「眼看他起朱樓,眼看他宴賓客,眼看他樓塌了……」(《紅樓夢》)

4月下旬,陸媒發文「大佬20年沉浮錄:上海灘奪地風雲」,點名周正毅、郭廣昌、戴志康、郁國祥等上海地產商大佬在過去二十多年來在上海灘野蠻掠地的行徑。

自上海社保案爆發,周正毅、張榮坤等入獄後,仍然活躍在上海地產界的戴志康也在近年入獄,郭廣昌則漸漸淡出上海的商界。

上海幫衰敗期:高層白手套間的明爭暗鬥

2006年陳良宇被抓,是上海幫勢力消漲的分水嶺。自此,以江澤民為首的上海幫開始步入衰退期。到了中共「十八大」以後,以前政治局常委周永康被抓為標誌,江澤民勢力再受重創。到了現在,習近平已經收編了相當部份當年江澤民派系的勢力。

整個上海灘地產行業權貴的演變過程也成為了高層權力鬥爭的縮影。正如「大佬20年沉浮錄:上海灘奪地風雲」一文所嘆,「看得見 有多少繁華都如花謝像雲煙,這世界不為誰改變……」

郭廣昌與戴志康、潘石屹纏鬥 拿下外灘地王

2010年2月1日下午,上海外灘8-1地塊開始競價。起拍價91.1億元。

上海證大掌門人戴志康對這個地塊志在必得。和戴叫板的是上海國有房企復星系掌門人郭廣昌。

這宗備受關注的拍賣,最終是戴志康獲勝。然而,他並沒有實力開發這塊外灘地王。「每天都像往黃浦江扔十台寶馬。」取得外灘8-1地塊之後,戴志康手裏能夠拿出來的資金只有不到十億元,36億元的土地款缺口和3.6億元的土地契稅及分期利息讓人難以承受。其中,利息支出相當於每天往黃浦江裏扔十輛寶馬。

如果戴志康在寬限期滿還不能繳款,這塊地就有被收回的風險。不得已,戴志康將外灘地王原項目公司股權轉手海之門公司,復星國際乘虛而入,佔股50%。

這塊地王隨後在戴志康、SOHO中國董事長潘石屹、郭廣昌等幾番纏鬥後,最終徹底落到了復星系手中。

周正毅與郭廣昌的一場隱秘暗鬥,是在2001年發生。2001月11月28日,剛剛成立不到一個月的復星投資與豫園商城簽署了控股權轉讓託管協議,轉讓價為3.8元/股,轉讓總金額為2.34億元,復星投資成為豫園商城新的第一大股東,持有豫園商城6,166萬股,佔總股本的13.25%。

2002年6月,復星投資又受讓了6.75%的股份。然而,極少有人知道彼時周正毅也在覬覦。多年後,陸媒更是披露,豫園商場的爭奪戰中,周正毅亦捲入其中,但卻沒有成功。

失蹤多日後漸淡出 郭廣昌背後的多重高層色譜

2015年12月10日下午,郭廣昌失聯的消息開始在社交媒體上流傳,稱有乘客看到他乘機自香港返回上海,在機場被警察帶走。2015年12月11日晚上,復興國際發佈復牌公告,稱郭廣昌現正協助大陸司法機關調查。這是復星集團官方首次正式對郭廣昌「失聯」事件發聲。

據搜狐財經從接近復星的消息人士處得知,郭廣昌被帶走調查,原因與前期落馬的上海「首虎」副市長艾寶俊、澤熙控制人徐翔都有關係。據披露郭廣昌和艾寶俊關係密切,艾寶俊的妻子曾因有操縱市場嫌疑被調查。

海外報道稱,艾寶俊在圈內是人所共知的江澤民長子江綿恆的死黨。

有海外媒體起底郭廣昌的發家史,1990年代復星創立時只有3.8萬人民幣的註冊資本。郭廣昌在二十餘年間財富滾雪球般增長,身家已超過五百億。

郭廣昌作為中國最大的民營企業家之一,郭掌舵下的復星國際以各種方式持有四家大陸上市公司,兩家港股公司以及兩家海外上市公司的股權,整個集團業務涉及醫藥、房地產、零售、鋼鐵、礦業、保險、PE等,投資區域由歐洲拓展至北美、中東、東南亞。

報道稱,郭在上海得到了上海幫多名高官的幫助,包括時任國務院副總理黃菊、上海市委副書記龔學平及上海市教育系統官員等多人。龔學平也是江派人馬,曾經長期在上海宣傳部門任職。

此外,郭廣昌掌控的復星集團捲入江澤民父子的密友王宗南案。2015年8月,上海市友誼集團原總經理王宗南一審被判18年。在該案判決書中,提及復星集團捲入其中的細節,「王宗南曾利用職務便利,為復星集團謀取利益」。

2015年12月14日,復星董事長郭廣昌結束協助司法機關的有關調查,返回家中。自此,郭廣昌漸漸淡出上海地產界。而郭廣昌旗下的復地集團,也已經排在了上海房地產企業50強榜靠後位置。

中民投的興起與衰落

中民投由59家知名民企於2014年8月發起成立,注資資金五百億元,包括泛海、巨人、蘇寧、紅豆等,2018年增資擴股又引進了幾家股東。中民投總部位於上海。當時的董事局主席是董文標,副主席為孫隱環、盧志強、史玉柱、李銀衍,董事局秘書鍾吉鵬;監事會主席何俊明、副主席高揚瑜;總裁是李懷珍。

2014年11月18日,剛剛成立三個月的中民投就以248億總價拿下上海市黃浦區小東門街道兩個地塊,成為了上海的新一代「地王」。

這宗黃金地塊,並未出現高溢價。業內對地塊的估值約在三百億元,中民投的競拍結果至少低於市場預期五十億元。

然而,如願以償拿到了這塊地之後,中民投逐步陷入了困境。一度資產達到三千多億元的中民投,陷入各種問題。位於上海金外灘國際廣場大樓的中民投總部,不斷有人離職,不斷有人被裁。一位投資中民投旗下項目的人士頗感失望,她說:「許多人在這裏撈了一把就走了,我們投資者卻索賠很難。」

上海清算所資料顯示,截至2018年6月30日止,中民投總資產近3,100億元,總負債達2,300億元,資產負債率超過70%,而帳面上的貨幣資金僅為229.3億元。

2019年2月,綠地花了121億元買下黃浦區小東門街道616、735街坊地塊地塊項目50%的股權。至此,中民投徹底退出該項目。綠地集團成為了該項目公司的第一大股東。

中民投退出該項目之後,留給中民投的遺患卻並沒有消除。1999年在香港上市的上置集團(01207.HK),2015年成為中民投集團旗下中民嘉業成員。收購之後,董文標的嫡系彭心曠在2015年12月4日被委任為上置集團執行董事、行政總裁。2020年2月,已擔任上置集團董事會主席的彭心曠因職務侵佔罪被上海相關部門逮捕。目前,尚無進一步的信息。

在董文標出任中民投董事局主席之前,曾先後任民生銀行副行長、行長、黨委書記、董事長,此後掌舵民生銀行近八年。董文標離開民生銀行後創辦中民投,毛曉峰繼任民生銀行行長。董文標和毛曉峰均被外界視為民生系核心大佬,兩人關係非常緊密。

2015年1月31日,民生銀行黨委書記、行長毛曉峰辭職,行長職責由洪崎董事長代理。同日,中紀委官方網站宣佈對其進行調查,銀監會免去其黨委書記職務。

《財新網》2015年2月報道,毛曉峰因涉令計劃一案被查。陸媒曾披露,民生銀行由中共高官罩著,內設「夫人俱樂部」,包括令計劃妻子谷麗萍、中共政協副主席蘇榮的夫人於麗芳等高官夫人在民生銀行內任職,只領工資不上班。

當時曾有傳聞董文標因涉案而被限制出境,但其本人否認。2018年10月,李懷珍接任董文標中民投董事局主席一職。

戴志康從「地王」到入獄之路

另一個曾經風生水起,但最終落獄的地產大佬是戴志康。

戴志康於1964年出生。1992年創辦了上海證大文化創意發展有限公司,業務涵蓋金融投資、房地產開發、文化藝術等板塊。

90年代末,戴志康開始進入房地產領域。上海浦東是其房地產業務的發家之地。戴志康在上海灘房地產市場的玩法,是其在資本市場熟練運用的高槓桿技法。這套玩法屢試不爽,2000年開始,上海證大在浦東拿地2,000多畝,相繼開發了聯洋社區、水清木華、大拇指廣場、喜馬拉雅中心等多項目。

戴志康2010年以92.2億元拿下上海外灘地王8-1地塊,成為上海有史以來最昂貴的政府出讓地皮。然而,拿下了「地王」的上海證大當時帳上僅有五億元,投標書顯示,其銀行存款加淨資總額也不過三十億元,因此被外界質疑為「蛇吞像」。

有報道說,戴志康能在上海地產界風生水起,全靠中共前央行行長戴相龍做他的後盾。

2014年有海外中文媒體報道,戴志康依靠戴相龍在上海做房地產和證券起家,由於有黃菊和吳邦國、韓正等人在上海的支持,很快成為上海地產界的大享。

戴志康在上海拿地皮也是高手,因上海90年代的浦東開發建設要中共央行大力支持,戴相龍在國家政策傾斜上海的時候,要上海的地皮給戴志康低價開發,戴相龍的女婿車峰也在幕後得利,可以說戴志康就是戴相龍家族千億美金資產的白手套之一。

2015年2月,戴志康宣佈退出房地產行業。當年6月,香港上市公司數字王國實際控制人車峰在北京被抓。

2019年8月下旬,曾在上海瘋狂拿地的證大公司實際控制人戴志康向當局自首,震驚業界。

官方通報指,證大公司旗下「撈財寶」平台及「證大財富」公司涉嫌非法集資。戴志康、戴某新等41人已被刑拘,並查封相關涉案資產。

根據「撈財寶」的官網數據,撈財寶累計交易額313.5億元,截至2019年7月末,待償餘額49.96億元,涉及2.8萬人。

上海房產市場不太平 再起地塊「圍標」風波

到了2020年,本就不平靜的上海房地產市場再起波瀾。

2020年3月31日下午,圍繞距離外灘8-1地塊只有4公里的虹口區嘉興路街道HK271-01地塊(簡稱「虹口地塊」),又上演了一場拿地好戲。中海、萬科、華潤均給出了一致的34.3億元人民幣的報價後,進入起拍環節卻只有中海舉牌。中海地產最終以34.3億元的底價(折合6.3萬元/平方米),零溢價拍得這塊寶地。上海土地市場「圍標」,引起軒然大波。

這幅地塊周邊二手住宅均價在10萬元/平方米以上,「虹口地塊」卻以底價6.3萬元/平方米成交。

由於涉嫌北外灘土地「圍標」,中海、華潤、萬科三家參與競標的公司法定代表人被調查。

目前,上海市普陀區人大代表、中海地產上海公司總經理崔帥已被上海警方採取刑事強制措施,華潤置地副總裁、華東大區總經理陳剛亦在接受調查,中海、萬科、華潤的其他接受調查人員則有消息稱已被放出。

陸媒稱,一旦認定為「圍標」等情況之後,涉及企業將會面臨巨大的麻煩。如果本次中海、萬科、華潤涉嫌「圍標」認定,罰沒保證金加禁入三年,三家企業都將付出巨大代價。#