北京商住房量價齊跌 交易量降90%

北京的商住房市場成交冷清，從限購政策出台後，北京新建商辦類項目交易量比調控前下降了約90%。價格上，二手商住房也下跌超過40%，更有經理人稱，有近半的跌幅。

商住房，是指在商業、辦公用地上建造的住宅形式的房屋，不能落戶，也不能使用學區等住宅配套。「商改住」改變的只是建築形式及使用功能，土地性質不會改變，產權也多為40年或50年。

2017年3月26日，北京出台新政，規定「商業、辦公類項目限購，新建、在售項目禁止向個人出售」。隨後，「商住房」成交量大幅下降。不僅北京，2017年，上海、廣州、深圳、成都、天津等多城均出台措施，對商住房加以限制。

有中介提醒，按照目前的政策來說，2017年6月之前的商住房，可以賣給公司，也可以賣給個人。但2017年6月之後的商住房，就只能賣給公司，不能賣給個人了，「這樣的話，交易的時候會比較麻煩，想買商住房還是二手房比較合適」。

據中新經緯等媒體報道，中原地產研究中心提供的數據顯示，從限購政策出台後的第一個月，即2017年4月算起，至2019年9月的30個月裏，北京新建商辦類項目共成交9,000餘套，而調控前的30個月共成交99,631套，交易量環比下降了約90%。

房產經理人羅俊（化名）門店所在的中弘北京像素（簡稱北京像素）小區，被認為是北京最大的商住項目。回想起調控前的北京商住房市場，據他介紹，高峰期這裏每月能成交200～300套二手商住房，但如今的成交量只維持在十幾套。

羅俊說：「樓市最火的時候，『買房靠搶』的說法對於北京像素來說，一點也不誇張。我們門店一天就能成交十幾套，有時候店裏擠滿客戶和業主，簽合同的地方都沒有，要安排他們去其他門店簽。」

東五環的北京像素小區一共19棟高樓，有近1萬套房屋，面積從30到70多平米不等，一樓大多是超市、便利店、理髮店、小餐館，往上大部份用於居住，居住著三萬多人。很多北漂選擇在這裏落腳，他們沒有戶口，又暫時沒有購房資質。

交易量下降，北京商住房的價格也是一路下跌。2019中國新年後，王陽就開始了漫長的看房之旅。他手裏的錢有限，又不甘心買個小戶型，有朋友建議，可以看看商住房，「單價低、總價低」。

「550萬買的房子，420萬賣？」王陽有些不敢相信，得到中介肯定的答覆後，王陽有些動心了。按照王陽的介紹，這是一套位於北京亦莊比較有名的商住房，120平方米，每平方米僅3.5萬元。

王陽是個行動派，看房之後，他意識到，商住房較兩年前的價格已經低了不少，確實可以作為購房的考慮了，「虧著賣的還不少」。

以北京像素為例，該小區複式公寓的售價已經從最高時近7萬元每平方米降到了4.1萬元每平方米左右，平層公寓的價格大概在2.7萬元至2.8萬元每平方米，降價幅度約為40%。

中原地產首席分析師張大偉稱，北京二手商住房的價格也已經比最高點下降了四成。有經理人稱，一些項目有近半的跌幅。

商住房的「緊箍咒」已經收緊了，整體市場成交量全面萎縮，有業內人士認為，儘量不要投資「商住房」。

在易居研究院智囊中心研究總監嚴躍進看來，新的交易風險會放大，因為開發商自己都在擔心是否可以拋售，這實際上是把交易風險轉嫁到個人購房者身上。「對於購房者來說，有時候寧可不買或者寧可讓房價漲，也不要隨便去接受一個未來轉讓有困難的房產」。#

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