反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報189.61,按周回落0.49%。分區指數除新界西再升1.69%兼創新高外,港島、九龍及新界東分別下跌1.37%、0.37%及2.15%。其餘領先指數全線偏軟,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別回調0.84%、0.43%及0.45%。中原經理人住宅售價指數(CSI)最新報57.24,按周下跌0.85個百分點。

只顧唱好自欺欺人

二手樓價指數連續十周於190水平窄幅上落,七大指數調整,但新界西逆市創新高,兩周累計升幅3.8%。今天的特區政府必須配合中共規劃,勢將大舉投入基建,將新界西北打造成融入深圳及前海發展大局的經濟新區。未見供應先炒作消息,未來區內地價樓價可能被夾升,上車選擇被進一步壓縮。一手市場由半新盤撐市。南豐日出康城LP10長假期售出百多伙,大多屬海景單位,證明景觀有叫座力。不少大型新盤以屆預售,但由於政權對地產商「下旨」,加上施政報告即將發表,發展商謀定而後動。二手買家觀望,9月下旬成交萎縮,是樓價受壓先兆,十大屋苑全月只錄得169宗成交,創近兩年單月新低。司長不斷重複特區前途無限,但反映前景的特區股市卻不斷下跌,單是第三季恆指已蒸發4,200多點,資本市場往往領先反映風險,中共一聲令下整個行業即時消失,昔日大企業家忽然變過街老鼠人間蒸發,特區前景風險看官自己衡量。股市不濟,樓價滯後反映。另外,在「新治港模式」下,傳媒越見「正面報導」,隱去負面消息。政府公佈本季賣地計劃,有傳媒大標題報導下季賣地7,110伙,超標31%,創4年新高。實情是政府賣地只有兩幅豪宅地,分別位於淺水灣及大埔,涉210伙,其餘是市建局及十多個私人發展重建項目,後者供應變數甚多。事實上,特區根本沒有所謂一年供應目標,長策建立的是十年滾動目標,年年皆有十年。政府要填補的是供應權口令樓價回到可負擔水平,樓價於歷史高位徘徊,金管局最新報告指樓價負擔是收入的19.6倍,大幅超越97年高位的14.6倍,證明供應缺口龐大,所謂「供應超標」並無實質意義。再有,特區供應重點在資助房屋,長策推出至今八年,以當初十年目標46萬,資助房屋6成計算,即27.6萬伙,請問政府過去八年提供了多少?傳媒自我審查,天天報喜,對廣大市民來說是禍是福,不言而喻。

願景策略需明確指標

房屋問題「重中之重」重複了十年,劏房問題每下愈況,戶數不斷攀升。近日某些官員更落區探望劏房戶。劏房戶困境乃人所共知,多年來官員議員探訪不知幾凡,信誓旦旦,為何劏房問題不但未見解決還繼續惡化?這些「樣板戲」只是政權用作宣傳之用。可笑的是迫在眉睫的問題特區政府居然提出2049年清零的「宏大目標」,將劏房國際恥辱延續多28年。更可笑的是某政黨還要求政府制定清零藍圖,一個用28年平均每年減少3,500個劏房的藍圖,甚不貽笑大方?為何這些政黨對房屋其他更重要議題,例如置業主導指標,公屋三年上樓承諾,改善住屋空間,貧窮清零等卻未見其鞭韃政府制定藍圖?大家心照。施政報告未出台,各大政黨不約而同提出放寬祖堂地、研究綠化地、改善政府架構、簡化程序等,全面配合政府放風,合演政權「聽取民意」政黨「爭取成功落實」的大龍鳳。演戲無助解決土地房屋根本問題。筆者八年來重點分析房屋策略,若果政府真心解決問題,必須包含這五大方向。其一,作為領導者單是提出願景並不足夠,而是是要說服廣大市民接受願景。政府必須勾劃清晰藍圖,讓市民更實在地看到願景與切身的關係。特區政府長期失信於民,一味吹噓宏大願景,不能挽回市民對前景及解決房屋問題的信心。其二,策略上必須全面配合願景。過去長策沒有清晰願景指導,變作以量為策,忽略土地來源,以穩定樓市為目標,任意定出資助房屋六成(其後加至七成)的資助房屋佔比,滾動十年供應目標不能量計,過去八年各種數據證明長策已經失敗,必須重新擬定長遠策略,以配合願景為依歸,並設立各項可量指標,包括設定自置物業比例、適切居所、負擔能力指標,硬化公屋三年上樓承諾,適時達致這些目標才有真義。

執行上解除利益衝突

其三,在手段上應透過規劃主導解決土地來源問題。林鄭在土地大辯論之前指特區並不缺乏土地。事實上今天缺地完全是規劃的問題,政府應做而不做,不應做的卻持續做,結果規劃霸權令資助房屋20年間依舊佔土地總面積1.5%毫無增加,相反鄕郊式居所卻有2.4%增加到3.1%。發展商只持有15%農地,依賴發展商解決房屋供應問題不設實際,公司合營更加把發展主導權交予發展商,無序亦沒有效率,優化計劃亦無幫助。道路運輸設施佔總面積4.5%,卻未有效利用交匯處及作三圍發展。主導高效率的規劃,政府責無旁貸。但公民社會參與規劃程序不能倒退,某些議員提議大幅取消公民社會參與去增加效率,不但不得民心,更難以獲得市民認同願景策略,規劃亦難保符合港大市民的利益。其四,在執行上,長期的官僚主義,部門各自為政,架構臃腫,程序重複,監察不力,令土地開發及資助房屋興建效率長期不濟。縱使建制派猛烈批評,卻從未見成果,主要原因是沒有表現指標,加上問責制形同虛設。政府為了管治威信,抵賴反對聲音阻撓,無助改善問題。絕大部份問題,例如提出市民接受的願景,規劃,利用條例收地,審批,調空措施實施等與反對聲音無關。改組政府架構或有幫助,但前提還是表現指標與策略指標掛鉤,落實問責。期五,解決根本利益衝突。高樓價高地價最大得益者就是政府,基本法量入為出的條文,製造出最大的利益衝突,可擔負擔的樓價與政府財政盈餘兩者不可能並存,政府必須提出積極方案,大幅擴闊收入來源,不再依賴賣地取得盈餘,才可避免走入假壓抑真托市的行為。

由於截稿時間關係,本文寫在林鄭發表施政報告之前。若要解決困擾特區十多年的土地房屋問題,上述針對願景、策略、執行、手段及解決利益衝突五大因素,缺一不可。讀者可以衡量一下新一份施政報告有否具備這些元素。欠缺其一,表示政府不願承擔根本責任,只顧編寫故事,忽然有個「明日xx」,今天又來個「xxx都會」,明天可能又有新劇本,故事再多再大,何時市民真正受惠,何時解決樓市問題,猶如「重中之重」,無限輪迴。◇