僅8月17日這一天,在大陸就至少有6家房企破產。

今年以來,中共收緊了大陸房企的多種融資渠道,從信託到銀行、海外發債,地產融資越來越難,致大陸房企面臨危機,宣佈破產的房企數量劇增。

大陸7月宣告破產的房企達275家

在經濟下行的壓力下,大陸房地產調控政策持續收緊,融資管道多方受限,大陸房企的資金及債務壓力越來越大。

據中共法院公告網顯示,8月17日,有6家河北房產公司被公告破產,包括河北宏揚房地產開發集團有限公司、河北世德房地產開發有限公司、唐山紅石房地產開發有限公司、唐山方正房地產經紀有限公司、河北宏揚置地房地產有限公司、石家莊方正房地產開發有限公司。

僅8月17日這一天,在大陸就至少有6家房企破產。(網絡截圖)
僅8月17日這一天,在大陸就至少有6家房企破產。(網絡截圖)

該官網數據顯示,截至7月27日,今年大陸宣告破產清算的房地產企業已達275家,7月單月宣佈破產的房企就約達30家。其中,5月17日融資監管收緊後就有91家企業宣告破產。

到7月底,大陸房企破產數與去年同期相比,已經增加超過四成。

江蘇省丹陽投資董事長、首席投資官康水躍7月31日在英國《金融時報》上撰文表示,今年房地產企業的日子確實難過,房企破產數量比去年多很多。按照目前房企破產的增速,2019全年中國大陸房企破產的數量十有八九要超過600家。

房企恆大半年純利近減半

不僅大陸房企日子不好過,作為龍頭房企之一的恆大,其半年純利都幾乎減少了一半。

8月將末,2019年大陸房企中報絕大部份都已披露,前五名的座次已經重排。萬科以3340億元(人民幣,下同)的銷售額名列第一,碧桂園和恆大分列第二、三位。

8月9日,恆大集團2019年上半年業績預告。公告顯示,恆大上半年受交樓面積影響淨利下降近五成。截至6月30日止,公司預期半年度錄得淨利潤約為人民幣270億元,較去年同期下降約49%;核心業務淨利潤約為300億元,較去年同期下降約45%。

恆大表示,報告期內,上半年的合約銷售與去年同期相若,利潤下降主要是由於上半年交樓面積減少所導致。

從2019年上半年拿地的情況來看,據易居研究院統計,碧桂園斥資856億元,排名第一;融創斥資801億元,排名第二;萬科、保利、恆大三家拿地金額分別為558億元、505億元和256億元。恆大已經在拿地問題上流露出保守傾向。

《紐約時報》報道,大陸許多民營企業都面臨現金短缺的問題。中共政府的數據顯示,大陸金融系統中流通著約2000億美元的「商業承兌匯票」,就是所謂的欠條。特別是作為大陸經濟支柱之一的房地產業,資金短缺問題尤為嚴重。

報道舉例說,開欠條最多的公司之一是恆大地產。截止到去年年底,恆大已向供應商開出價值近200億美元的欠條。恆大有高達1000億美元的債務,這家企業似乎已經轉向用商業承兌匯票來幫助支付各種費用。

為中國最大的房地產開發商提供設計和建材的大型供應商寶鷹建設控股集團披露,恆大開給寶鷹的欠條總額已達9640萬美元。寶鷹還披露了一長串其它以類似票據欠公司錢的企業名單。

由上海政府出資成立的大型房地產開發商綠地控股的年度報告顯示,截至去年年底,綠地尚未向供應商支付的票據大約值5.5億美元。公司年報顯示,其2018年的未清償債務是2017年的10倍。

事實上,由於不看好未來的大陸房產市場,各家大型房企從2018年開始展開「轉型之路」,投資多樣化。統計顯示,2018年百強房企參與投資事件73件,是2014年的7倍,投資金額近千億。

2018年,碧桂園成立廣東博智林機械人有限公司,並高調宣佈將機械人業務列入公司未來三大重點方向。融創則在2018年成立融創文旅集團公司。恆大投資了新能源汽車產業鏈。

但是對恆大來說,即使投資了新能源汽車,前景仍不見得樂觀。據港媒報道,恆大子公司恆大健康在8月23日公佈,公司上半年業績由盈轉虧,股東應佔虧損14.8億元,去年同期則有盈利1.97億元,主要由於新能源汽車業務的開支增加,令行政費用大幅上升12.7倍,至12.5億元。

大型房企拿地趨保守

不只恆大,現在大型房企拿地都開始趨向保守。

據財新網8月23日消息,8月22日,融創中國主席孫宏斌在出席公司投資者會議時表示,下半年沒有拿地指標,除非特別好的機會,公司基本停止拿地。

8月21日,萬科首席營運官張旭在中期業績會上表示,不在三四五線城市拿地。而此前萬科並未明確表示停止在三四五線城市拿地。

在此之前的7月底,富力地產內部流出一份文件顯示,下半年原則上停止拿地。8月22日,富力地產董事長李思廉在中期業績會上對此回應稱,文件為其本人起草,如遇優質土地需呈報董事長審批。

大陸房企融資和存活能力,一直是大房企遠高與中小房企。現在連大房企都利潤下降這麼多,中小房企的現狀更不樂觀。

大陸房企債務壓力大

據Wind統計顯示,2019年以來,大陸房企境內外合計發債規模已達6047億元人民幣(國內3401.92億元,海外2645.08億元),發行數量分別為359隻及104隻,超過2018年同期規模。

據統計,2017年至今,房企境外發債規模已超萬億,其中絕大部份是美元債。今年前7個月,大陸房企海外發債發行量已頂上2017、2018年全年的數量。價格上,2017年海外發債利率為6%到7%,2018年為8%附近,2019年上半年已快接近9%。

從8月1日以來,截至8月23日,人民幣兌美元貶值1974個基點,貶值幅度接近2.9%。這也意味著房企的海外發債實際利率接近12%。

為了應對匯率變化而導致的資金成本上升,已有多家房企啟動提前贖回美元債券。中原地產研究中心的統計數據顯示,在最近幾個月美元匯率波動的背景下,多家房地產企業已提前贖回超過10億美元融資。

據Wind數據統計,房地產業今年累計近4193億元人民幣的信用債將到期。

另據克而瑞CRIC對95家房企的債券情況的調研數據,2019年下半年到期債券為1700億,到2021年將攀升至3000億,包括今年在內的兩年就是房企的償債高峰期。

大陸房企融資渠道被收緊

作為大陸房企,能持續有錢拿地、有地蓋房、有房賣錢、有錢還債才能持續經營周轉,其中一環斷了就危險,這是地產界的常識。在信託被收緊的時候,房企會找銀行借貸;當銀行收緊借貸的時候,房企會發債融資。

但現在這些渠道幾乎都被堵死。

中共發改委7月12日發佈名為「關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知」規定,房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。此舉幾乎堵死了大陸房企海外發債之路。

7月4日,《證券時報》旗下媒體報道,監管層特別要求「信託圈」大面積暫緩、暫停地產信託融資。《經濟參考報》7月11日報道,近日至少有十家信託公司陸續收到「窗口指導」,被約談、警示,還被要求控制房地產信託規模。

5月17日,中共銀保監會下發《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知銀保監發[2019]23號文》(簡稱「23號文」),其核心內容是:住房不炒之下,絕對不許違規給房企融資,拿地、開發、項目併購都不行。

同時,中共嚴查銀行違規給房企貸款的活動。

今年中國郵政儲蓄銀行青島分行和平安銀行青島分行因為信貸資金違規流入資本市場和房地產市場等事由分別被罰30萬元和90萬元。

8月,中共銀保監會辦公廳發佈了《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》,將對32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作。檢查內容包括,房地產業務授信政策和內控制度執行情況;房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況;個人住按揭款管理情況。

大陸房產業界普遍認為,中小型房企的資金危機已隱現。有專業人士認為,如果未來房價普遍下降,房產公司或會爆債務「連環雷」。#

本文首發於《真相中國》周刊 2019.8月號第6期