最近,大陸幾個一線城市的樓價攀升的速度有點驚人,以致於各地政府都快速出手相繼進行打壓。那麼,這麼多熱錢是從哪裏湧入的?地方政府又為何要驅趕樓市熱錢?流出的資金又將被引去哪裏?大陸房地產市場真的那麼火熱嗎,還是虛火就要降溫?今天的節目中,我們就來一起探討一下這些問題。

兩年前,大陸房企龍頭萬科高喊要活下去的口號,曾經讓行業不少人感到瑟瑟發抖,對於萬科來說,當時口號中更多的意味還是居安思危,而到了去年3月份時,萬科董事會主席郁亮在年報會議上說,「活下去」已經成了一個特別真實的存在。

轉眼又是一年,中國的房地產業在經歷了2020年初的銷售寒冬後,先是撞上了三條紅線政策,然後是臨近年尾時,監管機構再出手,給向房企輸血的銀行也加了兩條紅線。在多重紅線的嚴厲監管下,如今「活下去」的聲音已經很難再聽到了,因為當下的情況,讓這樣的口號似乎成了一個超越現實的奢望。

那麼,房地產業的黃金時代真的結束了嗎?可能有人會說不是呀,因為前幾天還聽說,深圳的二手學區房竟然賣出了每平米人民幣29萬5千元的高價,價格甚至超過了香港新界的二手房均價,而隨後,又爆出了北京、上海的學區房也是一夜暴漲,一天一個價,像是「北京海澱某學區房一夜暴漲40萬元」、「上海學區房一晚跳價200萬元」。但是同為一線城市,北京的學區房最貴也基本沒超過每平米25萬元,上海最好的學區房也只在20萬元左右。

中共國家統計局最新公佈的「70個大中城市二手住宅售價報告」顯示,2020年12月份,深圳房價漲幅最高,同比上漲14.1%。從大陸新媒體平台「數據寶」追蹤的《2020年316個城市房價排行榜》的數據中可以看到,去年12月底深圳二手房均價同比上漲超過了34%。

就在輿論紛紛熱議深圳天價學區房的時候,中共的政府部門急了,緊急出手調控。深圳住建局,先是頻頻為政策補漏洞,然後在1月23日時推出了八條措施,嚴查購房資格,並規定造假者3年內禁止買房,而且深圳為防範「假結婚」騙取購房資格,明確居民家庭購買的商品住房,只能登記在具有購房資格的家庭成員名下,暫停夫妻婚內更名。

同時,上海和北京也隨即跟進調控動作。1月21日時,上海市住建委、房管局等8個部門聯合發佈了史上最嚴的限購政策,新政規定,夫妻離異3年內不能增加房票;在稅務方面,規定個人出售購買不到5年的住房,要全額徵收增值稅,而之前的年限是2年;同時,還整頓按揭,嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規入市等等。

北京住建委,也在1月25日的時候表示,將嚴格打擊惡意炒作和違規資金進入房地產市場,並稱這將是2021年整頓樓市的「重中之重」。有京官說,近期就將開展專項行動。

有分析說,深圳、上海等地的樓市虛火,反映出了大陸熱錢竄流、南北經濟發展嚴重失衡等結構性問題。根據中共央行統計,2020年全年社會融資規模增量累計為34.86萬億元人民幣,比上年多了9.19萬億元,這麼多的熱錢流竄無處去,只好又流向房地產這個大蓄水池中。

而在南北經濟失衡方面,2020年中國全國生產總值GDP數據顯示,南北地區佔經濟總量的份額分別為65%比35%,這個差距達到了有紀錄以來的最高水平。

在中共國家統計局發佈的「70個大中城市銷售房價報告」中,和上海、深圳等南方城市房價暴漲的情況相比,北方不少城市則是另一番景象,甚至喊出了「直降幾十萬、跌回十年前」的口號,今年房價同比下跌的有26個城市,去年是16個城市,這些城市多數集中在黃河流域、以及華北、東北地區,比如天津、鄭州、濟南、太原等地。

那麼,在這種南北房價冰火兩重天的背後, 2020年中國房地產整體行業情況究竟如何呢?

從中共國家統計局日前公佈的數據來看,2020年一整年,全國商品房銷售面積有17萬6千多平方米,同比增長2.6%。其中,住宅銷售面積增長3.2%,但辦公樓銷售面積下降了10.4%,商業營業用房銷售面積也下降了8.7%。

而在銷售額方面,商品房的全年銷售額17萬3,600多億元,增長8.7%,比上年提高2.2個百分點。其中,住宅銷售額增長10.8%,辦公樓銷售額下降5.3%,商業營業用房銷售額下降11.2%。

同期,房企土地購置面積25,536萬平方米,比上年減少了1.1%。

我們以銷售面積和金額做對比,可以看出整體住宅價格仍在上升,而商業營業用房的價格下降不少。

雖然從全年來看,房企銷售整體在增長,但不少具規模的房企依然沒有達標。根據貝殼研究院數據,全年銷售未達標的企業包括碧桂園、融創、富力、首創、佳源國際等。

此外,根據《財經》統計,2020年前10個月,中國就已經有453家房企發佈破產公告,再上一年,克而瑞研究機構在2019年11月底的數據顯示,當時房地產企業已有459家破產,數量已經超過2018年的全年破產數字。

中房網則具體指出,長江三角洲和珠江三角洲這兩個區域成為房企破產集中的區域。其中,廣東省是房企破產數量最多的省份,其次是浙江第二,湖南第三。

2020年,房地產業的確活得「壓力山大」。在監管紅線,融資受限的情況下,房企唯有加速銷售回款才能保證資金鏈安全。而為了加速資金回籠,房企會加大優惠促銷力度,降價出售行為也會增加,結果就是導致房價下滑。

而目前的種種跡象顯示,中國房地產正在告別「只漲不跌」的年代。

不論是剛需買方,還是投資,另一個民眾都會關注的問題,就是房地產業的泡沫會不會爆雷。其實對於這個問題,中共當局比普通民眾還緊張。

2020年底,中共銀保監會主席郭樹清發表文章說,上世紀以來,世界上130多次金融危機中,100多次和房地產有關。目前,中國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%,還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。郭樹清承認,房地產是現階段中國金融風險方面最大的「灰犀牛」。

而在去年8月,郭樹清也曾在另一篇文章中表示,房地產泡沫是威脅金融安全最大的「灰犀牛」。

在2020年的最後一天,中共監管部門給向房地產業輸血的銀行設了兩線紅線。12月31日,中共央行聯保監會,發佈了健全金融機構房地產貸款集中管理的通知,約束了銀行房地產貸款佔全部貸款的比重。

在中國房地產業債務高企,頻頻爆雷的背景下,中國房企的發展趨勢,也引發國際關注。《華爾街日報》在1月發表的一篇文章認為,中共當局多次限制該行業的努力都失敗了,因為中國的家庭、房地產開發商以及地方政府官員希望該行業繼續發展。

文章還說,隨著時間的推移,該行業所面臨的風險不僅僅是損失和債務違約,還有資金的浪費。因為中國民眾很大一部份收入都投在這個沒有收益的資產市場,這對經濟的繁榮和生產力會產生負面影響。

年初,大陸網上流傳一篇《別再「衝動買房」!樓市虛火「降溫」,房價或回15年》的文章,文章說,總體上是空置房超過7,000萬套,每年是逐年增加的新房近1,000萬套。文章還分析說,在「房住不炒」的大背景下,房地產市場「虛火」已經開始逐步降溫,未來房價大概率將下跌,部份城市房價將跌回2015年水平。

我們在之前的節目中曾分析過,在過去幾年,中國超發印刷大量鈔票,但物價指數並沒有太大的提升,這是因為超發貨幣大多都流入了房地產業,壯大了房地產行業,特別是在2016年的時候,北京就把超量發行貨幣沉澱在了房地產行業。但是在房地產泡沫瘋狂發展幾十年之後,現在中共開始控制它的發展了,各類限購措施相繼出籠。並且房地產這個蓄水池也已經滿了,水要溢出來了。

從中共目前的一系列動作來看,這一次,中共是想要把資金沉澱在股市裏。只有這樣,才能把通貨膨脹這隻「老虎」控制住,以此穩定社會。

目前,中共當局是一邊控制房價,一邊對中國的資本市場進行資本擴容,為樓市泡沫膨脹溢出的資金,打造第二個蓄水池,現在,由於全球主要央行都在執行量化寬鬆政策,市場缺少優質資產,中共政府為了打造這第二個蓄水池,則積極地將大國企「包裝」成「優質資產」,並且讓海外的中概股回歸,以此吸引資金。

為了給這第二個蓄水池蓄滿水,網絡輿論和中共當局的監管部門,已經開始引導資金往股市跑了。就在這兩天,中國大陸的網絡上已經開始出現「90後跑步進入股市和基金市場」這一類的話題了,只能說,帶方向的意圖很明顯。

不過,對中共來說,一邊要拴住樓市這頭灰犀牛,一邊還要忽悠民眾為資本擴容捧場,困難重重。@

策劃:許巧茹、宇文銘
主播:尉然
撰文:李曉彤、財商經濟研究所
剪輯:大中
監製:Ingrid
粵語配音:Ada