反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報174.86,按周再微跌0.32%。分區指數個別發展,港島及九龍分別下跌0.85%及1.52%,新界東及新界西分別回升0.33%及1.45%。其餘領先指數全線偏軟,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.58%、0.28%及0.37%。中原經理人指數(CSI)最新報49.89,按周再升5.86個百分點。

失業率升壓低樓價?

二手樓價指數雖然連跌三周,但累積跌幅只有0.4%,過去七周仍在174至175水平徘徊。分區指數則較反覆,九龍區上周大升本周回吐,新界西上周大跌今周又反彈。基本上,指數已充份反映疫情及資本市場大幅調整的影響,樓價似乎跌之不下。

香港特區個多月來首次錄得零感染個案,加上本地新增個案受控,若果情況持續向好,不排除樓市會短暫反彈,出現成交小陽春,直至驚嚇性經濟數據出爐為止。

經理人指數亦連升三周貼近牛熊分界限預示樓價偏穩。發展商亦稍稍加快推盤,過去周末有近十個新盤出售貨尾,但4月份單月未有全新盤開售,是三年多以來首見。二手盤亦不乏買家入市,當中有高價成交亦有低價成交,指數難以代表整個市場,買賣雙方都要做足功夫。

另外,政府公佈1至3月份失業率飆升至4.2%,創金融海嘯後新高,建築、零售、餐飲、製造業等是重災區,並預期失業率將繼續上升。失業率上升會否令樓價受壓?外國的情況幾乎是肯定,但特區情況則極為複雜。一來供不應求情況依然嚴峻,樓價極度超越負擔能力,加上實施多年調控,能參與買賣者只屬少數。

以280萬勞動人口計算,最高收入群的10%就是28萬人,擁有超過千萬流動資產有10萬人以上,但每年住宅總成交量只6萬多宗,當中新盤亦只得萬多個,私樓市場根本就是照顧高端市場,與失業人口幾乎脫節。經濟下行對基層影響極大,但以筆者觀察,對這群高收入高資產人士影響相對輕微,他們仍有足夠能力入市。有人會提出租金因失業率上升而下調令樓價下跌。

筆者認為未必如此,即使租金下調10%,租務回報可能下跌20多點子,以今時今日的利率,業主可能會接受壓縮回報,出現租金下調而樓價不跌的情況。正如筆者較早前分析,私樓市場已被特區政府打造成奢侈品市場,價格與失業率關係已經脫勾。

450公頃中高潛力

大家應還記得土地大辯論推出之際,林鄭月娥曾經指出特區並非土地不足,或者沒有土地供應,而是沒有共識地從何來。坊間並沒有反對這個論點,更同時提出土地未盡其用,用不得其所,分配不均的問題。當建屋用地不足,軍事用地就佔2千7百多公頃,預留鄉村式發展作原居民申建丁屋近千公頃,1千6百多幅空置政府用地。

近年,新界棕地成為討論焦點。政府長期缺乏監察,廿年來棕地亦擴張近倍,當中不乏污染環境的行業。政府對棕地的實際情況既不掌握,又缺乏全盤規劃及策略如何處理棕地工作者。2015年梁振英施政報告已提及發展棕地建屋,2017年才提出進行棕地研究。

顧問公司花了兩年多時間,直至去年年底才提交研究報告。報告指全港總共有1,579公頃棕地,當中1,414公頃有工作,涉及7千3百多個營運者,主要行業為儲物、建造業、物流、車輛維修及泊車等,相關從業員有5.2萬人,呎租中位數只是3元。其餘165公頃沒有營運。值得留意的是有234公頃在政府土地上。

政府稱棕地當中653公頃已經納入洪水橋、新界北、元朗南、古洞北等發展區,為將來發展房屋及其它用途。納入規劃發展並不代表最終能發展又或適時發展,元朗橫洲事件便一目瞭然,橫洲二期發展更要延至2033年。至於其餘776公頃,有76公頃是不能發展的保育地,剩下的700公頃,在考慮到策略位置、交通接駁程度、棕地群面積等因素後,歸類為高中低發展潛力,依次序分別有160公頃、290公頃及250公頃。

政府篩選後所剩無幾

可是3月份提交立法會發展事務委員會文件指,規劃署已經完成首階段工作,檢視了160公頃高潛力棕地作為發展公營房屋的適合性,署方認為當中37公頃有短期內難以克服的發展限制,有54公頃分佈非常分散難以整合,有25公頃已規劃作發展房屋或其它公共社區設施,另外有8公頃予以保留,最後剩下36公頃。

土木工程署及拓展處將展開工程可行性研究;若可行,希望在六至八年內改劃,然後用三至四年時間除污平整,再交付房署興建公屋,最快10年後才有初步供應,最終或可提供兩萬個公營房屋單位。署方將逐步檢視其餘290公頃中潛力棕地,年底提交進度報告云云。

從文件中我們可得出幾個結論:其一,160公頃所謂高潛力棕地,政府不用三個月就篩剩36公頃,出現如此巨大落差,實在匪夷所思。明顯地政府早有既定篩選條件,那為何當時不將條件提供給顧問納入考慮條件?反過來顧問亦是否有失職,為何不詢問政府篩選條件?結果「高潛力」有誤導民眾之嫌。

其二,若果高潛力的棕地被政府篩剩兩成多,試問那290公頃中潛力的棕地將會剩下多少?其餘的450公頃所謂低潛力的棕地怕且都已經早已結案。政府根本是「輸打贏要」,對於高潛力棕地大量篩選,對於低潛力不去提出質詢,一概接納,連研究都沒有時間表。這些所謂低潛力的分類部份值得商榷,例如,石崗區棕地群非常集中,亦有基本公路配套。

其三,最根本的問題還是政府對處理棕地刻意避開策略性問題,例如,整體規劃、社會環境成本、如何整合工作、監察、處理保育及違規霸佔等,而用散打方式,將問題細分再細分,然後聚焦於當中的任務,而非結果。棕地發展動輒十數年,如何壓縮棕地發展流程才是改善供應適時性的最重要一環,政府交白卷。

前年的土地大辯論清楚告訴政府,優先發展棕地是廣大市民的壓倒性意願,但種種跡象顯示政府根本就無意積極處理,避開策略的根本問題,將棕地發展零碎化,明顯地就是置廣大市民意願及利益不顧,再次證明土地大辯論根本是一場假諮詢。可以預期,棕地建屋將會與市民的期望出現巨大落差。政府不斷忽視港人意願,民怨繼續加深,香港又怎會有安寧的日子?◇

(成交不足導致部份屋苑呎價波幅擴大)(資料來源 - 土地註冊處)
(成交不足導致部份屋苑呎價波幅擴大)(資料來源 - 土地註冊處)