高價拿地限價銷售 大陸房企毛利率大幅下滑

大陸房企今年上半年的年報顯示，房企毛利率同比大幅下滑，顯示大陸房企高價拿地的惡果開始顯現出來。

據大陸財新網8月26日的消息，40家已經發佈半年報的上市房企的數據顯示，和去年同期相比，有30家房企的毛利率出現下滑，其中，建發國際集團的毛利潤率從2019年上半年的40.62%下滑至21.89%，下滑幅度最大。

不僅是中型房企，大型龍頭房企的毛利也出現下滑，碧桂園的毛利率從2019年上半年的27.16%下滑至目前的24.27%。中海地產毛利率亦從2019年上半年的34.89%，下滑至目前的30.59%。

對此，克而瑞首席分析師董浩分析說：「房地產全行業毛利率下滑，原因是現在的結算業績主要來源於2018年左右的銷售貨值，彼時銷售端受到限價政策影響；而這批貨的拿地時間往往是在2017年左右，拿地成本比較高。」

在2016年和2017年，大陸房企認為樓市處於上行階段，有的房企甚至通過加槓桿大舉拿地，當時，「地王」頻出，「麵粉貴過麵包」的情況隨處可見。

但從2018年開始，一二線城市頻繁出台「限價令」，高價拿的地塊開發出的樓盤賣不出高價，因為限價，很多新樓盤和周邊的二手房出現了價格倒掛。有的「地王」不僅利潤微薄，甚至不得不虧本賣掉。這些項目從入市到交樓後實現項目結轉，大多數就體現在2020年的財報中。

中南建設副總經理陳昱含對此表示，房地產行業的紅利正在消退。他說：「之前的房地產行業入門門檻較低，只要有地、只要能拿到錢，企業就可以隨著房價上漲而做大，並獲得較大的利潤空間。」而這一現象並不正常，未來將發生變化。

中南建設2020年上半年的毛利率為15.03%，較2019年同期下降了3.07個百分點。

據克而瑞研究中心的數據，在2019年，50家典型上市房企的加權平均毛利率為29.9%，毛利率中位數為28.8%。

而財新網記者統計的40家上市房企中，2020年上半年毛利率超過28.8%的僅15家，多家房企的毛利率下降了3～5個百分點。

新城控股董事長王曉松認為：「未來整個行業都會處於一個中低毛利的狀態，會越來越像製造業或者消費業。」而更多中小企業將加速退出市場。

因中共當局害怕資金流入房地產行業造成製造業資金流失，從去年開始就嚴控房企融資，最近又進一步收緊房地產企業發債規模，借新還舊發債的額度按照70%～90%實行，一投行部門的人士表示，地產債不能按照全額度借新還舊，銀行間市場按照擬舊債的85%發行。

同時市場傳言說監管層或設置「三道紅線」：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍，指標「不合格」的房企會被限制融資。據國金證券研究所統計，超過這三道紅線的房企不在少數。

評論人士文小剛認為，中共當局這是在強制降低房企的槓桿水平。這對遭受中共病毒（俗稱武漢病毒、新冠病毒）打擊的樓市再加上房企償債高峰疊加而至的房企來講絕不是好消息，今年下半年房企會大概率出現債務違約。

據中房研協的數據，2020年下半年房企境內外融資債券到期規模約為5,588億元（人民幣，下同），同比增長58%。6月～12月到期的大陸房企美元債合計204.37億美元，其中，6月、8月和11月到期的債券數量最多。

按照克而瑞研究中心的報告，有14家房企2020年的到期債務規模超過100億元。#

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日子不好過