晴海是東京灣最具觀景魅力的場所之一,從晴海的觀景台望去,從遠處橘紅色醒目的東京塔、到眼前的彩虹大橋、環繞晴海的海濱公園、有明森林公園、新開業的豐州新市場、以及東京灣遊艇泛起的浪花,東京灣的風情盡收眼底。7月26日、與晴海海濱相鄰的「奧運村公寓樓群HARUMI FLAG」開始預售,成為近期東京樓市的關注點。

東京奧運村公寓樓 正式預售

東京奧運村位於東京中央區晴海(HARUMI),地處東京灣,此處由三井不動產、三菱地所等11家開發商聯合開發的奧運村住宅群,其佔地18公頃,共由23棟樓群組成,奧運村公寓樓在奧運結束後,計劃重新改裝後,作為商品房出售(4145套)和出租(1487套),這也是東京奧運會後最大的再開發旗艦項目之一,因此奧運村住宅區被取名為「HARUMI FLAG」。

雖然東京奧運會明年才開幕,但精於計劃的日本人已開始預售奧運村的公寓樓。「HARUMI FLAG」從今年4月樣品房開始對外觀覽,在3個月中約有4700個家庭前往觀覽,可謂門庭若市。

據悉,「HARUMI FLAG」最便宜的2房1廳、60平方米,為5,000萬日圓,最貴的4房1廳,150平方米,為兩億三千萬日圓。7月26日開始首期公寓房的預售,預售對象是南面(Sea village)5棟中的3棟,西南面(Park village)7棟中的4棟,約有近700套住房,2023年開始入住。

價格優惠是最大賣點

價格方面,據《東洋經濟》實地調查的結果,南面(Sea village)3棟中,3房1廳,7千多萬日圓到8千多萬日圓(85ー96平方米),4房1廳,8千多萬日圓到1億3000萬日圓(95ー127平方米)。

西南面(Park village)的4棟中,3房1廳,6千多萬日圓到1億1000萬日圓(75ー92平方米),4房1廳,6千多萬日圓到1億3000萬日圓(87ー106平方米)。

在價格設定上,面向東京灣的住房價格明顯高於面向公園一側,整體的平均價格為302萬日圓/坪(3平方米),而與此相鄰兩處的相同條件住房的平均價格分別為366萬日圓/坪,396萬日圓/坪,價格上非常具有吸引力。

除了價格優惠之外,奧運村樓群的周邊將新建大型商業娛樂、購物中心,增建幼兒園、中小學、新能源供應設施、以及消防署等綜合設施,最終將在4年後的2023年打造成1萬2000人生活的海濱街區。

《東洋經濟》在實地調查的最後,詢問售房公司,「價格還有商量的餘地嗎?」「沒有。」對方不假思索地回答,表現出對銷售前景的自信。

交通不便是最大軟肋

「真的難以信心十足向人推薦。」熟知東京房地產行情的地產人士榊淳司表示不看好晴海奧運村公寓房。他說,「到最近的地鐵站『KATUDOKI』步行需要20分鐘,對於5分以內理想值的時代,太遠了。」

針對車站距離遠的問題,開放商計劃開設到地鐵站的專用公交車,上下班高峰期,1小時內20班次。但是有專家認為,能起到的作用有限。不動產開發顧問公司ORAGA總研社長牧野知弘說,「一輛巴士約能承載130-150名乘客,與一輛地鐵車廂差不多,杯水車薪,不能解決根本問題。」

榊淳表示,1萬2000多人來到晴海海濱本身已經給目前緊張的地鐵運輸增加了巨大壓力,雖然目前「KATUDOKI」地鐵的擴建工程2、3年後竣工,但是交通線路不增加,不會有多大改善。他說:「需要有直通東京站的新交通路線才能起到緩解交通不便的問題,但目前沒聽說將來有這方面的計劃。」

專家:首期房能否立刻售罄是個看點

除了交通不便,每月需負擔的維護費用也略高。據《東洋經濟》的調查,晴海奧運村樓群採用了最尖端的設備和安全防範系統,還配備了51套住戶臨時接待客人用的客房,優越的公園綠化環境等帶來住戶每月基本維護費也不菲,約為4萬日圓(含管理費和修繕積蓄)。

榊淳表示不看好銷售前景,「雖然價格便宜,以目前東京樓市正轉向回落的趨勢,綜合多方面因素,以我的經驗判斷,4100多套住房,大概能售出1000多套。」他說,「首期 的600多套房是很有魅力的住房,如果不能立刻售罄,4年後出現大量『剩房』的可能性極高。」◇