2021年2月22日,中國光大銀行深圳分行表示將以深圳住建局發佈的二手房成交參考價作為按揭貸款的參考依據。業內人士預計,該通知下發後,深圳其它銀行將會相繼跟進,各銀行依據參考價放貸只是時間問題。由於參考價遠低於市場價,有分析稱,這將顯著增加購房者的資金成本,或將對深圳樓市構成嚴重打擊。

參考價作按揭貸款依據將增加購房者首付 或達五成

據《證券時報》報道,中國光大銀行深圳分行已經在內部發文,作出上述表示。

而此前2月8日,深圳市住建局發佈建立二手住房成交參考價格機制,並出爐全市3,595個住宅小區二手住房成交參考價格。因為參考價與當時市場真實成交價和掛牌價有較大差距,有些幾乎相當於「腰斬」,引發市場關注。

一旦銀行貸款按照參考價發放貸款。那以高於參考價的成交價達成交易的房子,就只能提高首付,買家的資金成本會陡然提高,對買家的現金流要求也越來越高。

和目前市場成交價相比,深圳政府發佈的二手房成交指導價基本上都打了五至八折。比如,人盡皆知的華潤城市場成交價在18萬/平米左右,政府指導價13.2萬/平;深圳灣恆裕濱城成交價已超過30萬/平米,政府指導價也只有13.2萬/平,基本上連腰斬都不止。

政府參考價出爐後,各家房地產經紀APP上的二手房價格均出現「暫無數據」。

陸媒報道稱,有相關專家透露,深圳二手房成交參考價格原則上一年發佈一次,中價掛牌價格不能超過參考價,商業銀行將根據成交參考價格發放二手按揭款,如果偏離太大可能會被監管部門約談。

如果銀行按揭根據參考價來執行額度審批,對購房者來說,貸款將變少,首付不得不大幅度提升。

比如華潤城一套82平米的2房,最後市場真實成交價是1,500萬,原來首付是三成,450萬,可以貸1,050萬,但政府指導價只有1,082萬,如果銀行按照這個價格來評估,那就只能貸757萬,也就是說實際上的首付要出1,500-757萬=743萬了,比原來多了293萬。這樣一來,首套就不是首付三成了,直接變五成了。

這對剛需來說,購房壓力陡增,直接買不起,接盤的人就少了。當然,炒房者的資金成本也會快速提高。

深圳樓市或遭嚴重打擊

深圳的樓市,被指是一個全靠槓桿撬動的市場,各種經營貸、抵押貸,全款買房再貸款七成出來,再去「打新」的現象比比皆是,而且很多都是北方南下的資金和外地的資金。

財經評論人張經倫認為,深圳住建局對二手房價的干預,或令深圳樓市遭遇嚴重打擊。

2020年之前,深圳的樓市調控都是針對新房,比如說新房實施備案價,對買房資格進行限制,甚至對新房價格進行限制,結果導致新房和二手房價格倒掛,二手房價格遠高於新房價格。

2020年初,深圳甚至出現過「眾籌打新」買新房,搶到新房轉手以二手房賣出就賺500萬這樣的事情。

深圳住建局發佈深圳3,595個住宅小區的成交參考價格,直接為二手房交易制定定價的參考標準,也被認為是對二手房價的直接干預。@