10月23日，全國人大常委會授權國務院在部份地區開展房地產稅改革試點工作，為期5年。這就將房地產稅立法又推後五年了。其實，徵收房地產稅的呼聲由來已久，早在2011年上海、重慶試點房產稅，2013年醞釀房地產稅立法，2017年房地產稅被列入五年立法規劃，但就是出不來。對中共而言，房地產稅立法為甚麼就如此之難呢？

筆者以為，這個難，恰恰暴露了中共的醜陋政治生態和中國的經濟困境，房地產稅成了中共的雞肋。

先談中共醜陋政治生態對房地產稅立法的阻礙。在中國，有一項與房地產稅相關但比房地產稅難度更大的立法，這就是有「陽光法案」之稱的「財產收入申報法」。1994年，第八屆全國人大常委會就將《財產申報法》正式列入立法規劃；可是，至今已27年，毫無進展。習近平反腐敗、「打虎」，一度聲勢浩大，卻也沒有乘勢推出《財產申報法》，為甚麼？核心問題是中共腐爛透頂了，全黨腐敗，真「反腐敗亡黨」。

因此，《財產申報法》怎麼能夠出台呢？而中共官員財產的一個主要載體是房產，媒體披露出來的「房叔」多得數不勝數，房地產稅立法自然也就命運多舛了。例如，今年10月19日，《華爾街日報》獨家報道，在中共黨內出現負面反饋後，當局原計劃在大約30個中國城市進行房地產稅試點的初步建議已被大幅縮減。

各界有個越來越強烈的共識，就是：徵收房產稅是一項政治改革，是一個國家政治透明化的基石。現在，中共政局日益向左轉、內鬥激烈，已不是政治改革停滯的問題了，而是政治僵死的問題了。房地產稅立法對醜陋政治生態的衝擊實在太大了，習當局左右為難。

再來說說中國經濟困境對房地產稅立法的掣肘。略談三點。

第一，中共講「在發展中解決問題」，實質是把追求一定的經濟增長率當作解決經濟社會問題的主軸，例如「十三五」就要求GDP年均增速保持在6.5%以上。雖然「十四五」（2021-2025年）和2035遠景目標綱要中沒有提出明確GDP增長目標，但並不意味著不要GDP增速。中共目標2035年基本實現現代化，意味著人均GDP要達到2萬美元，而2020年人均GDP是一萬美元，也就是說15年間人均GDP要翻一番，按照這一目標，中國每年的GDP增速需要至少保持在4.7%。

而中國經濟增長已對房地產形成了一定依賴（例如，有研究認為2016年房地產業對GDP增速的貢獻度達到了35%），這是難以戒除的，尤其這些年經濟增長率持續下滑，更不敢去主動捅破房地產泡沫（雖然房地產泡沫最後一定會破裂，那時更慘）。中共也不想戒除房地產依賴症，只是想減輕依賴的程度，它追求的是房地產的可控發展，建立調控「長效機制」。這就決定了，在中央層面（中央是主要推動者），房地產稅改革試點力度的有限性。

第二，地方土地財政已歷多年，路徑依賴嚴重，對房地產稅有抵制情緒。例如，上海、重慶在2011年就試點房產稅，卻搞得不痛不癢，對房價上漲的影響可以忽略不計，對地方財政而言也是杯水車薪。研究表明，地方政府偏好土地出讓金收入（根據官方數據，地方土地出讓收入從1998年的507億元，一路飆漲至2020年的8.4萬億元，增長165倍，佔同級地方政府廣義財政收入的三成以上），而開徵房地產稅會壓縮土地出讓金收入規模；同時，雖然遠期看來房地產稅給地方政府帶來的收益是巨大並且可持續的，但對於任期只有 3-5 年的地方官員來說，等於是犧牲自己的政治前途來為後繼的官員打通上升的渠道，他們是不願意的，而更偏好短期內能夠帶來更大 GDP 增長的經濟發展方式。這就決定了地方對房地產稅的消極性。而房地產稅恰恰又由地方制定細則、進行徵收，可以想像，中央地方在房地產稅問題的博弈會有多激烈。

第三，央行報告《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示：其一，城鎮居民的擁房率已經達到了96%，其中擁有兩套房的佔比31.0%，擁有三套房及以上的佔比10.5%，戶均擁房1.5套；其二，中國人近70%的財富是房子。但這些都是建立在債務之上的。且看兩個數據。一是西南財經大學和螞蟻集團聯合發布的報告顯示，2018年，中國的家庭債務收入比（居民負債總額除以可支配收入）達到了121.6%；一是央行統計數據顯示，截至2020年底，中國個人住按揭款餘額約為34.4萬億元，佔個人貸款的54.5%，也就是中國個人債務中超過一半是按揭。中國人的財富和負債如此高度集中在房產上，是非常危險的，這就決定了房地產稅立法和改革的極端謹慎，弄不好就會牽一髮而動全身，後果難以想像。

結語

從經濟上講，許多研究表明，房地產稅不能抑制房價上漲，接續土地財政也不太現實。從政治上講，徵收房產稅會要求一個國家的政治透明化，影響是巨大和深遠的。從社會制度和意識形態角度講，在西方房地產稅也叫做財產稅（Property Tax），是私有的；而中國的房地產稅，從廣義上來講應該屬於不動產稅的一部份，但中國的商品房是建在國有土地出讓的土地使用權基礎之上的，在租用的土地上對房地合一徵稅，在世界範圍內還沒有一個很好的先例。所有這些都表明，中共徵收房地產稅是給自己出了個巨大的難題。中共不一定會死在這個難題上，但這個難題可能會加速中共的死亡。#

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