2月1日的時候,大陸知名地產商華夏幸福的創始人王文學,成了今年牛年開篇第一個道歉的高管,原因就是華夏幸福債務危機爆雷。

這一個多月來,輿論對華夏幸福的關注度明顯轉淡了,據說河北省廊坊地方政府已出手相救了。雖然華夏幸福這一次有政府出手相救,但是,整個房地產業的蓄水池功能的潛力已見頂,中共對房地產業的政策也早已轉向,在當局和銀行的共同擠壓之下,中國的房地產業已開始走向衰敗。

那麼,華夏幸福和地方政府有著甚麼樣的紐帶關係,讓地方政府能夠伸出援手呢?而華夏幸福在縱橫大陸地產業23年後,又為甚麼現在開始衰敗了呢?

接下來的時間,我們就一起來聊一聊這些話題。

華夏幸福被救了?

在華夏幸福發生債務違約之後,《華爾街日報》曾引述澳新銀行(ANZ)一位主管的話說,「華夏幸福將成為有紀錄以來中國最大的國際債券違約者。」這位主管還說,對於國企和國有金融機構之外的公司來說,來自政府的隱性支持是一個很重要的因素。

那麼,政府會對華夏幸福施以援手嗎?3月10日時,廊坊地方政府發佈消息說,和中國電建集團簽訂了戰略合作框架協議,內容主要涉及雙方在產業新城的合作,其中很重要的一項是:未來5年,中國電建集團在廊坊將投資超1,000億元。而廊坊方面落實這個合作戰略協議的是河北新空港公司。

這個消息一出來,外界認為華夏幸福可能有救了。原來,這個2月19日剛剛成立的河北新空港公司,是由廊坊市人民政府和河北省產業投資基金管理公司共同出資成立的。當時,就有業界猜測,這家公司可能會在華夏幸福的債務問題中起到一定作用。

早在2月26日的時候,就有大陸財經網站分析說,「河北新空港發展投資有限公司或通過與華夏控股、以及一致行動人換股的方式來幫助華夏幸福解決債務危機。」

我們之前有說過,華夏幸福的產業新城發展模式是和地方建設息息相關的,涉及的大量業務都是政府相關項目,而華夏幸福的債務危機根源之一,也是因為這些各地產業園區與政府之間較長周期的應收帳款造成的。

此外,3月16日的時候,大陸多家媒體報道說,華夏幸福大股東被動減持1.3%,減持後持股比例和第二大股東中國平安人壽保險公司的持股比例相差已不到1%,兩者之間的差距越拉越近,也就是說,平安很有可能成為華夏幸福的第一大股東。

在大股東減持的消息出來後,3月17日,新浪財經又登出了一篇文章《王文學如何失去華夏幸福?》,但很快文章又被刪除了。不過,文章中有一段話很耐人尋味,作者提到「王文學歷經的幾次『大劫』,都和政策變臉息息相關」。

這句話,將華夏幸福由勝轉衰的命運,和中共的變臉政策掛在了一起,但其實,背後的原因還不只是政策的變化,最重要的,應該說是來自「人脈」的變化。

誰讓華夏幸福「一家獨大」?

我們來看看華夏幸福是如何發跡的。1998年7月,中共國務院頒發了一個「23號文件」,文件名稱是《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,就是這份文件標誌了中共治下所謂的福利分房的結束,從此,「商品房」開始出現在中國市場,並且也開啟了中國地產界造富的神話。

也是這一年,華夏幸福董事長王文學,在廊坊成立了華夏房地產開發有限公司,就是華夏幸福的前身,開始踏入房地產行業。

要說起王文學的話,還要從1992年說起。當時,王文學還在河北廊坊開火鍋店,來吃飯的有不少政府官員,一來二去就混熟了。

90年代中期,中共興建政府樓堂、館所時,王文學通過中間人牽線順利進入了裝修行業。好景不長,1997年亞洲金融危機爆發,政府的裝修款要不回來,下游施工隊的錢沒法結清。

換做尋常人,可能要跑去拉橫幅了。可王文學以退為進。在廊坊市政府領導的辦公室,他當面燒毀了裝修合同並聲明不再討要政府欠款,欠下的債他用火鍋店掙的錢來還。這為他後來和政府打交道積累了基礎。

2002年,是華夏幸福發展的轉折點。這也是一個地產界的標誌年份,這一年的7月中共推出了土地招拍掛政策,就是對於經營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。這一年,華夏幸福和固安縣政府簽署了60平方公里、期限50年的PPP開發協議。

和一般的PPP模式不同,華夏幸福走的是 「政府主導、企業運作、合作共贏」路子,無需政府投資、擔保或兜底,能自我造血,因此受到地方政府歡迎。

這個土地招拍掛政策,還不僅是推動房價上升,事實上,土地出讓金在當時已經成為了各地政府財政預算外收入的一項主要收入。說白了,華夏幸福在圈完地之後,出錢建園區、招攬企業落戶,把地方政府的活攬到了自己頭上。當然,根據協議,政府招拍掛的出讓金,一部份還要返回給華夏幸福。在獨家參與了河北省省級重點開發區「固安工業園區」的開發之後,華夏幸福就開始風生水起,王文學也因此登上富豪榜。

就是從那個時候起,華夏幸福就一路在環京地區順利囤地,可以說是「一家獨大」,很多人知道,中共在2016年的時候提出了「京津冀概念」,有了雄安新區,當時還爆發了一個土地增值高潮,但我們看到,其實在2016年之前,這個華夏幸福早就先一輪在當地收割財富了。這個位於北京正南50公里的廊坊市,也由此成為了王文學日後事業發展的根據地。

當然,王文學能夠獨家參與這個項目,一廂情願肯定是不行的,也要地方政府願意「獨家」賣地給他才行,中共制下是官商一家,商沒有官靠,自然就孤掌難鳴,那麼,當時廊坊市的主要官員都是誰呢?

我們看到,在華夏幸福的重要起步期,廊坊地區的主要領導是王學軍,在1997年到2004年的時候,這個王學軍一直在擔任廊坊市委書記、以及省委常委、秘書長等職,另外,伴隨著華夏幸福的發跡,當時廊坊地區的主要領導,還有市統戰部長孫寶水、原市政法委書記肖雙勝、市建設局長李東、市屬國企董事長鮑湧波等人。

但是,這裏必須要提到的是,後面這幾位,在習近平的「打虎」行動中都紛紛成了階下囚,原市統戰部長孫寶水,更被指牽扯到華夏集團土地違規的事件中。孫寶水,在1998年到2013年期間,擔任廊坊市委副秘書長、廊坊市政協副主席、市委統戰部部長等職務。

2016年6月時,這個孫寶水落馬,其中一個罪名就是涉及違法圈佔29項耕地,大約是9,000畝,大搞官商勾結、權錢交易,而孫寶水強圈的耕地,絕大多數又都和華夏集團的非法用地有關。

當時,就有分析說,華夏集團動輒上百平方公里的產業新城開發模式其實就是把一級開發與二級開發捆綁在一起,官方往往會簽署一些合同外的合同,設置苛刻的條件目地是只讓華夏幸福中標,讓他們順利拿到建設用地。

華夏幸福顯然是背靠大樹好乘涼,因為手握大量成本低廉的土地,所以華夏幸福最牛的時候,將「再調控也不降價」作為內部戰略之一,在北京,華夏幸福在面對萬科在內的多家地產大亨時,都可以佔盡優勢。

因為手裏有囤地,所以,2016年時,地方政府多位官員的落馬,對華夏幸福的影響還沒有快速顯現出來。進入2016年,北京開始進行嚴厲的樓市調控,許多投機資金無處可去,進入到北京周邊的市場,導致環京地區的房價被炒上了天,所以手握大量成本低廉土地的華夏幸福,在2016年也是豐收了一把。那一年,華夏幸福的銷售規模衝破了千億人民幣。

到了2017年,隨著「雄安新區」的炒作,華夏幸福也走到了最高點的時刻,其股票市值一度超過千億。

緊接著,北京針對環京地區陸續出台調控政策,讓環京地區樓市齊跌。華夏幸福在行業的排名也從2016年最風光的第八名開始跌落,到了2020年,排名已跌落到45名。

2020年8月以來,中共對樓市的政策再度嚴厲,先出台了「三道紅線」政策,又在2021年1月,再度增加「兩道紅線」。「五道紅線」的緊箍咒之後,華夏幸福的債務危機爆發了。

那我們再提一下華夏幸福起家時,當時廊坊的主要領導王學軍。在江澤民1999年開始迫害法輪功後,廊坊地區備受關注,羅干、周永康兩人都曾親自到廊坊監督迫害升級,當時廊坊的各級官員,為了官位都跟著積極參與迫害,其中自然包括當時的廊坊市委書記王學軍。

2004年,王學軍到北京任職,擔任國家信訪局長、中共維穩小組成員,而這些部門和機構,在江澤民開始迫害法輪功後,就受到了中共「610」機構的控制。2013年6月,就是河北一些官員紛紛落馬的時候,王學軍被調離北京,去了安徽省當省長、省委書記。然而,在2016年,王學軍卻因為「年齡問題」提前下課。有觀點認為,這和習近平陣營對周永康餘黨的清洗有很大關係。

巧合的是,在這位華夏幸福發家時的「貴人」提前下台的同時,華夏幸福也在經歷了2016年的銷售高峰之後,逐步走向了今天的危機。

那我們看到的是,隨著這些地方官員一個個的落馬,華夏幸福也開始遭遇招商困難,從2018年到2020年,華夏幸福的短期負債從240多億元增長到870多億元,對應的有息負債總額從1,350多億元增加到了2,000多億元。

當然,從表面上看,華夏幸福的沒落,似乎是受到中共各種變臉政策的影響。其實,從這條曲線仔細一看,它和地方政府官員的落馬時間完全暗合。華夏幸福的興衰中,也折射出了中共官場生態的一個縮影。

房地產的衰落

幾天前,財新網有篇文章分析了中國房地產的情況,提到過去15年,中國在快速城鎮化的大背景下,基礎建設和房地產投資成了經濟增長的引擎,地方政府債務大幅提升的同時市場上出現長期流動性過剩的情況,房地產在其中扮演了蓄水池的角色,大量超發貨幣流入土地市場,從而推高房價,而水漲船高的房價自然吸引居民的資產配置偏好向不動產傾斜。

我們在之前的節目中也分析過,這些年,中國居民的財富已經發生了大遷徙,在從房子轉到金融資產,而這,也是中共有意為之,中共現在是一邊控制房價,一邊對中國的資本市場進行資本擴容,為樓市泡沫膨脹溢出的資金,打造第二個蓄水池。

在這種大背景之下,雖然目前廊坊政府對華夏幸福伸出了援手,但是,人脈元氣大傷的華夏幸福,在新的競爭環境中,未來能否真正走出困境呢?@

策劃:許巧茹、宇文銘
主播:蔚然
撰文:李沺欣、財商經濟研究所
剪輯:大中
監製:Ingrid
粵語配音:Ada