經濟日趨惡化的背景之下,大陸樓市行情慘淡,房企迎來破產潮;土地市場加速降溫,流拍頻現;近期不斷有房企降價促銷、全員營銷的消息傳出,有北京開發商最高每平米降價萬元。

據《中國證券報》報道,北京地區多家大、中型開發商推出力度不等的優惠促銷活動。其中,一龍頭房企的某高端住宅項目每平方米降價最高近萬元,總價降110萬元左右。對於降價的原因,該樓盤銷售經理直言眼下行情低迷,想通過降價加速回款。

北京開發商打折賣房 最高每平米降萬元

除了降價優惠之外,一家來自廣州的房企時代中國推動「全員營銷」,要求在2020年1月15日前,普通員工每人須賣出1套房,經理及普通總監每人得賣2套房,普通總監以上每人得賣4套房,副總裁每人得賣6套房。

某大型房企近日再發十一期間優惠政策,更有「全國超800個項目最高折扣達6折,想要購房置業的朋友可以送員工折扣」的宣傳語頻現微信朋友圈。

諸葛找房研究院分析,近幾個月樓市成交冷淡是促使開發商降價的直接原因。在融資難度加大的背景下,房企資金壓力進一步凸顯。一些房企趁著傳統「金九銀十」銷售旺季的到來,希望通過降價跑量的方式快速回籠資金。 

據諸葛找房統計,降價區域大體可分為兩類,一是大、中城市的郊區,如北京的通州、順義、昌平、大興,上海的奉賢等。二是三、四線城市,如淮安、黃岡、張家港等。由於大城市中心城區供地有限,新房供應集中郊區,降價空間相對大。三、四線城市受棚改弱化及供應高峰的影響,市場走弱,局部地區量價齊跌。 

連大陸房地產的龍頭房企「恆大集團」, 2019年上半年的業績也下降了近五成,獲利則出現10年來最大跌幅。另一龍頭房企「碧桂園」,今年上半年則裁員約15,000人。

中國指數研究院表示,受行業政策收緊、按揭利率上浮、需求透支等諸多因素影響,現階段房地產市場觀望情緒濃厚,促銷搶收策略成效尚不明顯,市場下行壓力仍較大,成交大幅增長的可能性不大。

土地市場加速降溫 流拍頻現

易居房地產研究院9月3日發佈的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示,8月,40個典型城市土地成交建築面積環比小幅上漲,土地出讓均價連續5個月同比下跌,土地成交溢價率創39個月新低,多項指標增幅有所收窄。

一位外資上市房企的投資總經理表示:「正常邏輯下,土地市場降溫,房企對於拿地指標的管控會更加嚴格。」

他說,在樓市下行態勢下,錢變得緊張,開發商拿地的心態自然發生變化。現在拿下的土地,不管賺不賺錢,到了11、12月份,地價可能又出現下降,房企為甚麼還要去拿呢?

另一個值得關注的指標是,70城經營性土地流標數量由上一個月的60宗增加到72宗,達到年內最高。

最新一個典型案例來自武漢,9月3日,出讓5宗地塊總面積27.35萬平米,起拍總價48.95億元。但結果顯示,當天兩宗土地流拍,餘下三宗攬金26億元,僅達到預期收入的一半。

大陸房企債務壓力大

據Wind統計顯示,2019年以來,大陸房企境內外合計發債規模已達6,047億元人民幣(國內3,401.92億元,海外2,645.08億元),發行數量分別為359只及104只,超過2018年同期規模。

據統計,2017年至今,房企境外發債規模已超萬億,其中絕大部份是美元債。今年前7個月,大陸房企海外發債發行量已頂上2017、2018年全年的數量。價格上,2017年海外發債利率為6%到7%,2018年為8%附近,2019年上半年已快接近9%。

從8月1日以來,截至8月23日,人民幣兌美元貶值1,974個基點,貶值幅度接近2.9%。這也意味著房企的海外發債實際利率接近12%。

為了應對匯率變化而導致的資金成本上升,已有多家房企啟動提前贖回美元債券。中原地產研究中心的統計數據顯示,在最近幾個月美元匯率波動的背景下,多家房地產企業已提前贖回超過10億美元融資。

據Wind數據統計,房地產業今年累計近4,193億元人民幣的信用債將到期。

另據克而瑞CRIC對95家房企的債券情況的調研數據,2019年下半年到期債券為1,700億,到2021年將攀升至3,000億,包括今年在內的兩年就是房企的償債高峰期。

七月宣告破產的房企達二百七十五家

在經濟下行的壓力下,大陸房地產調控政策持續收緊,融資管道多方受限,大陸房企的資金及債務壓力越來越大。

據中共法院公告網顯示,8月17日,有6家河北房產公司被公告破產,包括河北宏揚房地產開發集團有限公司、河北世德房地產開發有限公司、唐山紅石房地產開發有限公司、唐山方正房地產經紀有限公司、河北宏揚置地房地產有限公司、石家莊方正房地產開發有限公司。

該官網數據顯示,截至7月27日,今年大陸宣告破產清算的房地產企業已達275家,7月單月宣佈破產的房企就約達30家。其中,5月17日融資監管收緊後就有91家企業宣告破產。

到7月底,大陸房企破產數與去年同期相比,已超過四成。

江蘇省丹陽投資董事長、首席投資官康水躍7月31日在英國《金融時報》上撰文表示,今年房地產企業的日子確實難過,房企破產數量比去年多很多。按照目前房企破產的增速,2019全年中國大陸房企破產的數量十有八九要超過600家。◇