反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報176.16,按周再微跌0.2%。分區指數除新界西反彈2.51%外,港島、九龍及新界東分別下跌0.79%、0.88%及1.75%。其餘領先指數全線偏軟,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別下跌0.43%、0.16%及0.22%。中原經紀人指數最新報59.62,按周再生2.54個百份點。

政府公佈失業率創2016年新高,但新盤照樣大排長龍,因為樓市只限少數人參與。疫情揮之不去但股票市場暢旺,北水不斷炒作將估值推高,資本市場上升利好樓市氣氛。會德豐位於啟德的Monaco首兩輪銷售成績極佳,南豐日出康城LP10開賣179伙,亦售出98%,令新盤年初至今累積銷售超過千伙。二手樓成交亦未見受一首影響。除非疫情大幅惡化,樓價短期靠穩。

一將無能累死三軍

另外,前周政府宣佈取消年宵花市,但數日後忽然又宣佈復辦,朝令夕改,完全凸顯特區官員的判斷能力。官員辯稱停辦後一直繼續探討可行方案,聆聽業界聲音,並不構成「轉軚」,還指考慮到不辦年宵,市民亦會在其它地方聚集云云。業界感到非常憤怒,並指政府在取消時根本沒有考慮清楚,更遑論構思替代方案,出爾反爾引致混亂,且復辦細節不清不楚,因為業界早已因應政府取消而另行作準備,如今又要重新安排,虛耗人力物力財力。林鄭的競選口號「We Connect」實情是政府與市民完全Disconnect。

先前政府一刀切全日禁止堂食,不少藍領被迫買飯盒在戶外聚集,不但沒有達到防疫的效果,還製造巨大不便,結果政府即日更改禁令。

深水埗主教山配水庫百年羅馬式建築幾乎被拆毁,市民強烈要求保育,局長回應「以前睇唔到重要性,而家睇到」。今天的房價及貧窮率,就是房屋土地及扶貧政策嚴重錯判,完全違反政府以往制定政策時「睇唔到重要性」。

孫子兵法有云,一將無能,累死三軍。官員鼠目寸光卻位高權重,貽害特區。最新的民意研究調查顯示,五項核心社會指標,即自由、繁榮、安定、法治、民主全部不合格,「繁榮」創紀錄新低,「安定」亦只有4.04分。林鄭所謂惡法(指港版國安法)令特區安定,實質金玉其外,敗絮其中。

樓宇隱患疫情輪迴

中共打開武漢肺炎這個潘朵拉盒子貽害全球。時隔一年,疫情不但未有受控,還繼續惡化蔓延,越億人受到感染,死亡人數超過兩百萬。病毒極其狡猾,即使中共透過剝削人民自由,任意侵犯私隱,全方位監控及實施各種強制措施亦無法「清零」。

特區經歷沙士教訓,民眾已經非常醒覺,全民已戴口罩帶足一年,無奈政府防疫措施毫無章法,漏洞百出,疫情一波接一波,第四波更反反覆覆,且未有受控跡象,不明源頭感染個案比例持續高企。由於社區集中爆發,政府更首次引用禁足令,封鎖佐敦吳松街及南京街一帶,將區內一萬人限制出入及進行強制檢測。這波疫情跟之前三波有不同之處,就是病毒傳播模式層出不窮,至今專家亦無法完全掌握傳播途徑。各區出現同一大廈垂直式及非垂直傳播,懷疑污水渠洩漏傳播、天井煙囪效應傳播、抽氣扇擾流傳播、污水渠天台透氣口傳播等。以往防疫焦點放在公共場所,如今即使足不出戶也不一定安全,防不勝防。

仔細分析,出現集體感染個案的大廈卻有不少共通之處。其一,強制檢測大廈之中有超過一半涉及樓齡較高的公營房屋。主要問題是維修保養不到位,喉管老化滲漏,又或喉管進行不合格改裝,又或通風設計上未如理想。住戶平均年齡較大,亦可能與防疫意識較鬆懈有關。

其二,私人樓宇重災區主要是舊樓,且很多都是「三無大廈」,即沒有業主立案法團、沒有任何居民組織及管理公司的大廈。這些大廈公用地方及設施日久失修且無人管理,閑雜人等自出自入,衛生環境惡劣。

其三,牽涉劏房戶。市區劏房一直都是燭融及疫情隱患,經營者為了提高回報提高住戶密度,公用通道空間極之狹窄,渠管接駁不合規格,大大增加傳播病毒風險。佐敦疫情重災區正正就是「三無大廈」同時劏房林立之地。若不解決上述隱患,疫情只會不斷輪迴。

全盤計劃方可治標

有不少專家已指出不要指望疫苗可將病毒清零,人類將永遠與武漢肺炎病毒共存,情況尤如流感。現時政府的各項措施大多都是後發,頭痛醫頭,治標而不治本。一個真正負責任的政府,還需未雨綢繆,定立短中長期策略防治疫情,房屋相關的對策更是重要一環,政府應從五大方向入手。

其一,一個月前審計報告揭露政府舊樓強制驗樓計劃執行上各種庸懶散弊病,單是通知所有業主將用20年。但即使政府全面履行審計報告內的建議,仍是針對現有政策執行,策略不足執行效率再搞亦沒有用。針對疫情特區需要的是新策略。現時全港有近5千幢「三無大廈」,政府必須針對「三無大廈」儘快進行策略性檢討,找出延誤維修合規問題的所有痛點,針性協助支援業主履行應有責任,並對那些長期忽略責任的加強罰則。

其二,最新一份長策進度報告顯示不適切居所12.3萬伙,數字再創新高。即使政府聲稱未來10年可達致供應目標,供應與需求時間嚴重錯配。政府在取締違規房劏房投鼠忌器。短中期只能加大及集中力度興建臨時房屋,而且要提升管理臨時房屋的健康安全風險,同時加強監管及執法,盡快減低劏房數目。

其三,馬上設立行動組,系統性檢查所有出租資助房屋渠管及通風。針對已售出的資助房屋及私人房屋,可考慮推出類似定期驗窗計劃,定期檢查喉管隱患及滲漏。

其四,安老院社屬於高危設施,政府應該制定防疫標準及資助提升防疫規格。
其五,鼓勵未落成的屋宇採用各種智能設計,資助房屋更應帶頭採用,包括電梯採取免接觸系統及自動紫外線消毒裝置,自動化U型喉管加水裝置等。新設計的資助房屋,必須詳細評估通風設計,減低擾流播毒風險。

當年政府判斷錯誤,造地放軟手腳,結果一子錯滿盤皆落索。房屋供應長期嚴重不足導致樓價超高,劏房處處,舊樓重建進度極之緩慢,舊式資助房屋遷徙困難,以上種種令防疫措施事倍功半。病毒恐怖之處就是除了看不見外還會找最弱的一環入侵。檢測再強,封鎖擴大,限制再多,不解決居住設計及環境衛生問題,疫情只會反反覆覆。特區政府繼續打「游擊戰」,而沒有全盤短中長期戰,若出現更大殺傷力的病毒疫情,代價將極之沉重。@