中國經濟在每年10月都有一個繞不開的話題——樓市。

10月7日,陸媒財經網站「金融界」調查報道指出,全國樓市分化,南北差距越來越大,現在除了廣東房價還在明顯上漲,其它地方已經基本熄火,但如果全國都冷下來,廣東也撐不了多久。全國樓市重災區是華北,整個河北都在跌,天津也在跌,都至少跌回到了2016年。

特別是北京也在跌,北京很多社區已經跌到了2016年,最慘的莫過於環北京樓市,房價在中共十九大之前,最高漲到了三四萬元(一平米),近來房價普遍被腰斬。

像環北京樓市龍頭燕郊地區,房價從2017年38,000元跌至2020年18,000元,跌幅超52%。跌幅最大的是永清,單價從2017年超過20,000跌到目前7,000以下,跌幅超過70%。然而,環京樓市還有可能更最慘。

報道指出,北京很多法拍房已經跌回了2015年。如果北京回到2015年,那麼也就意味著環北京樓市,現在還是太貴,可能還要再腰斬一次。燕郊購房人簡直欲哭無淚,整個貸款都跌沒了,房子就剩下首付了。

燕郊地區這樣的房價其實已現泡沫破裂的特徵,一旦引發金融風險,即使是局部地區也是難以收拾。此前報道,武漢疫情之後,按揭斷供在不斷上演。現在從二手房掛牌量暴增來看,說明有價無市,也就是根本就賣不掉。中共當局還在奢望這些「還不起按揭、賣不掉房子」的民眾儘量花錢拉抬內需消費。

除了住宅地產,還有商業地產,其中,寫字樓和商舖是樓市也是經濟好壞的晴雨表。全國具有指標意義的寫字樓市場,北上廣深四大一線城市,北京寫字樓市場走勢備受各方關注。

多家國際機構調查報告,如世邦魏理仕(CBRE)、高力國際(Colliers)、戴德梁行(DTZ)等的資料顯示,雖然存在統計樣本的差異,但3家資料都表明,2020年前三季度,北京寫字樓空置率連續環比攀升、租金連續環比下降,整體空置率創下十年來新高,租金降幅為近十年最大,部份乙級寫字樓的租金甚至較去年大降30%~40%。

北京全市寫字樓空置率居高不下的原因,扣除增量供應因素外,主要與需求恢復緩慢有關。這首先可以說明,疫後復工復產已多時,但京市企業沒有出現「報復性」擴張,而是報復性縮減成本、退租搬遷或退出市場。

值得注意的,仲量聯行(JLL)發佈報告指出,北京寫字樓市場乏力早已存在,2020年爆發的疫情,只是令原本就有的下滑趨勢進一步加劇。據其統計,2019年當年的淨吸納量(簡言之銷售量和出租量之和)同比大跌80%,在空置率升至11.3%的同時,租金也停止了增長並首次錄得4%降幅。

換言之,2019年,北京寫字樓市場的租賃需求明顯下降,受宏觀經濟下行壓力凸顯、中美貿易摩擦升級等因素影響。據仲量聯行(JLL)華北區高管說明:在參與調研的業內人士中,只有30%將市場下行歸結於疫情,超過六成的受訪者更擔心經濟增長放緩對需求的影響。

2020年5月消息,黑石集團(Black stone)已從金融街(北京最貴的辦公室)遷址到只要原有1/2或者2/3租金的CBD(中央商務區)。全球最大私招股權基金在華辦公室尚且從最高檔退居次一檔,其它外資租戶,尤其是外資中小企業縮減面積或退租停業的實況可想而知。

北京全市寫字樓空置率居高不下,反映出實體經濟各個行業都受影響,受影響最大的是內資中小企業,很多都從事外貿。

中共統計官員承認,外貿企業攸關2億人就業。有一篇國內財經人士寫的文章已被中共網管封殺,但這裏還原其重點內容:「2018年貿易戰以來,外資撤離潮成為了寫字樓空置率上升的重要轉捩點,當滿大街商舖轉讓、出租,當一層又一層、一棟又一棟寫字樓空置,生活在其中的小商小販和上班白領們靠甚麼獲得以往的高收入呢?靠甚麼在周邊買房置業呢?這一點在燕郊房價攔腰斬體現得淋漓盡致——人去樓空!」#