反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報177.58,按周反彈0.28%。分區指數除新界東下跌1.1%外,港島、九龍及新界西分別再升0.88%、0.61%及0.1%。其餘領先指數全線再微升,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.4%、0.26%及0.28%。中原經紀人指數(CSI)最新報32.16,按周急跌18.48。

上周二手樓價繼續反彈,CCL連升兩周但升幅顯著收窄。指數滯後,暫未反映疫情惡化,經紀人情緒指數急跌,預計樓價短期轉跌。

壞消息亦一浪接一浪,政府統計處公佈19年全年經濟負增長1.2%,投資銀行預期今年經濟繼續負增長。受經濟氣氛及疫情雙重夾擊,參考03年沙士時期六個月間樓價跌近10%,預期上半年樓價反覆下跌5%至10%。

香港可謂出現完美風暴,去年受貿易戰影響,經濟早已受壓,政府無力應對,林鄭又搞出一場「反送中」政治風暴,重創香港。如今疫情來襲,政府應對不力,民怨沸騰,未來又將進一步受中國經濟下行壓迫。種種事情除了充份證明一國兩制徹底崩壞,特區策略錯誤之外,還有一班庸官不斷貽害香港,令東方之珠喪失光環。近朱者赤,近墨者黑,乃千古名言!

私樓供應迅速縮減

另外,按地產代理統計,去年全年私樓落成量只有1.37萬個,創四年新低。落成量放慢於去年下半年尤為明顯,主要受貿易戰、社會運動、及引入空置稅多重影響。預期今年落成量會進一步下滑至1.1萬。但運房局仍維持未來三至四年潛在供應9.3萬的估算,與落成量出現巨大落差,政府應儘快公佈細節,如何得出9.3萬數字。

筆者認為政府估計數字極可能過份樂觀,一來發展商因應市況勢必減慢發展,二來因應長策私人樓宇佔三成的比例,政府去年已縮減賣地規模,必然影響發展商往後供應。一如筆者預期,政府增加資助房屋供應未到位,私營房屋已縮減供應,繼續維持供應緊張狀態去支持樓價。樓價回落的過程將十分漫長。

庸官喪失管治資格

03年中共隱瞞沙士疫情,結果帶菌者走進香港播毒,導致1,755人感染,299人死亡,教訓極之慘痛。事隔17年,中共的本質沒有因改革開放及經濟增長而改變,反而變本加厲,利用科技監察人民,箝制言論以鞏固權力。權力核心極度遠離民眾,資訊被層層過濾,真實資訊不能上達,最終帶來巨災。八名武漢醫生早於12月便發出新冠狀病毒導致肺炎的警告,反被當局指控發放失實言論而被拘控。中共繼續隱瞞疫情,民眾毫無防備,導致疫情大爆發。專家及學者均認為感染新型肺炎的人數是中共公佈的數十倍。疫情爆發之後,中共的反應亦足以印證疫情的嚴重性。在全球一體化之下,疫情迅速擴散,中共再次令中華民族蒙羞。

因中港融合,香港風險極高,可是這班全球領取最高薪水的港府高官毫無洞察力、領導力及執行力,缺乏危機意識及決斷的勇氣。官員決策反反覆覆,邏輯矛盾,處事慢十拍。當鄰近地區確實告訴市民有多少湖北人進入時,特區政府卻沒有相關數字。當中共的所謂盟友北韓、越南、俄羅斯、蒙古等早已封關,特區政府偏偏與市民鬥氣,幾個主要關口繼續開放。當鄰近地區保證市民有口罩及安排有序領取的時候,特區政府告訴市民向外購買失敗,累到全港市民四處奔波,徹夜排隊搶購,往往更空手而回。

政府昏庸無能在管治樓市上如出一轍,早年土地儲備不斷虛耗視而不見,坊間建議聽而不聞,重要數據未能掌握,何時填補供應缺口未知,調控力度不足,任由負擔能力惡化,樓價「十連冠」,把對手越拋越遠。先搞出一場政治風暴,再來應對疫情不力,這班官員已喪失管治香港的資格。最新民調顯示八成市民反對林鄭擔任特首,還未反映政府應對疫情而引起的眾怒。若不撤換管治班子,香港將極速沉淪。

樓價暫難大幅下調

疫情再襲,樓市走勢要視乎疫情發展。若果疫情失控,落地生根,樓市將進入熊市,在未有疫苗供應之前,筆者估計樓價有機會按年下跌兩成以上。若疫情如沙士般受控,且逐漸於第二季退卻,全年樓價調整將低於當年沙士六個月間的10%,原因有多重。

其一,03年除了沙士之外還有一個八萬五的政策。98年初政府確立建屋安民的房屋長策,每年供應8萬5千個單位,在短短的98至02年五年間總共提供了38萬個單位,導致資助房屋及私人房屋大量囤積,地產商劈價散貨。今時今日情況完全相反,政府指未來十年亦無法達到供求平衡,地產商態度及策略轉變,一來目標客戶群部份改作高端,二來受制三成比例供應,私樓未來供應短缺。由於一手主導市場,發展商亦表明無意劈價求售,不會帶動巿場劈價潮。

其二,投資者背景完全不同,政府長期實施調控措施,市場上已沒有投機者,而投資者絕大多數屬有實力長線投資,長期持貨沒有問題。心態亦有所不同,沙士過後,樓價反彈,只要守一段時間,樓價會重拾升軌。大部份投資者仍偏向長期樂觀,相信疫情會受控,市場未必會出現大量劈價求售的情況。

其三,負資產殺傷力非同小可,影響金融市場穩定,政府「見過鬼怕黑」,保持樓價穩定才是策略底牌。樓價下滑,政府將發出改變市場期望的訊息,反正手中有大量彈藥(土地),單是解除調控措施都「有排做」。

其四,08年金融海嘯後各國採取量化寬鬆政策,資金氾濫,導致利率長期低企,量化寬鬆根本是一條不歸路。萬一疫情影響到經濟增長,各國只會繼續奉行量化寬鬆政策,利率被進一步壓低,固定資產例如房地產等價格將受到支持。

不得不提的還有一隻「黑天鵝」,疫情更凸顯香港資訊自由、貨幣認受性及外國差異化對待中港的可貴,可令更多中國大陸人及資金來港,付出風險溢價買樓,令樓市迅速反彈。筆者在商界的朋友透露,過去半年大陸資金來港合併收購活動並無減少,顯示中共進駐香港的計劃未變,只是時間上可能因疫情稍稍延遲而已。

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疫情並不可怕,反正03年香港人就捱過沙士。可恨的是當權者民望破產卻繼續掌政,鼻孔朝天,不可一世,繼續與市民鬥氣,製造出一個又一個的人為災難,還受到背後的中共「高度肯定」。如此荒謬的體制及事情,才是香港真正的悲哀及大亂不治的根本原因。◇