經濟嚴重下滑背景之下,大陸房地產相關企業今年已經有超過八萬家停業;一二線城市的寫字樓空置率創歷史新高。11月房價下跌城市再增,北京、廣州等一線城市二手房續跌。大型房企普遍存在資金問題、陷債務危機,掀裁員潮。外界關注大陸樓市調控政策走向;中共官方智庫社科院報告警告,房地產風險是中國經濟的重要風險源。 

11月房價下跌城市再增 京廣二手房續跌

12月16日,中共國家統計局公佈數據顯示,11月份70個大中城市,新建商品住宅價格下跌的城市增至21個,是今年數量最多的月份;二手商品住宅價格下降的城市有33個,連續第五個月超過20個城市,連續兩個月超過30個城市。

新建商品住宅價格上漲的城市有44個,比10月份減少6個,相比9月減少9個;二手商品住宅價格上漲的城市有32個,相比10月增加1個,相比9月減少8個。

11月份新建商品住宅價格下降的21個城市中,跌幅最大的是烏魯木齊(環比跌0.9%),一線城市廣州環比跌0.5%,跌幅排在前十名。

二手商品住宅方面,北京和廣州價格分別下降0.4%和0.2%,北京二手住宅價格是連續第五個月下降;上海持平,深圳上漲1.4%。

據新浪網12月16日報道,年末很多中國房企通過降價來換取銷售量,但實際銷量並不盡如人意。

貝殼研究院數據顯示,北京10月份有91.6%的二手房業主降價售房,有業主表示已經降價200多萬仍然無人問津。業內人士表示,現在中國各地區的二手房業主紛紛降價銷售,降價幅度達到歷史高位,但即使降價以及一些地區放松調控,一些城市的銷量仍然走弱。

中原地產研究中心統計數據顯示,今年前11個月北京商品房住宅庫存高達7.56萬套,創下最近八年的最高紀錄。

諸葛找房數據研究中心的數據顯示,11月北京新建商品住宅銷售套數為4410套,環比下降15.6%;11月份40個城市的新房銷售面積為1935.74萬平方米,相比10月下降3.9%,相比去年同期下降11.4%。

一二線城市寫字樓空置率創新高

金融界網站12月9日報道,房屋代理機構第一太平戴維斯的報告顯示,今年第三季度,深圳甲級寫字樓空置率高達22.4%,部分地區空置率超過50%。比如,目前深圳NEO大廈的寫字樓空置率在10%左右,會展中心等商業中心地區的寫字樓空置率為25%至30%。

租賃下滑導致租金下跌,NEO大廈的一套高層寫字樓,去年月租金每平方米260元(人民幣,下同),現在報價是200元,最後170元就可以成交,降價幅度接近35%。

低端寫字樓的租賃情況也同樣陷入困境,比如深圳NEO對面的工業用地低端寫字樓,月租金從去年每平方米150元降到了80元,降幅高達46.67%。

北京和上海的寫字樓空置率也創下新高。新浪財經12月5日引述世邦魏理仕(CBRE)的報告顯示,北京優質寫字樓今年前三季度的空置率上升至10.9%,是近8年來新高;上海寫字樓空置率上半年高達18.5%,創近10年最高。

北京全市和五大核心商圈的寫字樓租金都大幅下跌,有效月凈租金分別為每平方米388.16元和433.64元,環比分別下降2%和0.7%,同比分別下降3.7%和2%。

戴德梁行(DTZ)近日發佈的報告顯示,相比一線城市,中國二線城市的寫字樓平均空置率更高,在28%左右,天津、長沙、重慶、廈門等二線城市的平均空置率超過30%。

近9萬房企停業 比去年增近40%

截至12月10日,今年中國房地產相關企業有89,921家因註銷、吊銷等停業,這一數字相比去年全年增加39.27%。除去新增房企,今年以來中國房地產相關企業凈減少量為21,061家。

接近9萬家停業的房地產相關企業,所涉及的領域包括房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務、房地產租賃經營,以及其它房地產業等。

在A股上市的房地產企業有121家,今年前三季度業績下滑的有53家,超過去年的45家。在所有房企中,今年正式宣佈破產的房地產相關企業超過480家。

大型房企出現資金鏈危機 掀裁員潮

中國指數研究院數據顯示,今年前三季度,A股上市房企的凈負債率均值為113.0%,同比增加3.0個百分點。

在大型房企中,融創今年上半年的借款總額為3202.8億元,相比去年年末增加了31.7%;凈負債率達205.9%,創歷史新高,相比去年年末增加了56.5個百分點。恒大今年上半年的借款總額增加20%,凈負債率達到152%。碧桂園、融創、保利、萬科等20家房企的有息負債規模均超過千億。

截至目前,今年發生債券違約的房地產相關企業至少有7家,涉及金額超過130億元。比如,頤和地產11月份被曝出債務違約,有九筆1000多萬元的未披露到期債務發生違約,涉及金額超過50億元。該公司今年上半年凈利潤虧損1.15億元。銀億集團負債500億,三只債券發生違約,涉及金額共計17.25億元,今年6月份宣告破產。 

12月11日消息,進入年末,房企大規模進行海外發債,且利率較高,部分超過5%甚至10%。截至11月份,今年房企的美元融資總額超過650億美元,相比去年同期增加了近50%。

但隨之而來的是債務激增,各房企今年至2021年集中到期的各主要渠道有息負債余額為20.3萬億元。11月份40家典型上市房企的融資總額為904.36億元,環比增加283.49%。

目前萬科、碧桂園和恒大三大房企均出現減員潮,其中萬科的房地產開發系統員工上半年減少近600人,碧桂園房地產領域裁員超過萬人,恒大地產領域裁員逾2900人。

外媒:中國房地產市場調控進入敏感期

12月12日結束的中共中央經濟工作會議上重覆說「房住不炒」,並用了三個「穩」(穩地價、穩房價、穩預期)。貨幣政策方面稱要「靈活適度,保持流動性合理充裕」。

12月6日中共政治局會議上未提房地產。在近兩年來的九次政治局會議上, 只有2018年10月和12月的兩次沒提房地產,之後中國房地產市場升溫,甚至出現搶地。

路透社12月12日報道,截至目前,中共中央層面在收緊調控方面有「房住不炒」的說法和收緊金融信托融資;在放松調控方面包括今年三次降準和戶口方面的規定。

中共央行1月份分兩次實施全面降準、5月開始分三次實施定向降準、9月份全面降準並分兩次實施定向降準,有分析師預計貨幣會進一步寬松。在戶口方面的措施也被指是針對樓市,規定100萬至300萬人口的城市取消落戶限制,300萬至500萬人口的城市全面放開放寬落戶條件、取消重點群體落戶限制。

路透社報道中說,最近曝出有多個城市放松了樓市調控,比如深圳、長沙、張家港。另外,最近放松調控的城市還有南京、天津、海口、三亞、南通、山東菏澤、河南開封等。

中國經濟學家易憲容12月12日發表分析文章表示,就目前中國的經濟結構而言,經濟的「房地產化」是不爭的事實,而且短期內不可改變。中國經濟對房地產的依賴程度可能會達到30%以上,對不少三四線城市來說,經濟對房地產的依賴程度肯定高於30%。

社科院報告:房地產風險是中國經濟的重要風險源

12月10日,作為中南海智庫的中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心等機構《中國住房發展報告(2019-2020)》(以下簡稱「報告」)發佈會在北京舉行。 

《報告》說,房地產風險是中國經濟的重要風險源,認為樓市調控不太可能放松,並建議堅持「一城一策」調控。

《報告》提示了樓市調控面臨劇烈波動可能發生的風險和五大主體考驗,其中包括:外部環境和樓市自身變動帶來的風險、預期調整帶來的樓市劇烈波動風險、調控政策調整引發的市場波動風險、制度改革帶來次生樓市波動風險加大。

《報告》強調,如果上述風險共振和叠加,將給樓市和宏觀經濟發展形成嚴峻挑戰與威脅。樓市調控使五大主體面臨嚴峻風險考驗,即考驗地方政府、住戶部門、開發企業、金融機構和國家調控部門。#