最新數據表明,大陸核心城市房價停止上漲,二手房成交量較快下滑;北京二手房掛牌量激增,成交量大跌,成交價格更是連續8周下探。2019年9月房企的融資規模為770億元人民幣,已經降至今年來的最低水位。大陸樓市「金九銀十」將難再續,今年已有300餘家中小房企破產離場。  

北京二手房半年來掛牌出售數量大增

最新的中介數據顯示,北京二手房半年來掛牌出售的數量大增,而在7月份和8月份交易價格呈現環比、同比雙降,成交價連降超8周。

陸媒每日經濟新聞9月26日報道,掛牌量代表著二手房市場的供應量,某種程度上,供應量將影響價格。

貝殼研究院提供數據表明,2019年3月份以來,北京二手房新增掛牌量上漲明顯。1至2月,北京二手房新增掛牌量每月僅有1萬多套的量級。而到了3月份,突然井噴至28,000套,隨後每月新增掛牌量都在2萬套以上,8月份仍維持在22,224套的高位。

據有關媒體報道,9月北京二手房掛牌總量在91,076套,而2018年9月北京二手房掛牌數49,296套,2017年11月掛牌數25,941套。過去兩年間,從不到3萬套漲到9萬套。

增加的供應直接影響到了業主的報價。目前北京二手房交易價格的確在不斷下探。麥田數據顯示,8月份買方整體議價幅度(客戶議價=成交價/最後一次報價-1)為-5.95%,議價空間持續6個月擴大。 

與激增的掛牌量相應,在市場觀望情緒的影響下,北京二手房成交量目前維持著較低水平。

諸葛找房數據顯示,2019年第38周,北京二手住宅成交套數為2,328套,環比前一周上漲28.98%,但成交量的絕對水平仍然較低。諸葛找房數據研究中心分析師表示,「金九」前半月北京二手房市場仍然延續下跌趨勢,成交量持續下滑。

據中原地產研究中心統計數據,截至9月22日,9月北京二手房住宅簽約7,685套,不僅是2019年2月以後成交量最低點,而且同比去年的12,352套下降37.7%。 

核心城市房價停止上漲

9月26日,中國社科院財經戰略研究院發佈的《中國住房市場發展月度分析報告》顯示,8月份,核心城市房價停止上漲,二手房成交量較快下滑,而一線城市房價以下跌為主,北京、上海跌幅略有擴大。

報告認為,在內外部條件的綜合作用下,2019年8月核心城市房價基本停止上漲。反映中國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示,2019年8月,緯房核心指數微升至106.26點。與7月的106.21點相比,房價環比上漲了0.05%。

社科院財經戰略研究院認為,核心城市住房價格上漲雖已經持續了7個月,但自4月份以來房價漲速總體趨緩,近1個月核心城市房價漲幅已經接近於零。

從二手房成交量指數看,在房價趨於平穩的同時,核心城市二手住房成交量仍快速下滑。2019年8月,十大重點城市二手住房成交量指數為157.7,比7月下降了12.4%。成交量的快速下滑,表明短期上漲動能減弱,房價難以有力反彈。

社科院報告顯示,二線城市中,房價基數低、前期房價漲幅不大的城市仍在「補漲」,其它近3-5年曾有較大漲幅的二線城市,如濟南、青島等房價以回調為主。

從三四線城市來看,短期房價總體由漲轉跌。

社科院戰略研究院給出的短期市場預測顯示,一二線城市房價穩中趨降,「金九銀十」也難有起色;三四線城市的市場差別則較大,短期難以出現一致走勢,總體來說,三四線城市房價走勢仍將分化,上漲、回調及停滯並存。

300餘家中小房企破產離場 樓市遇冷

財經新媒體9月27日報道,8月至今,恆大、碧桂園、保利等房企推出了各式降價促銷活動,同時中介賣房佣金上漲數倍,不過商品住宅成交面積及房價卻持續回落。不僅如此,今年約370家中小房企宣佈破產,無緣「金九銀十」的搶客大戰。

在業內人士看來,「金九銀十」是中國樓市傳統的銷售旺季,然而,未來樓市難再有「金九銀十」,並且隨著償債高峰期到來,中小房企面臨銷售不及預期、融資渠道縮緊和償債壓力增加等多重壓力,若下半年降價有難度或降價後回款依舊緩慢,有資金壓力的房企打包轉讓的項目將增多。

據中共法院公告網顯示,截至9月26日,9月已有42家中小房企申請破產清算或已被裁定破產,全年約370家房企破產或瀕臨倒閉。從破產文書可見,中小房企破產原因多涉及不能清償到期債務、嚴重資不抵債。不少公司的負債額度為千萬元人民幣至數億元。

如潤地利科技實業投資集團有限公司於2018年11月6日、2019年8月7日兩次申請破產重組,其審計報告顯示,截至2018年11月6日,該公司資產總額31億元人民幣,負債總額80.5億元,由於潤地利公司的資產不足以清償全部債務,在招募不到重整投資者的情況下,無法按期提出重整計劃草案,因此被裁定公司破產。

不僅房企端融資難、融資成本高企,個人按揭端資金面也在持續收緊。據融360大數據研究院數據顯示,8月中國首套按揭款平均利率為5.47%,環比上漲3個基點;二套按揭款平均利率為5.78%,環比上漲2個基點,相當於在目前的5年期LPR水平上分別加了62個基點和93個基點,均遠高於新政規定的利率下限。

熱傳網文認為,過去房價大漲的時候,老百姓為了能夠買得起房都在拚命和時間賽跑,而如今樓市遭遇「寒冬」,老百姓大可以觀望等待,反之開發商開始需要和時間進行賽跑了,因為當前樓市局面下,房產、地產均已進入滯銷狀態。開發商謹慎斟酌之下,只能挪動最後兩步棋子,第一步:暫時停止下半年拿地計劃,不是穩賺不賠的地就堅決不拿。第二步:趕緊打折降價賣房,爭取加快去化速度,提高回本速度。新房都在降價,此時此刻願意高價接盤二手房的人更是少之又少,對於炒房客來說,要想不坐以待斃,該降價就得降價,畢竟出逃就要趁早,否則當房價出現大範圍下行的時候,那就為時晚矣。 

房企融資規模降至今年來最低水位

中國第三方智囊克而瑞數據監測顯示,2019年9月房企的融資規模為770億元人民幣,已經降至今年來的最低水位。2019年前三季度,房企累計境內債權融資為5,144億元,而這一數字在去年尚且有8,287億元。一年之隔,少融了3,143億元,房企錢袋越來越癟。

據每日經濟新聞報道,近3年房企1至9月的境內債券融資持續下行,降幅都在10%~11%左右。中國房企融資持續低迷,主要還是行情因素,信託、境外債、開發貸等融資渠道持續受限,而且境內融資比境外融資更加嚴格。

7月12日,中共國家發改委發佈通知,規定房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。8月7日,銀保監下發64號文,重點提出要堅決遏制信託規模無序擴張、嚴厲打擊信託市場違法違規行為及有力有效處置信託機構風險。8月底,有消息稱多家銀行收到了要求,規定開發貸餘額原則上控制在2019年3月底水平。

影響立竿見影,中國信託貸款餘額在7、8月份持續減少,並在9月出現了「單月冰點」,融資規模降至770億元左右。#