7月15日,深圳市住房和建設局等8家行政部門出台了8條加強調控樓市的措施。但民間對該措施是否能真的起到對樓市降溫作用評價不一。

15日,中共深圳市住房和建設局、深圳市市場監督管理局、深圳市公安局、國家稅務總局深圳市稅務局、中國人民銀行深圳市中心支行等8家中共機構出台了8條對樓市的調控措施,其中包括在深圳落戶滿滿3年,且能提供購房之日前在該市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明,方可購買商品住房;夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算等8條措施。

而在此之前,在深圳落戶即可購房,購房條件的獲取在一線城市中最為寬鬆。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此表示,此次深圳限購力度超預期。之前深圳落戶門檻低,人口流入大,瘟疫後貨幣超發,帶來了包括中介協助假結婚的落戶炒房、新深圳人提前買房等行為。此次,購房要3年落戶、3年社保,基本堵住了炒房行為。

落戶門檻低促樓市過熱

今年以來,深圳市樓市成交量和成交價格排在大陸在各大城市首位。

數據顯示,今年上半年,深圳二手房住宅成交套數的同比增速高達39.9%,遠遠高於其餘一二線城市的增速水平。從深圳二手住宅的市場價格來看,今年上半年累計同比漲幅達到了8%。至於部份核心區域的房價,累計漲幅也就更為明顯了。

貝殼研究院監測顯示,從周度高頻監測數據來看,深圳7月6日至7月12日一周,鏈家成交二手房成交量突破今年以來周度成交最高水平。從業主預期角度來看,二季度深圳二手房掛牌業主漲價次數佔比超過50%,市場預期偏樂觀。

造成深圳樓市熱度不減的原因一是這些年來深圳房產的調控力度略顯寬鬆,另外深圳獨特的地理位置以及特殊戰略優勢,這些都是吸引炒房資金的積極介入的原因。

很多「大學畢業先落戶深圳買套房,再回家經營祖業。」的例子在深圳屢見不鮮。

據悉,深圳連續兩年位於全國常住人口增量排名冠亞軍,深圳市統計局網站發佈的《深圳市2019年國民經濟和社會發展統計公報》顯示,2019年深圳常住人口1343.88萬人,比上一年增加41.22萬人,2018年的增量則更是達到了49.8萬。

深圳八條對樓市的影響

深圳調控政策上午發佈後,有中介平台點擊量過,其在社交平台調侃稱,帶客戶從龍華來羅湖,走到一半,客戶失去了購房資格。

對於後市,購房者普遍比較樂觀,「感覺房價會橫一陣子,但過了這一段該買的還是買。」「反正我每次賣房後都會後悔,當時高價,隨後再看結果都賣在窪地。」

也有購房者表示,其7月11日剛交了20萬元定金買700萬元的學區房,7月14日網簽。新政實施後,落戶社保等各種條件都符合,不受任何影響,現在擔心高位接盤,正糾結是否違約,寧願不要20萬元定金,然後重新慢慢選慢慢等。

有陸媒表示,不管是市場一線人員還是專家,普遍認為深圳樓市將進入一段時間的平穩、橫盤階段。

但新政也給外界留下一些困惑。比如,A在新政實施前的7月10日已落戶深圳,但社保不滿3年,是否有購房資格?B在深圳社保已繳滿3年,2020年6月剛剛把戶口遷入深圳,新政實施後是否有購房資格?C在深圳繳納社保已有10年,目前正在辦理落戶,手續在8月底才能辦完,是否有購房資格?離婚追溯是否僅追溯到上一段婚姻家庭住房套數?7月15日前只交了定金,還沒做資金監管,是否受新政影響?已網簽還沒過戶是否受新政影響?等等。

對這些問題,目前官方還沒有答案。

業界人士分析

深圳南山區資深中介楊正表示,新政實施後因為名額被抑制,需求大概率會轉向不限購、不限貸的公寓市場,同時在一手房市場,滿足新政要求的購房者打新機會大大增加了。投資客也會轉戰別的市場,可能會利好東莞、惠州。

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為,單壓需求不是長久辦法,還必須從根上解決供應問題,而從供給側入手,深切改善供需失衡的問題,這才是治本手段,是長期性的策略。

中原地產首席分析師張大偉表示:「深圳是全國最近一輪樓市上漲的領頭羊,出現調控政策升級已經有預期,而且深圳的樓市炒作氛圍濃郁,出台政策將明顯打擊投資需求。」

張大偉認為,此次政策內容集中在稅費、購房資格、信貸政策等多方面,如果嚴格執行,對於深圳樓市的打擊將非常大,深圳有望開始進入調整周期,部份投資客很可能開始離場,市場在7~8月開始成交量快速萎縮,房價也將開始調整。

海外評論人士文小剛認為,深圳嚴格對樓市的調控,應該不像表面看的那麼簡單。首先,中共為了緩解經濟下滑,央行不斷給市場放水,而大陸目前內需很弱,企業不願意擴大生產,甚至減產,企業對資金需求不大,很多資金就流入了樓市,之前就有消息說深圳樓市上漲主要是這些資金流入引發的;其次,中共不想資金流入樓市,再次吹大樓市泡沫,也會給當地施壓調控;再有,中共現在在推動股市上漲,而股市和樓市有一個蹺蹺板效應,資金從樓市流出,一般會進入股市,而這正是中共想看到的;最後關鍵是大陸有價值的、可以投資的資產太少,股市、樓市、債券等這幾樣,而目前來看比較保險的投資還是樓市,所以,像深圳這樣的大都市,有經濟做支撐,樓市不會大幅下滑。#