反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報181.77,按周再升0.53%。分區指數除港島區下跌0.63%外,九龍、新界東及新界西分別上升0.79%、1.59%及1.61%。其餘領先指數個別發展,大型單位微跌0.04%,中小型單位及大型屋苑指數分別再升0.64%及0.72%。中原經紀人指數(CSI)最新報44.58,按周再跌2.62個百分點。

二手樓價連升三周兼創36周新高,當中新界區樓價升幅顯著,但指數滯後,未及反映本地第三波疫情爆發的影響。代理人指數連跌至低於牛熊分界線水平,短期後市反覆,直至疫情受控才有更明確方向。

上周末新地位於屯門的御海灣以大幅高出同區呎價開售108伙,幾近沽清。豪宅亦不斷錄得破頂成交,代表(香港)特區財富越來越歸邊。政府控疫措施加辣,將影響短期樓市氣氛,已有發展商暫停推盤,成交將萎縮。

中美關係惡化,資本市場調整,但相信仍難左右特區樓價,皆因中共有了專門對付反對聲音的惡法(國安法),需要時更可利用危害國家安全罪名凍結任何個人及企業財產,加上先前已有大量中共金融機構進駐特區,下一步將會大幅融合大灣區與特區金融流通,將大灣區7千萬人的理財資金滙進。錢多的是,樓價又如何下跌?

「领導」極度遠離民眾

另外,華中洪澇令數千萬人受災,有傳媒採訪災民,眼見家園農田盡成澤國,只是希望「领导」來看一看情況。唏噓一句完全反映百姓無奈之餘,亦看到中共的所謂「领导」離民眾有多遠。武漢肺炎大爆發,中共「领导」巡視武漢,民眾在窗戶大喊「造假!」中共體制令制定政策的人所見所聞都是假的,政策又如何代表民眾的利益?說文解字中,「領」,理也。「導」,引也,引之必以法度。中共蠻不講理只講政治正確,「导」不但無「道」,而且將「道」改成「巳」,「巳」就是蛇。當中啟示讀者自行推敲。

特區官員亦全面仿效中共「领导」作風,遠離民眾,偏聽,將自身問題諉過於人,試圖利用政令平息民憤。子曰:「道之以政,齊之以刑,民免而無恥。」試問特區如何回復平靜?特區政府只顧追求經濟發展,民生問題不斷惡化,十多萬的劏房戶處境水深火熱,特首還自詡政綱超額完成。孟子曰:「君不鄉道,不志於仁,而求富之,是富桀也!」聖賢一語道破!

英國置業留意稅項

中共違反《中英聯合聲明》,利用黨安法徹底破壞特區高度自治,嚴重損害特區司法體制,各國強烈譴責,同時推出反制措施。上周英國亦宣佈出手,給予特區BNO持有人額外便利,包括延長簽證至30個月,之後亦可延續多30個月,五年後可申請入籍。在英居留期間可工作,子女亦可入讀當地學校,估計特區符合資格人士達290萬。特區政府誣衊英國政府偽善及干涉內政,卻不見高官子女及家人跑出來撕毁英籍,歸順中共。他們等同中共的裸官,對西方體制口誅筆伐,身體卻非常誠實。

事實上,BNO平權已傳了一段時間,以致近期英國物業展銷會大熱。本欄兩周前已分析海外置業要注意的事項,因應英國置業大熱及近期更改稅務制度,今期再仔細分析一下稅務影響。為了刺激經濟,英國政府推出物業印花稅假期,豁免50萬英鎊以下住宅印花稅直至21年3月31日,條件是首次置業,海外買家在海外未有置業亦同樣適用。海外買家於21年1月1日起亦只需額外繳付2%印花稅,如果是購買第二居所即要額外繳付3%印花稅。21年4月1日起外來買家便要繳付正常印花稅,稅階定於12.5萬、25萬、92.5萬及150萬鎊,稅率分別是7%、10%、15%及17%。即明年3月31號前置業有明顯優惠。

當然印花稅是主要稅項之一,但其它稅務細節亦不容忽視,尤其是以住宅視作投資用途。以往個人租金收入可以扣除財務成本及折舊費用等,新規定所有扣稅扣費以20%租金取代,對取用按揭然後放租甚為不利。租金收入要繳交個人所得稅,視乎個人總收入,稅率可高達45%。出售物業是要繳交資產增值稅,亦視乎個人收入,稅率可達28%。英國是有遺產稅,海外買家並無豁免,稅率是40%。

措施比較高下立見

個人持有物業稅務負擔頗重,但亦有一些較有效率的稅務安排,例如以公司名義持有物業,但報稅較為複雜,亦牽涉額外成本。以上稅務資訊只是基本,詳細情況必須向稅務專家查詢或查看相關條文。英國的置業稅務安排亦可視作特區的照妖鏡。印花稅佔去置業支出的相當部份,針對首次置業困難,英國就利用低於某個合理樓價豁免印花稅的措施,是真正協助買家上車的政策。反觀特區的「不用費煞思量就可置業」的對策,大幅放寬的是按揭保險,買家除了基本印花稅照付外,還要額外繳交按揭保險費,樓價超高,根本就是趁火打劫。

當然任何放寬政策亦會增加需求繼而推高樓價,必須一邊放寬一邊收緊,才可取得平衡。英國推出印花稅優惠之餘就減低扣減項目,令利用首置身份投資住宅出租稅後回報減吸引力。特區放寬並無相應收緊措施,更長期錯誤假設首置就是自用,出現「甩名再入市」、「用家人名」、「借人頭」、「資深投資者個人名義」投資住宅規避辣稅的情況。(律政司司長)鄭若驊上任前就以首置身份買入淺水灣豪宅出租。

西方國家資產增值稅幾乎是恆常稅項,特區沒有相應稅項,住宅只有按年遞減的額外印花稅SSD,只能減少極短線炒賣,對中長線投資毫無影響。大部份西方國家均徵收遺產稅,某些地區稅率更高達四五成。06年特區取消遺產稅,由此住宅變成承傳的主要資產。不管持有多少住宅物業,特區基本上不需要甚麼手續就可將物業交給繼承人。

稅制目標之一是均富,特區反其道而行,令貧富差距擴大。歸根究底就是制定政策官員「堅離地」,根本不食人間煙火,又怎知民間疾苦?

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誠言,世界各大城市樓價超越負擔能力,但各國亦有措施,尤其是完善的稅制及調控,反映自住優先的原則,適時地遏止樓價瘋狂上升。反觀特區,自以為辣招很辣,調控漏洞百出,亦無意更改稅制,天天打着「為了市民的利益」的旗號,十年來房屋問題卻不斷惡化。這政權到底是代表誰的利益?怕且看官心中已有答案。◇