就在中國多地樓市釋放出了降價促銷的信號之際,幾天前,「深圳潤璽一期」卻全中國爆紅,上演了萬人瘋搶剛需房的一幕,而且這個樓盤,還重新定義了剛需!

在中國房價排行中現在位列第二的北京,剛需房的起步線是500萬元人民幣,但是深圳這套剛需房,均價13萬,最小面積99坪,所以總價也都超千萬了。

千萬房成剛需房

11月24日,「華潤城潤璽一期」進行公證搖號,在參加搖號的9,690人當中,只有1,300人成功進行首批選房。當然對於「打新房」來說,買房人這樣的競爭比例不足為奇,只是讓人瞠目的是這次開發商提供的房源是1,171套,但一次性凍結資金達到了339.05億元人民幣,而且在首批選房結束後,最後收金達到了196億元。還讓人吃驚的是,根據大陸媒體的報道,這整個過程只用了13個小時。

根據項目介紹,這個項目開盤均價是每平米13.2萬元,單價區間是每平米12萬到14.4萬元,項目戶型的建築面積分為100坪、125坪、175坪、還有200坪四種,那就是總價格的區間在1184萬到2984萬元人民幣之間。也就是說,這個近萬人搶購的「剛需房」的門檻價高達千萬人民幣,這還真是重寫了剛需房的定義了。

我們以北京為例,這樣的價格在北京可以買到甚麼樣的房子呢?至少在北京的郊區,風景好些、交通好些的地方可以買個幾百坪的有個小院子的小別墅了;也可以在城區,三環、二環一帶買一套學區房,不但可以讓孩子受到高於平均標準的教育,還可以省出足夠的教育資金,可能讀完大學都可以了。

那麼「潤璽一期」的項目水平怎樣呢?有專業房地產人士在看了「潤璽」的戶型、容積率、和周邊學校後評價,雖然價格高,但項目水平還只能叫剛需。

那為甚麼會有這麼多人用高價搶購這樣的剛需房呢?有人說,因為品質根本不重要,又不是自己住。

在「華潤城潤璽一期」不遠處,就是高端豪宅區「華潤城潤府」,這個「華潤城潤府」的二手房,均價在18萬元人民幣以上,與新房13萬的均價相比,一手房和二手房每平米差額是4到5萬人民幣,這意味著按樓盤最小的100坪戶型計算,買入後轉手就能賺500萬元。

有人說,對於中籤的「剛需」購房者,錢來的太容易了!有資深地產人士評論說,就是「潤璽」打新背後流傳的財富密碼,和中介經濟學沒甚麼區別。

如此大的套利空間,自然吸引了很多想法活躍的購房者。大陸媒體報道說,雖然這個項目明確了「無房」人士優先認購,但不少購房者竟然給出20到50萬人民幣的高價,收購「符合資格」的名額,只要該名額搖中號就立刻付款。

也有已婚男士,名下已經有房,但是妻子名下沒有房,於是夫妻二人假離婚後,妻子再和無房男士假結婚,成功製造出來一個無房家庭!「真是捨不得老婆,套不著房。」

如此一看,深圳的樓市熱潮,是源自剛需還是炒樓,已經一目瞭然了。

 

「房住不炒」成空談?

中共喊了幾年的「房住不炒」,8月份時,官媒新華網還剛剛說房住不炒定位不動搖。但是面對深圳的千萬剛需房,人們難免質疑這個房住不炒是不是只是空談?

11月25日,就是「華潤城潤璽一期」的選房首日,中共國務院副總理劉鶴在中共黨媒《人民日報》發文說,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。但是,同一天深圳樓市的表現,無疑是高調無視了劉鶴對樓市的定調。

或許是對比太明顯,就在深圳萬人搶房的新聞引發熱議的時候,中共黨媒新華社發文批評了深圳的現象,並說需要硬核措施來抑制樓市的打新熱潮。文章還提出建議,需要通過稅收、房產稅等手段來抑制投機行為。

那麼是甚麼原因導致了深圳樓市的亂象呢?

根據大陸媒體的報道,深圳一二手房樓價倒掛的原因之一是因為深圳市政府這幾年實行的新房「限價」政策,就是深圳政府為新推樓盤定價,由此導致部份新樓盤的開盤價格低於或遠低於附近的二手房價格。

面對巨大的套利機會,投機者也應運而生,買「房票」讓他人代持,針對這個代持,還有人說,也很無奈,明知道是有錢人找人找名額代持,但開盤還是要無房者優先,還不如索性放開。

另外,為了抬高價格,還有開發商以「裝修費」等名目收取「喝茶費」、「手續費」等等。

不僅如此,深圳假離婚、假結婚等社會亂象也由此而生。今年9月,深圳幾家政府機構推出了婚姻信息查詢機制,宣佈要杜絕假離婚、真買房的現象,由此可見這種現象的普遍性。

樓市金融化 冰火兩重天

一線城市房價的漲跌最能牽動人心,其中又以深圳最甚,因為樓市外來資金多,有人稱深圳的樓市是中國流動性最敏感的晴雨表。而今年,深圳的房價更是首次超過北京,在全中國各城市中排名第一。

雖然深圳樓市中的各種交易亂象早已有之,但高企的樓價以及樓市亂象,在這場疫情衝擊下表顯得更為明顯。

從3月初開始,中國大多數房企都喊出了要「活下去」的口號,但是4月份,就是疫情仍然嚴重的時候,深圳樓市卻陸續曝出了「秒光碟」、「日光碟」的新聞,還被稱為是「疫情景氣」。

近期,就在恆大爆出債務危機之後,深圳樓市表現的依然火爆,其它城市也有類似情況,江蘇徐州的新房、二手房,價格漲幅領跑全國。

而根據中國房地產業協會公佈的數據顯示,3月份時,中國有121個城市的二手房價出現環比下跌。而四大一線城市,北京、上海、廣州和深圳,3月份二手房價全部下跌。

就在局部地區表現的房價高企的時候,也有地方正在鼓勵房企降價救市。18日時,《哈爾濱日報》報道,哈爾濱市將公佈「樓市新政」,旨在鼓勵房企讓利降價。

東北地區面臨著經濟下行,需求不足,庫存壓力大等情況,數據顯示,前三季度,哈爾濱GDP同比下滑3.3%,增速在全國城市GDP50強中位居倒數第二。GDP總量位居副省級城市最後一位,在所有城市中已降至第47位,位居台州、洛陽、臨沂等三線城市之後。

根據陸媒消息,從中國房價行情平台10月平均單價數據來看,15個副省級城市中,房價均價均已破萬,深圳位居第一,長春列居榜尾。如果從整體上來看,房價整體態勢呈南北分化情況,東南沿海地區幾個城市房價高,越往北越低,東北最低。深圳1套房,在長春買7.6套,在哈爾濱買7套,在瀋陽買6.7套 。可以說,深圳房價秒殺東北!

在樓市的冰火兩重天中,人們摸不準中國樓市的真正脈搏,而混亂的信號還不止一個。

住宅價格火爆 寫字樓遭遇寒冬

與深圳住房房價形成鮮明對比的是深圳寫字樓的空置率。根據10月份的最新數據,截止今年第三季末,深圳整體甲級寫字樓平均空置率已升到29.7%,按季上升1.6個百分點。其中,寶安區寫字樓已半數空置,空置率達到49.6%。

對此,有網民評論說,「房價不頂住,政府就要頂不住了。 地方政府的財政核心就是房地產」。

也有人說,「深圳房產率先崩盤無懸念,過去全靠土地財政,現在華為富士康走了,外資走了,斷供潮來了。」

那麼住房價格高企、寫字樓空置率上升現象的背後又透露怎樣的經濟現實?

樓市惡性循環 泡沫層層膨脹

早在10年前,旅美經濟學家何清漣,曾發表文章《中國房市成也政府敗也政府》。文章在描述2009年的中國大陸樓市漲價時說,中共政府為了「保八」,就是GDP增長,必須繼續讓房地產業發揮經濟引擎的作用。於是在政府的百般呵護下,二套按揭鬆綁,寬鬆貨幣政策推出,大量資金流入樓市, 2008年已經瀕臨死亡的房地產市場終於死而復生。

在中國,資金和土地兩種資源分別被中央政府和地方政府控制,在這種壟斷格局沒有被打破的前提下,相信這種收放的怪圈還會持續下去。

何清漣的這篇文章,雖然是針對2008年的中國房地產市場,但仍然解釋了當今中國房地產市場亂象背後的原因,因為今天的房地產市場也是由十多年前的怪圈循環持續而來。

也有投資者表示,在中國整體經濟疲弱、貨幣寬鬆的政策下,大陸的資金無處可去,由於中國收緊資金出海,而中國大陸的投資渠道狹窄,所以資金只能流向樓市。

中央和地方的壟斷和博弈仍然持續,大陸樓市正在進行一輪輪的惡性循環,泡沫也隨之一層層的膨脹。

在之前的節目中,我們曾分析過,中國目前是「投資-信貸-債務」的經濟模式,這是個巨大的龐氏騙局,在這個模式下,中共黨局通過銀行壞帳,將債務剝離到財政部,變成所謂「政府負債」,而最終,還是讓全體老百姓為國家的金融風險買單。

何清漣也曾表示,2009年,中共政府為了「保八」,必須繼續讓房地產業發揮經濟引擎的作用。可以說,房地產業是這場龐氏騙局的主力之一、而房企作為市場主體,也是中共的重要棋子。

在今年4月份,深圳樓市出現「疫情景氣」的時候,已經暴露出樓市金融化的問題。

4月份時,《路透社》曾有報道說,深圳房地產市場火熱的背後,除了與城市自身競爭力有關係外,還有兩個原因,一方面是深圳當地的購房政策,在首付資金方面要求更放鬆一些,允許信用貸款來作為首付資金。但另一個重要原因,是利用疫情期間的貸款政策和優惠利率,部份購房者成立小微企業,做好流水,來向銀行申請抵押貸款或經營貸款,套取銀行資金。

有網民說,「深圳房子的金融屬性太強了!」但這也只不過暴露了中國房地產金融化的冰山一角。

據《第一財經日報》報道,中共證監會原主席肖鋼稱,中國房地產行業進入了存量房時代,未來將由增量發展向存量營運轉變,而開發盤活存量房的金融工具勢在必行。

而就在近期,中共銀保監會主席郭樹清發文稱,中國房地產業與金融業深度關聯。房地產相關貸款佔銀行貸款的39%,此外還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產業。他承認,房地產是中國目前金融風險方面最大的「灰犀牛」。

難以忽視的政治風險

土地不屬於國民,甚至不能稱為「國有」,全部是共產黨所有。有投資者認為,投資中國大陸的房產不同於投資香港或海外的房產。在中國大陸,一個普通家庭要動用接近一家三代人的儲蓄去買一套房,但這個房子還只有70年的產權,70年之後,這個房子還不確定是誰的。三代人的儲蓄只能買一個使用權。所以這個投資概念完全不同於香港或其他海外地區。

這就意味著,如果香港人決定去大陸買房,但並不用於居住,可視為加入了炒房的行列,那就要做好承擔相應風險的準備了。@


策劃:許巧茹、宇文銘
主播:尉然
撰文:李曉彤、財商經濟研究所
剪輯:大中
監製:Ingrid
粵語配音:Ada
影像:香港新唐人攝製組