中國深圳市在今年2月率先建立「二手住房成交參考價格發布機制」。實施半年來,深圳的二手房成交量從3月高點以來下降近7成;房屋均價自2月份高點下跌逾萬元,降幅14%。

根據深圳住建部網站公布數據,深圳今年8月份二手房成交量為2422套,相比3月份約7400套的成交量下跌了67%。數據顯示,深圳在2月份公布指導價之後,3月份二手房成交量還保持著1月的水平。但是到了4月,成交量環比下降約25%;5月份成交量跌至3月份的一半;6月份和7月份相比3月份減少了近6成,降到每月3100套左右;8月又進一步減至2422套,相比3月成交量下跌67%。

在二手房價格方面,根據中國房地產網站「房天下」公布的數據,今年8月,深圳二手房參考均價為每平方米66,422元(約1萬美元),相比今年2月份77,285元(約1.2萬美元)的參考均價累計下跌了10,863元(約1682美元),跌幅14%。 (註:「房天下」公布的二手房參考均價數據來自全網掛牌房源。)

從過去一年的房價走勢圖看,深圳二手房均價在去年下半年一直緩慢回升,但是今年1月份開始快速上漲,一個月的時間均價就上漲了7.8%(每平米上漲5596元),但2月份之後二手房價格就掉頭下行,3月的均價跌回到了1月份的水平,之後繼續緩慢下行。

另外,根據中共統計局發布的數據,深圳二手住宅價格銷售價指數環比增幅從今年5月起轉爲負數,5月份下跌0.1%,6月份下跌0.2%,7月份下跌0.4%。而同期其它三個一線城市(北京、上海、廣州)的房價都持續上漲。

深圳多區指導價打七折

今年1月份,統計局的數據顯示,深圳二手房住宅銷售價格指數(115.3)同比增長15.3%,同比漲幅在70個中國城市中最高,幾乎是同為一線城市的北京(6.9%)、上海(7.6%)和廣州(8.7%)平均增幅的兩倍。

根據房天下公布的2020年中國二手房房價排行榜,12月底,深圳二手房均價同比大漲34.25%,每平米接近8.8萬元(約1.36萬美元),比北京整整貴了2.3萬元/平、比上海(5.9萬元/平)高2.8萬元,是廣州均價(近4萬元/平)的2.2倍,是杭州(近3.38萬元/平)的2.6倍。

今年1月底2月初,中共住建部官員前往深圳和上海調研督導房地產市場。

2月8日,深圳率先下發建立二手房參考價發布機制的通知,並首次公布了全市3595個小區的參考價格。該通知表示,依據二手住房網簽價格、並參考週邊一手住房的價格設置了各區的二手房參考價。

據中國媒體對比分析,發現深圳的二手房指導價普遍低於市場價格,不少樓盤的指導價僅是市價的7折。而且越是漲價快的樓盤,指導價的打折幅度就越大。

銀行根據官方指導價發放貸款

深圳房地產中心主任王峰在2月9日說,銀行將以官方發布的二手房指導價作爲發放貸款的重要參考,不能浮動太大,否則要對此承擔責任。

按照該規定,一套市場成交價為1000萬元(155萬美元)的二手房,首付三成支付300萬元(46萬美元),貸款700萬元(108萬美元)。但是政府指導價可能只有700萬元(108萬美元),那麼銀行按照指導價發放貸款,去除三成首付後,貸款額度僅為490萬元(76萬美元)。對於買房者來說,首付款就從300萬元(46萬美元)提升到了510萬元(79萬美元)。官方認爲,這將會大大降低炒房者的購房意願。

廣州發布活躍區指導價

上月31日,廣州市住房和城鄉建設局也發布了首批96個成交活躍的住宅小區的二手房指導價,參考依據和因素與深圳類似。

綜合媒體比對,基本所有參考價都低於掛牌價約20%-30%,有些小區則近乎腰斬。比如,天河區的保利心語花園指導價為9.6萬元/平米,而市場價為14萬元/平米;珠江新城有的豪宅盤指導價約爲掛牌價的一半左右。

今年8月,中國《南方都市報》的記者採訪廣州多家銀行後確認,不少銀行房貸利率上調。

上海三價就低 核驗掛牌價

上海目前還沒有出台二手房指導價,不過7月份和8月份相繼出台了調控措施。

7月19日,上海房產交易中心對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。未通過核驗的,不得對外發布該房源信息。

8月上旬,第一財經記者獲悉,上海各銀行房貸改為以「三價就低」原則審核貸款金額,即銀行將根據合同網簽價、交易中心核驗價、銀行評估價中最低的價格來審批貸款額度,以防止有人做陰陽合同,故意做高(申請更多貸款)或做低(為少報稅)成交價格。

此外,據《中國證券報》報道,7月23日,中國人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議,確定即日起上調上海房貸利率。其中,首套房利率由4.65%調整至5%,二套房利率從5.25%上調至5.7%。

北京市堵假離婚買房漏洞

北京和上海一樣,都未出台二手房指導價。不過,為了堵住通過假離婚而多購房的漏洞,北京市住建委8月5日發布公告,夫妻離婚後3年內任何一方都不得在北京購買商品住房。

另外,北京市住建委網站公示買房條件中,還規定非京藉家庭必須連續5年在京繳納社保或個稅才可在京購買一套房;在通州區購房須有3年連續繳納社保紀錄或個稅要求。已婚無房的京藉家庭(除通州外)可以買兩套房。

發布指導價 六城市房價下跌

二手房市場目前是房地產調控的重點領域。有統計表明,北京2020年二手房交易量佔整個商品住宅交易量的比例已經超過70%,不少城市二手房交易量也已經超過新房。

截至目前,除了深圳和廣州兩個一線城市外,還有東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥6個二線城市,以及三亞、紹興、衢州、金華4個三線城市,都落實了二手房指導價發布機制。

據中國地產網報道,本月初,58同城和安居客發布了2021年《8月國民安居指數報告》。報告顯示,目前在落實二手住房參考價制度的城市中,有6個城市的二手房掛牌價環比下降,成都、紹興、寧波降幅分別為1.7%、1.6%和1.4%;西安、深圳和無錫分別降幅0.8%、0.5%和0.3%。@

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