資深銀行家吳明德分析指,如果中資權貴將海外資金轉回大陸「救國」,就是香港樓市最危險的時候。(陳泓銘/大紀元)
資深銀行家吳明德分析指,如果中資權貴將海外資金轉回大陸「救國」,就是香港樓市最危險的時候。(陳泓銘/大紀元)

大陸房地產商債務違約潮未有緩解,市民關注內房危機是否會影響本港樓市。日前,銀行業收到金管局通知,要求深度調查所有涉大陸地產商借款人的風險敞口,外界擔憂是否會衝擊金融體系穩定性。內房「水緊」的情況亦令外界關注會否對本港地產商造成骨牌效應。資深銀行家吳明德在接受《珍言真語》專訪時對此進行了分析,並進一步指出,如果中資權貴將海外資金轉回大陸「救國」,就是香港樓市最危險的時候。

疫情製造「黃金」鎖國機會 也鎖住了錢

大陸地產商「水緊」,不少公司出現債務違約,包括佳兆業、花樣年。外界關心,大陸地產商的債務危機是否會影響到香港樓市。吳明德認為危機「絕對會」影響到香港。因為疫情製造了「黃金」鎖國機會,同時也鎖住了給香港給樓市接盤的錢。

「我們香港地產是靠甚麼?以前因為沒有遺產稅,全世界的錢都可以湧進來香港,或湧去倫敦、歐洲那些大城市、美國的曼克頓。因為這些(城市)是有法治保障的。香港當時都有法治保障。」吳明德說,「香港當時有特別的優勢。2004年推出了免遺產稅,接著2005年推出了投資移民的自由行,使那些錢從不同的地方湧進來香港彈丸之地。香港的制度也方便套現,買賣物業就像買肥皂、買汽水那樣,當它(物業)也是一個商品來買賣。所以那個時候(錢)是全方位進來。」

但2019年反送中運動後,港府制定了「港版國安法」,國際資金不再湧進香港,轉去其它大城市。吳明德指出,內地的資金還在憧憬疫情結束之後,隨著通關,那些錢可以進來。他說,「錯了,現在整個世界都變了,COVID-19給了個『黃金機會』鎖國,接著也鎖住了錢。」

「民間的那些權貴,可以動用的錢已經被鎖死在內地了。」吳明德分析道:「他們之所謂有錢,是因為他們在大陸有幾百套房子,在香港也買了幾套。現在可能只剩下香港的貨可以套走。如果他要賣貨,香港的樓房這麼貴,怎麼接呢?現在還有沒有錢來香港接這些貨。都是希望能有外面的資金進來接,他才能走。如果外來的資金沒有了大陸的大水龍頭,那就承接不了;承接不了,香港的樓價就會重現98年那樣。」

1998年,香港樓價出現插水式下跌,1998年至1999年期間,樓價反覆下跌34%。

吳明德指出,當時朱鎔基要走宏觀調控,國企要從香港「搬水」回大陸,爭搶賣貨離場,導致香港樓價在短期內急跌。他說,「如果走到那一步,會體現在香港樓市在短期內急跌百分之二、三十。」

港樓市轉折點難料 看權貴資金何時「救國」

至於香港樓市的轉折點是否會到來,以及何時會到來,吳明德表示,不能夠判斷。但他指出,如果國企、地方政府開始變賣海外資產回來「救國」,就是香港樓市最危險的時候。

「究竟他們那個搏殺、博弈令到經濟停滯多久?現在經濟引擎其實熄滅了,沒有外來資金去投入內地做世界工廠。所以習近平之前已經說了,我們要靠內循環。」吳明德繼續說,美金在政府或者共產黨這裏,已經沒有散錢去香港接盤。就看中共甚麼時候「吹哨」叫國企或地方政府把海外的資產賣了回去「救國」,這個就是香港樓市最危險的時候。

至於這個危機何時到來,吳明德推測道,「最快都要去到習近平連任,就是2022年底。他一連任就會出招,馬上分分鐘甚麼也不管了。他坐穩了以後,他就要那些人轉在外面的錢回來『救國』。」

金管局做「壓力測試」 讓內房喘一口氣?

大陸房地產商債務違約風險陡增,「水緊」的情況亦未見緩解,外界擔憂是否會衝擊金融體系穩定性。11月12日,銀行界收到香港金管局通知,要求深度調查所有涉內房發展商借款人的風險敞口,並按每名借款人評估其預期償還能力。報告須於本月18日前提交給金管局。

對於此次調查,有業界認為「規模頗大」。金管局總裁余偉文在接受電台採訪時則強調,做法很恆常,認為銀行體系的風險仍可控。

對此,吳明德認為,金管局今次的做法「絕對不尋常」。

他說,「很多時候,這些事情都是只做不說,為官之道都是這樣。但是現在,大肆鋪張要金管局行政總裁出來說,就是說,他是有意講給傳媒聽:『喂,現在我們真是要看內房股會不會對香港有影響啊。』」

吳明德進一步解釋道,金管局會依據銀行的情況,幫銀行做體檢。屆時,整隊金管局的調查員會去銀行看各種不同類型的風險。他舉例說,「如果突然之間發現有一個板塊,例如,內房板塊在內地受到重創,如果內地樓價要徵這個房產稅,令到樓價短期跌20%,或成交停滯,資金回籠慢等風險,內房會受到資金鏈斷裂的危險,這樣一時間沒有錢,銀行頂得住嗎?金管局要知道那個規模有多大。」

據金管局9月29日公布數字,截至6月底,銀行業的內地相關貸款總額為48,810億港元。

吳明德說:「在內地企業裏,哪些是內房板塊或者有關聯的公司呢?假設有40%的公司都是內房板塊......萬一出事的時候......那香港的銀行體系頂得住嗎?我就說頂不住。所以它有這樣的壓力測試。」

那金管局為甚麼要做的這麼急呢?吳明德分析道,「因為現在六中全會開完了,金管局要看,如果銀行頂不住,是不是需要找中央調節一下。中央調節就是去救一救那些吊著、差不多死的(地產商),讓不讓它喘下氣?上吊都要喘口氣,會不會那麼做?當然它不會說放鬆那三條紅線的......它會通過很多迂迴曲折的借貸,讓那些內房喘下氣。」

「因為它要打壓地產幫,就如同打壓那些高科技幫一樣,讓他們的金主不能去支持『反習力量』。然後要在六中全會跪下,去支持他(習近平)能夠成為第三代偉人。這麼看,就看完全套了。」

港地產商難避骨牌效應  惜賣「麵包」令房價不跌

不少大陸房地產商在香港買地投資,亦與本港地產商有合作,大陸房企債務違約風險陡增之際,外界關注會否在香港出現骨牌效應。 對此,吳明德認為,會有骨牌效應。

吳明德舉例說,「海航的那些啟德地皮,就要交給香港的那些十大地產公司去分了它。高銀國際的那些樓,現在就要交出來給有錢人去接,如果那些有錢人不想去接的,就找人去跟他講,讓他一定要接,這些才能夠套現。」

「他們蛇有蛇路、鼠有鼠路。總之,一定有辦法令到有人接盤。」他分析道:「但是,一旦接了這些盤,有能力接盤的地產公司的資金就少了,從而會減慢香港的發展。發展北部都會區,處處都需要錢,政府叫你(地產商)要投,要夾(配合),難道你要走嗎?以前有錢的地產商不等錢用,不需要大量出貨。但現在,可能有些地產商就要早點出來減價賣貨。」

「如果一有這個轉接,這就是最強烈的訊號告訴你,香港地產市道已經轉身。」吳明德強調:「這是由一手市場去帶動的。」

吳明德進一步分析指出,這幾年樓價不跌,因為買賣雙方都還未算好數,買賣兩閒。

他說:「以前地產商不等錢用,那時的遊戲玩法是,一次過減價20%-30%,比如在98、99年,帶動樓市跌下去,然後自己(地產商)套現。當然他(地產商)次次都看得準,因為他買了之後,又可以在再低位那裏買地補充。」

「但是,現在就不可以這樣玩了。」吳明德說,「現在是做完之後,就拍拍屁股走了,因為不看好前景,所以他們(地產商)更加審慎。不想一次過跌下去20%,然後拿了錢回來跟政府買地。」

他比喻:「他(地產商)是好像買麵粉回來,做麵包賣出去,知道這次賺少一點,他就賣便宜20%。現在就不是,現在賣完麵包之後,我的倉有多少麵粉做完,我就走了,我不補充的了。所以他很珍惜手上的麵包,就不想一次降價20%那麼多。」

吳明德最後建議道:「如果這樣看的話,作為小市民,就要看看你的錢是拿來做甚麼。如果說我反正都要移民,你就要早賣,不要遲賣。因為早賣你是賺少幾個百分比、 十個百分比;遲賣呢?可能沒人要,賣不出去了,要用這樣的風險來看。」@

節目播出:11月18日
文字更新:11月19日

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