反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報181.12,按周再升0.21%。分區指數個別發展,港島及新界東分別上升2%及0.5%,九龍及新界西則分別下跌0.79%及0.92%。其餘領先指數全線再升,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.65%、0.13%及0.13%。中原經紀人指數(CSI)最新報62.59,按周再升2.11個百分點。

二手樓價指數連升兩周,續創今年新高。港島兩周累升3.7%。九龍區及大型屋苑指數分別創42周及40周新高,樓市似乎越來越旺。長實日出康城Sea to Sky上周未以高於同區新盤價開售4百多伙,吸引越萬人入票,成為今年認購王,即日幾近沽清,發展商提高均價至每呎1.66萬加推2百多伙。投資者重返市場,優先揀樓的A組大手買家已佔去可供發售單位近六成。其次揀樓是以於日出康城區擁有單位的組別,最後一組才輪到散戶,於售樓處坐足全日,根本得個「睇」字。

市民負擔重 政府在乎?

本欄多次表明政府一日不規管銷售行為,一手樓只會越來越邊緣化,落在投資者及富裕人士手中。該新盤銷售結果對後市有一定指標作用,一來誘發反送中及疫情積壓的購買力釋放,二來市場有一批強大購買力的人足以撐起一手市場,發展商只要招呼這班人便可,一般散戶想買一手樓將難乎其難。政府對市場行為失衡視而不見,目的昭然若揭。特區政府以政治先行,國歌法暴力通過,有民生逼切性的一手樓空置稅條例卻游說不力,未獲各方支持,撤回方案。發展商至今囤積萬伙貨尾,出貨壓力消除,未來私樓地皮又進一步減少,發展商勢必以擠牙膏式發售,令市場私樓供應縮減,搶購加劇,叫價更高。政府亦同時積極配合縮減供應,務求一枝獨秀的住宅樓價繼續上升。今季只有兩幅小型地皮招標,合共提供160伙,創季度紀錄新低,供應全靠日出康城第13期項目,提供2,550伙,屬日出康城區內最大型、最臨海的發展項目。

康城站11年前已經通車,區內土地早已平整,道路基建早已鋪設,第一幅地皮於04年售出,為何時隔16年還有地皮推出,而且是最大型景觀、最佳位置?原因簡單不過,就是政府刻意攤長供應,地皮越買越值錢,令樓價一浪高於一浪,地皮及相關印花稅收入令庫房爆滿,有錢就可用作大搞基建、灑金錢支持民望。市民負擔有多重,政府有多在乎?過去10年樓價走勢已充份說明一切。

土地大辯論被遺忘

特區由於體制問題,在決策上能否代表廣大市民利益,看官自行判斷。自梁振英時代起,特區政策從以往協商討論逐漸變作一言堂,林鄭上場變本加厲,各種政策及法例霸王硬上弓。土地及房屋策略令市民負擔加劇,自然更容易受經濟支配。

梁振英未上場時稱樓價過高,負擔能力過重,當時二手樓價指數只是90多點。自此以後治好樓市就是年年是施政報告的「重中之重」。八年過去,樓價翻了一倍,劏房數字創新高,滾了七年的10年滾動供應目標依然無法做到供求平衡。政府不查找自身問題,而是推卸責任,諉過於人,將土地供應問題歸咎反對聲音。事實上,特區政府要做甚麼,立法會建制派裏應外合,無人可以阻止。國歌法、各種超支撥款、在沒有明確商業計劃下向海洋公園借貸等,甚至繞過立法會自行興建(機場)三跑、利用土地基金直接投資國泰。偏偏民生問題政府就不斷拖延。

林鄭更是處心積慮托起樓價。打從曾蔭權時代開始,她作為發展局局長放軟手腳造地,令特區陷入土地荒,處理僭建一籌莫展,不在話下。三年前她進駐特首之位,上場就指特區不是沒有土地,而是沒有土地開發的共識,遂搞一場土地大辯論。大辯論一年半前已曲終人散,優先發展棕地是香港人壓倒性意願,但政府做的棕地研究報告竟然將776公頃未發展棕地篩選剩36公頃作下一步研究。發展私人會所用地至今一籌莫展,就連粉嶺哥爾夫球場部份用地原封不動。眾所周知不少行會成員反對哥爾夫球場建屋,即使研究再研究,怕且早已有結論。大辯論利用「點心紙」協助政府確認填海選項,林鄭並不滿意,自行在施政報告提出「明日大嶼」凌駕諮詢。

資助房屋亂局形成

林鄭堅持公私合營發展農地,放棄利用土地收回條例的尚方寶劍。搞了三年,提出先導計劃,地產發展商批評條件辛辣,根本難以引起地產商發展興趣。預期發展商將會繼續以往改劃的方式慢慢跟政府周旋,以地產商的特殊政治身份,假以時日,基建成熟,改劃成數變高。就連原本給貨尾單位出貨壓力的一手空置稅條例政府都撤回。政府對各種調控漏動、市場失衡引致的銷售行為視而不見,發展商繼續擠牙膏式賣樓、招標出售、大手客投資者優先、稅務回贈。

林鄭硬闖《逃犯條例》,引發民憤,青年人尤其不滿,她將青年人憤怒誤判成住屋問題,為了「不用費煞思量便可輕鬆上車」,去年10月居然在樓價極度超越負擔能力下放寬按揭保險上限至千萬,政府賺多一筆按揭保費之餘又製造更多需求,令樓價於反送中、經濟下滑、疫情三重打擊仍跌之不下。

資助房屋更精彩,忽然間房屋政策變作置業主導,政府銳意將新建出租公屋改作綠置居,以量為策,卻不考慮適切空間,帶頭壓縮住屋空間,出現一梯廿多伙,大部份單位少於3百呎,原公屋住戶改善住屋空間希望落空。經濟下行對基層影響甚大,直接影響綠置居需求。新一期綠置居揀樓,出席率創新低,勢必攤長銷售時間,影響公屋流轉,公屋輪候時間將迅速惡化。「白居二」沒有新供應卻製造新需求,推高居屋樓價。5、6月居屋成交破頂不絕於耳,政府將計劃恒常化之餘還要加大力度,新一批加碼至4,500個,預期居屋樓價只會更高。

港人首置計劃是林鄭上任時「構建置業階梯」重頭戲,可是至今只推出七百多個單位,最新的安達臣道首置項目亦只得1千伙,勢淪為大抽獎。

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林鄭競選時稱要修補行政及立法關係,聆聽市民聲音,修訂《逃犯條例》一役道歉時又稱用最謙卑的心聆聽市民意見。結果如何?今天她對待市民的口吻、用詞及語氣已與中共官員無異。她在任三年,一國兩制變異,三權面目全非,樓價越升越有。三年多前曾俊華揶揄林鄭若當選將會是「三低」特首,香港人將會過得非常痛苦,一矢中的。特區未來樓市如何發展,再不能用常理推測。◇ 

(pixabay)
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