反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報180.57,按周微跌0.09%。分區指數個別發展,港島區及新界東分別反彈2.28%及0.67%,九龍及新界西分別調整0.62%及0.69%。其餘領先指數互有升跌,大型單位回調1.17%,大型屋苑及中小型單位則分別回升0.35%及0.11%。中原經紀人指數(CSI)最新報44.28,按周微跌0.53個百分點。

二手樓價雖然連跌三周,但累積跌幅不足0.7%,樓價指數仍處於180水平以上,距離歷史高位只有5.2%,這是一個無法利用經濟學常理來解釋的市場。

發展商因應疫情反彈放慢開盤,暫未有大型新盤開售,過去周末一手只賣出30多伙。受剛性需求支持,二手市場成交回穩,業主稍稍放寬議價空間,交投隨即反彈,過去周末十大屋苑成交回復雙位數。

財政司司長陳茂波指第二季(香港)特區經濟收縮達到破紀錄的9%,預期經濟衰退的深度及時間均超出預期。失業率上升至6.2%,創15年新高,預期繼續惡化。

房屋市場越見兩極化

特區經濟狀況可謂處於政權移交之後最差之差,以往失業率與住宅樓價有高度的負關聯性,即失業率升樓價下跌,但如今住宅樓價未見深度調整,完全與經濟表現脫鈎。住宅一年成交6萬宗,代表樓市與絕大部份市民無關,而且越來越具備奢侈品市場特性。有地產代理統計數據顯示,疫情下8百萬以下中細價樓宇成交比例縮減,7月份4千多宗二手成交當中只佔68.2%,創96年有記錄以來新低。

數字有多重啟示,樓價不斷上升,就連未補地價超過8百萬的資助房屋亦不乏成交,水漲船高,貴價樓成交比例自然推高。疫情及經濟衰退,受影響最嚴重的就是中下階層,但對高資產人士影響相對較少,有需求仍可入市。政府政策造就一手市,19年一手成交宗數佔私樓成交比例升至37%,平均每宗成交金額達1,070萬,推高高額成交比例。

未來特區產業只會越見單一化,極權統治下權貴橫行,貧富懸殊將更嚴重,結果當然是樓市兩極化,一邊廂貴價樓受追捧,其餘人士湧進資助房屋板塊,令公屋需求大增。

資助房屋巨大缺口

先看看兩個數據。房屋署上周公佈最新數字,公屋輪候時間延長至5.5年,創20年新高,輪候人數達26萬。另外,運輸及房屋局最新數字顯示,由21年度起計五個財政年度,資助房屋總供應量為10.13萬伙,較長遠策略訂立的目標15.05萬伙少33%,缺口高達5萬伙。24至25年財政年度出租公屋及綠置居預期更只有5,500伙,供應出現嚴重斷層。實際供應情況更是毫不樂觀。

受疫情拖累政府減少非必要行政,勢必拖慢資助房屋的相關審批程序,建造業勞動力亦受疫情影響。政府徵用公屋單位作隔離設施,駿洋邨將被繼續徵用至年底,預計明年年中才可入伙。

經濟衰退,受影響最嚴重的就是中下階層,特區未來產業將更加集中,意味資助房屋需求將會飆升。可以推論輪候時間將很快超越6年。

對於預期會發生的事情,負責任的政權當然會迅速作出部署並向市民交代如何應對。特區政府的藉口是「忙於抗疫」,反正3年上樓並非承諾,而是沒有時間限制的目標。按照最新一份長策進度報告,十年資助房屋供應目標應為30.1萬伙,若未來5年建屋量只得10.13萬伙,即往後5年要提供20萬伙,平均每年4萬伙。當年港英政府預留大量土地儲備,才可令「八萬五」得以落實。

今天情況截然不同,林鄭當年作為發展局局長放慢手腳造地,今天土地儲備虛耗,政權是否應該告訴市民如何做到每年4萬?即使做到,住屋需求是有時間性,供應時間性與需求嚴重錯配,面對十多萬的劏房戶,政府可有短中期對策解決他們不適切居所兼租金昂貴的燃眉之急?

明知問題卻不斷拖延

資助房屋供應問題,梁振英未上任前已經提出「公屋輪候時間過長」。8年多過去,情況不斷惡化,未來10年也無望取得供求平衡。為何情況淪落至此?只要翻查14年長策文件,馬上就看到所謂長策,只是建立了10年滾動需求目標,資助房屋佔比六成,目的不是解決資助房屋需求問題,而是保持樓市穩定。長策避開土地供應而聚焦需求,莫非眾高官及專家看不到持續且大量的土地供應才是問題根本?明顯就是刻意所為。

再有,98年的長策訂立每年「八萬五」硬指標,政府經一事長一智,土地不足任何明確可量指標只會製造明確責任,10年滾動目標就成為不用問責的良方,年年皆有10年,如何達致目標根本不可量計。同樣道理,以往3年上樓承諾被軟化成目標,既然不是硬指標,自然不用問責。

長策早已指出政府應致力取得人手及財政資源以達到房屋供應目標,但全是沒有實質的空話,當然說了就算。就連某建制基金會亦批評,政府多年來加快土地開發程序毫無進展,窒礙建屋進度。

17年梁振英成功將拖延開發土地的問題交給林鄭,她將問題扭曲成不是沒有足夠土地,而是沒有開發的共識,遂搞一場「大辯論」。「大辯論」利用點心紙篩選了大量利用土地收回條例及軍事用地的選項,將林鄭鍾情的公私合營選項合理化。先假設諮詢是真的,市民壓倒性選擇優先開發棕地,政府棕地研究將776公頃篩剩36公頃作進一步研究,其餘的繼續拖延。利用私人會所用地,一切原封未動,敢問政府進度如何?地產商會批評公司合營條件辛辣,肯定減低合營意慾。上述三大「大辯論」主要短中期選項拖延供應招數敗露。

「明日大嶼」忽然從天降,將供應寄托於十多廿年後才有實質的世紀填海大計。近日又再傳出由大陸於桂山島進行填海,並交特區管理作「公屋島」,可容納20萬戶云云。即使成事,連同建屋及配套基建,供應亦是十多年後。

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政府在「送中」條例不顧一切「勇往直前」,執行中共國安法效率之高令全球驚訝,土地問題又怎會不能解決?非不能也,實不為也。只要將過去8年發生的事串聯起來,不難看到特區政府刻意兜兜轉轉,根本無意解決資助房屋供應的問題,其實質政策在於盡快執行中港融合。特區的定位是服務權貴,協助中共騙取國際信任,資助房屋發展不符定位,當然不是急切任務。政府信奉的是只要中港融合,就可將資助房屋需求的人口逼進大灣區。以拖延來強迫市民接受荒唐現實,特區向著奧威爾社會又邁進一大步。◇