反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報184.49，按周微跌0.09%。分區指數除新界西再升0.12%外，港島、九龍及新界東分別下跌0.96%、1.01%及0.01%。其餘領先指數個別發展，大型單位續升1.3%，中小型單位及大型屋苑分別回調0.35%及0.57%。中原經紀人指數（CSI）最新報73.1，按周再升1.24個百分點。

政府製造供應斷層

二手樓價指數結束五連升，但調整幅度輕微，六大指數偏軟，大型單位及新界西支撐大市，前者兩周累升3.4%，後者創近兩年新高，距離歷史高位只差2.3%。發展商趁旺市陸續推盤。恆基位於鴨脷洲大街的逸南，以迷你單位細銀碼招徠，上周開售50個單位，平均呎價達2.5萬，數小時沽清。新世界大圍柏傲莊III，首推連加推182伙，已收逾1.6萬票，成為今年新盤票王，發展商加價7%加推149，搶購潮再現。二手屋苑亦頻頻出現破頂成交，但交投量稍有回落。政府推資助房屋亦時間巧合，綠置居開始揀樓。「白居二」又同時推出，炒熱居屋二手市場。樓價大有短期破頂之勢。差餉物業估價署公報最新樓價指數連升4個月，創21個月新高，距歷史高位只差1.5%，當中100平方米或以上大型單位按年升幅5.5%，跑贏中小型單位，意味豪宅受捧。疫情令貧富懸殊加劇，富者愈富，權貴毫不在乎以超高價入市，未通關大陸客已利用各種方法入市且佔成交近一成，代理稱不少大陸客正部署通關時湧港掃貨。房屋板塊的另一端卻慘況加劇。房委會公布數字顯示，過去財政年度公屋及綠置居落成量只有不足6千3百伙，創十年新低，較前年預測數字低近兩成。政府未有向市民清楚交代理由，且年年高估落成量，就是系統性問題。公屋供應未來五年情況難以改善，24年甚至出現斷層，輪候時間勢必短期超越6年。筆者多次指出，政府的所謂房策並非甚麼策略，而是數字遊戲，方便政府利用滾動十年目標不斷走數，拖延建屋而不用問責。筆者亦多次警告，建屋是資助房屋慢私樓快，政府一刀切將私人住宅比例由4成減至3成，又刻意撤回一手空置稅，私樓供應勢必縮減，增加資助房屋卻追不上，造成市場混亂，價格借機炒上，如今不幸言中。十年來政府口口聲聲房策為市民住屋福祉，政策卻反其道而行，樓價就是最有力的證明。

人口老化需求未減

之前有親政府報章刊登分析文章，認為樓市已出現七大利談因素。既然有人提出，值得仔細分析一下其論點是否屬實。文章首先提出的就是人口老化及生育率低削弱需求。的而且確，中共插手特區事務，市民對前景感到悲觀。樓價連續11年成全球最難負擔，政府十年來令房屋問題惡化，居住環境細貴擠，自然遲婚及減少生育，以至特區出生率幾乎全球最低。結婚率亦大跌，離婚率則大升，理論上新家庭住屋需求亦降。特區面對老齡海嘯更是不爭的事實，每年死亡人數早已超越出生人口。上述推論聽似合理，但為何特區人口仍然有增長?答案就是輸入人口。特區政府有着各種各樣的輸入人口政策，單程證、輸入內地專才、輸入高科技專才、輸入留學生、非本地畢業生留港計劃，絕大部份利用這些計劃的人都是來自中國大陸，支持住宅需求及租務。輸入人口有明確的政治目的，就是利用「新香港人」取代現有香港人及價值觀，維持勞動力增長，保持競爭力。市民多次要求政府先減少輸入人口舒緩住屋需求，政府卻不但不聽，而且加大力度，輸入人口早就被推至中共利益層面。如今議會變成傀儡，未來政府更不用向市民交代，輸入人口只會加快。政府正準備進行各項填海大計，包括「明日大嶼」世紀填海，目的是擴充容量，迎接輸入人口大計。離婚及不結婚令家庭式住屋需求下降，卻衍生單身住屋需求。面對老齡海嘯但特區老人同時是世界最長壽，意味人均佔有居所的時間更長。由於政府安老政策失敗，安老居所設施奇缺，意味長者居住的單位沒有系統性流轉，令房屋使用效率下降，平均住戶人數下跌。長策估算住屋需求的主要失誤是住戶平均人數下降，導致需求低估，樓價節節上升。人口老化與出生率低不能簡單換算成需求減弱。

服務中共撐起特區

共黨安全法實施後，美國傳統基金會經濟自由度排名剔出特區，部份外資撤走，國際金融企業將總部遷離香港，減少外派駐港人員，文章提到第二個因素就是特國際金融中心地位動搖，經濟復甦遙遙無期，樓市失去剛性需求，影響樓價表現。事實上，特區從來都不是國際金融中心，金融產品深度廣度闊度跟紐約及倫敦世界級交易所差距極遠，特區在中共控制下更沒有資格。事實上，特區的定位是中共企業行使各種財技吸取外滙及炒股中心，服務對象是中國企業及大陸人，並協助中共企業包裝成非中共企業去滲透其他國家，政府收緊查冊就是方便穩瞞實制控制者身份。上海及深圳兩市交易所每日成交超越萬億，特區交易所每天成交只是千多億，只要將部份成交轉移特區，足以令成交翻倍，政府提高股票交易印花稅正正為庫房收入部署。特區不會成為國際金融中心，卻會成為中共金融中心，中國是世界第二大經濟體，服務中共企業及權貴的金融市場龐大，足已撐起特區經濟。特區是否國際金融中心與樓價並無直接關係。悉尼溫哥華都不是國際金融中心，但樓價仍大幅超越負擔能力。文章提到的第三個因素是貨幣基礎縮減阻礙升市，而貨幣基礎的主要原因是移民，單是居英國可能走資2,800億。反映整個社會的貨幣供應M3有15.6萬億，如果溜走資金達一萬億已可嚴重衝擊香港的貨幣基礎，以往樓價升市因為市場錢太多，槓桿效應減弱必然會礙及樓價云云。中共之所以將特區變為中國炒股中心，不斷利用IPO及回流上市，大舉唱好未來前景，遏止報道負面消息，吸引資金留在特區投資。共黨安全法實施之後，根據金管局公布數字，M3由去年六月的15.1萬億增至今年三月的15.8萬億，代表市場貨幣供應不減反增。即使貨幣供應減少一萬億，M3亦只是回到20年第一季水平，筆者不知道文章作者如何得出嚴重衝擊香港貨幣基礎的結論。這裏還未考慮政府應對措施。特區政府從來關心的的是金融穩定，樓市政策亦表明是保持金融穩定，而不是照顧市民的負擔能力。貨幣基礎萎縮論又不成立。

所謂三個利淡因素，只要仔細推敲，論點不攻自破。其餘四個利淡因素又熟真熟假?下回分解。◇ 

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