反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報186.89,按周下跌0.52%。分區指數除新界東微升0.07%外,港島及九龍分別微跌0.01%及0.19%,新界西急跌2.9%。其餘領先指數個別發展,大型單位再升0.24%,中小型單位及大型屋苑分別回調0.66%及0.75%。中原經紀人指數(CSI)最新報71.98,按周再跌0.64個百分點。

長遠風險因素浮現

二手樓價連跌兩周,但距歷史高位仍不足2%。一手缺乏大型新盤刺激,暫時由小型發展及貨尾主導。堅好地產位於屯門的上嵐開售,主打小型一房單位呎,即使超額認購多倍,過去周末只買出五成。位置與定位同樣重要,市場對位處屯門但開價接近2萬的小型單位採取觀望態度。買家轉投二手市場令成交回升,據利嘉閣地產代理統計,六月份50屋苑平均呎價創紀錄新高。市場普遍預期下半年樓價依然反覆向上。上周公私合營終於收到第一份申請,從林鄭施政報告提出計劃以來至今已近四年,勞師動眾,只有千多個單位。大眾不要抱過高期望,因申請還需面對重重關卡,即使成事,最快也要2029年才有實際供應。計劃是否符合時間及成本效益,是否土地大辯論中的短中期重要供應,大眾有目共睹。上周樓市的焦點是恆大事件。一眾銀行因應恆大集團系統性風險而暫停審批其新樓按掲,但經金管局介入後各大銀行又重新接受申請。銀行拒絕新盤審批較大型發展商按揭的情況極之罕見,但並不難理解,因為銀行傾向現樓做按揭,可完全掌握抵押品價值的風險。恆大傳出財務問題,萬一樓宇未落成而出現爛尾,銀行的按揭可能變成沒有抵押的貸款,違反審批按揭的原則。港資地產商與紅色資本地產商的根本不同是前者大部份擁有大量現金,負債佔資產比例非常低,但紅色資本則剛好相反,大部份利用高槓桿,借用市場資金發展,以致負債佔資本比例極高,萬一資金鍊斷裂,整個集團便出現骨牌效應。紅色資本地產商不斷在特區擴大份額,風險不言而喻。連同月初新世界柏傲莊因建屋質量問題要拆卸重建的事件,特區樓市出現一些根本的因素改變。筆者預測,長遠特區樓價的利淡因素是質量及發展商信心問題,並非供應增加。 

可量目標需適時適當

近期共官非常關心特區土地及房屋問題,連番發表言論。某官稱未來不會再有籠屋及劏房,年輕人可告別住房難的問題,言之鑿鑿。特區官員被鞭撻後忽然起勁,先有林鄭管理市民期望,預告施政報告將有大動作,不介意被批評「假大空」,跟着呼籲要全社會一齊努力。上周輪到財政司司長陳茂波,忽然為特區訂立定目標,在2049年甚至之前特區必須告別劏房。他直指問題是基層市民最痛,但問題絕對「有得揀」,必須下大決心,各部門一條心,在短中長期的供應必須要有實質性的進展,簡化及壓縮流程,還要透過例如填海等方法,大刀闊斧增加長遠供應,並建立土地儲備云云。政府設定清晰可量指標本應令人拍爛手掌,但請看官先想一想,為何整個土地房屋策略的宗旨「置業主導」表明不設立目標,連建屋目標都是根本不可量的滾動十年目標,就只有這個2049「劏房清零」的目標,還要在京官指點下才提出?14年政府定立長策,莫非沒有想過「劏房清零」的目標?又或是根本從來沒有這個目標?作為領導者目標除了要遠大之外,還有要有相關性及適時性。劏房問題水深火熱,迫在眉睫,陳茂波自說是基層市民最痛,政權居然敢提出2049年為目標。對於一班六七十歲的老人家,住了十多年劏房,懇請局長向他們介紹一下這個28年後的偉大目標對他們的相關性及適時性。事實上,任何重大承諾特區官員又怎敢作主,況且今次更超越2047年,極可能先得到共官同意。換句話說,提出用28年解決劏房問題是共官的的意旨。立法局議員葉劉淑儀指劏房是特區恥辱,豈非恥辱過去十年隨着劏房數字不斷上升而越來越大?如今特區政府表明將恥辱再延續28年,大家不訪去問一問葉劉對此目標的看法,必定大有啟示。

政權準備刪去社會參與

陳茂波的一番言論還有很多可圈可點的地方。首先,2049這個目標怕且是經過深思熟慮,並非信口開河。否則政權何不選擇2047年7月1日以清零「賀喜」政權移交50年,而選擇一個兀突的年份?奇就奇在長策在推算未十年房屋需求時已經全面考慮不適切居所,劏房籠屋包括在內。政府聲稱有信心十年目標可達,為何達標但劏房問題不解?既然司長說要短中長期有實際進展,政府理應可超過長策供應目標,那為何劏房問題要推到28年後才可解決?那只有兩個可能性,一是供應根本長期不會達標而且差距甚遠,又或是供應達標但有樓無人住,有人無樓住,資助房屋缺口巨大。其次,甚麼叫短中長期實質性進展,應該是在現有的供應目標上額外增加供應。但這些所謂實質性進展沒有可量指標,會否兌現?有否實際影響?讀者自己評價。再有,陳茂波說要下大決心,莫非講了九年的「重中之重」沒有下大決心?若果有,那就是策略及能力不足而做不出結果。上屆政府陳茂波是發展局局長,在任期間土地房屋問題不斷惡化,他的前任是林鄭,是土地荒的始作俑者,以往積論這些人的決策及管治能力能,又否解決問題?最後,社會一直支持政府加快土地開發流程。從13年長策諮詢,到大辯論報告再提,建制基金會猛烈批評,加快流程講足九年,政府就從來沒有做出符合社會期望的進展。從政府官員不斷抵賴反對聲音的口吻,可以推斷政府所謂「加快」,並不是針對官僚程序,而是刪去社會參與,清除反對聲音,加以修改法例配合,讓長官意志在執行中暢通無阻。之前葉劉提出將貨櫃碼頭搬到桂山島,被質疑需要大量修改條例,她明言沒有問題,因為立法會由建制派控制。可以預期,政府與閹割後的議會互相配合,全面體現極權土地開發程序。

不論是49年還是47年「劏房清零」都不是急市民所急的目標。各高官重複共官論調,配以各種矛盾的邏輯,不可量的指標,只能說明一班官員只是填寫故事,按指示辦妥上頭要得出的結果,就是盡快限制市民參與,以極權手段大舉造地,建立土地儲備。缺乏有效的人民監察及授權,土地開發只是政權製造並控制財富的手段,不會真正惠及市民。再提提大家,10月施政報告搶地造地手段「假大空」將令大眾嘩然。報告公佈之日,就是樓市新升浪開展之時。◇