反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報177.09,按周反彈0.69%。分區指數除九龍區微跌0.14%外,港島、新界東及新界西分別反彈1.42%、1.11%及1.24%。其餘領先指數全線回升,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.21%、0.78%及0.79%。中原經紀人指數(CSI)最新報50.64,按周沒有變動。

二手樓價結束兩連跌,回升0.7%,八大指數有七個上升,只有九龍區微跌。「返送中」政治風暴稍作緩和,但隨之而來的是更凶惡的武漢肺炎。中共隱瞞疫情,導致疫情擴散全世界,特區亦無法倖免。政府反應遲鈍,官員解釋政策的邏輯令人咋舌,連澳門都不如。市民憂慮沙士重臨,紛紛搶購物資,口罩嚴重短缺。

庸官治港禍不單行

新年氣氛薄弱,樓市亦受到影響。若疫情繼續擴散,樓市將進一步調整,但會否如沙士時的跌勢,另文分析。

評級機構穆迪三年來第二次下調特區信貸評級,評級展望調整為穩定,理由是特區政府管治能力低於預期,亦欠計劃積極解決現時政治、經濟及社會問題,施政受到多方面掣肘。特區政府全面否定穆迪的評論,強指與事實不符。

事實上,香港市民都看得一清二楚,穆迪分析有理有據,可是特區政府早已變成中共外交部,讚揚則無任歡迎,批評就潑婦罵街。政府只顧把問題向外推,不作自我檢討,試問如何改善施政?

信貸評級下調的結果令港元借貸成本上升,可能令市民供樓負擔加重。

另外,去年車公提醒港人「石田為業喜非常,畫餅將來未見香」,可謂應驗之極。過去一年政府根本沒有積極解決土地及房屋問題,土地大辯論報告束之高閣,進度不明。若非發生「反送中」事件,樓價難以下調。今年車公籤文極之精闢,除了那兩句應景的「天理人情只要公」,「天眼恢恢疏不漏」外,最精境的還是籤文以「馬謖帶兵」為題。按三國演義,馬謖自以為是,不聽王平勸諫,結果拒諌失街亭,令蜀軍進退無據,無法再戰,馬謖最後被諸葛亮揮淚而斬,諸葛亮亦承擔所托非人之責,自貶三級。今天特區發生的事情,如此巧合,誰是今天的馬謖,呼之欲出。後事是否如籤文所言,拭目以待。

連續十年最難負擔

前周,國際公共政策顧問機構Demographia發表國際樓價負擔能力報告,在全球309個城市當中,特區連續十年成為全球樓價最難負擔城市,樓價高達家庭入息中位數的20.8倍,意味一般家庭不吃不喝,要用20.8年的收入才可圓置業夢。雖然負擔能力較去年的20.9倍輕微下降0.1,但依然大幅拋離第二位加拿大溫哥華的11.9倍及澳洲悉尼的11倍。

報告指負擔能力超越5倍已經是「嚴重負擔不起」,超越20倍根本已超越任何文字形容,若果再考慮付出與住屋空間的合理性,特區樓價之荒唐,可謂無出其右。準上車一族何等辛酸更不言而喻。

報告指出香港的唯一土地來源是政府,且受嚴格管控,有別於其它自由使用土地的地方,資助房屋亦極為短缺以致樓價高企。更不幸的是過去一年特區家庭中位數收入下降1.5%,代表貧富懸殊加劇,中產不斷向下流。相信今年因經濟不景,影響收入而情況惡化。

筆者將全球樓價最難負擔的頭三個城市,香港、溫哥華及悉尼過去十年的負擔能力數據整合,馬上就看到幾個特徵。(見圖表一)自2010年起,香港首次納入報告內便取得冠軍,十年來冠軍寶座穩如泰山,而且將第二及第三位越拋越遠,即使樓價下跌四成,仍是世界冠軍。

香港過去十年,除了17年稍稍回落外,基本上負擔能力不斷惡化,但溫哥華及悉尼負擔能力相對穩定,十年來有上有落。明顯地,當樓價過高的時候,政府便出手令樓價回落,當市場適應新措施後,樓價又再重拾升軌,政府又再推出新措施,周而復始。可以推論負擔能力是當地政府考慮出招的因素之一。

還有多種手段政府不用

仔細分析還有幾點值得留意。其一,最高三個城市的近十年來有大量外來買家湧入置業,而且絕大部份來自中國大陸。單是15年,來自中國的買家總共花380億加元投入溫哥華住宅市場。同年澳洲新南威爾斯州四分之一住宅被來自中國買家吸納,總額達724億澳元。香港更不用多說。造成這些城市的住宅價格升浪,主要原因是來自中國大陸的額外需求。控制這些額外需求成為調控措施的主調。

其二,在民主制度下,政府需要馬上回應市民訴求,遏止樓價過高。溫哥華及悉尼取得成效,除了提高印花稅外,同時採取其它手段。18年起溫哥華向所有非稅務居民收取投機及空置稅,增加持貨成本。溫哥華亦早就實施租務管制,限制租金增長每年不得高於政府公佈的標準,2020年住宅最高租金只可上調2.6%。

澳洲新南威爾斯州規定所有外來買家必須經過審批機構,而且每份申請必須交最少1萬澳元,申請費按樓價遞增。筆者未有聽聞加拿大及澳洲有發展商提供稅務回贈,即買家必須即時繳交全數稅額。

反觀特區,政府自以為辣招已經很辣,不去考慮其它手段,例如對外來投資作資金審查,限制投資,提高後置費用,全面收取空置稅,又或考慮租務管制等,結果樓價繼續失控。

其三,正如上述推論,其它地方仍有考慮負擔能力而出招,特區政府沒有負擔能力這個指標,房屋政策及調控措施自然沒有與負擔能力掛勾。政府推出了措施就當成責任完結,負擔能力指標越升越高有沒有人問責。在西方國家,政府若於四年內做不出成績,早已下台,怎會容許樓價連升十年?

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特區樓價冠軍這個寶座並不是甚麼光彩的事,更何況蟬聯十年之久,且可見未來亦牢不可破,只能證明特區土地及房屋策略徹底失敗,調控措施嚴重不足。官員自以為是,口說為市民利益,實情是服務極權。靠這班人解決土地及房屋問題,簡直是天方夜譚。◇