪碼頭。更令人擔心的是當年啟德項目由於市民強烈反對,九龍灣二百多公頃大型填海最終受《保護海港條例》而擱置。近日有議員在立法會建議修改條例放寬維港填海限制,空穴來風,不排除政府正在打九龍灣填海主意,擴大啟德範圍,進一步修改啟德規劃。

啟德發展區的終局,市民見到的是328公傾土地,最終換來的只有9公頃土地用作興建資助房屋,公私營房屋比例是三七,與政府的目標剛好倒置,區內豪宅處處,供應與絕大市民無關,承諾的基建消失,政府話改劃就改劃。未來的「明日大嶼」、「北部都會區」政府描述得比啟德更宏大更美好,在新制度下,政府想做甚麼市民更加沒有監察和話語權。最終結果如何,大家只要看看今天啟德發展區,答案已在其中。◇