今年上半年,深圳甲級寫字樓的整體空置率升高至23.3%。與寫字樓大量被空置相對的,是當地住宅類房屋價格的不斷上漲。深圳政府在7月宣佈,今後不再公佈樓市均價。

從公開數據可以看出,深圳的土地資源少用於民生,偏向於能增加GDP的產業和寫字樓等。再加上中共的各類政策導向,使得當地經濟越來越失去平衡,並步入困境。

官方GDP政策主導 致深圳房價屢創新高

今年上半年,深圳甲級寫字樓的整體空置率升高至23.3%,數字遠高於北京的11.5%、上海的18.0%,部份針對民間金融類企業的寫字樓空置率甚至高達30%。

時光倒轉40年。

1980年,緊鄰香港的深圳成為大陸最早成立的經濟特區之一。藉助比鄰香港的地理優勢,大量的人才、資本湧入,深圳很快成為大陸製造業、外貿出口的中心。

公開資料顯示,深圳的人口從1979年的31萬增加到2018年底的1302萬人,增了42倍。深圳的GDP從1979年的1.96億增加到2018年的2.4萬億元,增1.2萬倍。

但在中共經濟體制下,深圳近幾十年來越來越傾向於把稀缺的土地資源供應給能增加GDP的產業、寫字樓及各種形象工程。

據深圳統計年鑑數據,深圳的小學數量,從1979年的226所到2017年的342所(2018年為344所),只增加了0.51倍。普通中學(高中+初中)增加了15倍。這兩項與人口和GDP增幅相比,嚴重不對稱。

而當地政府把前海、深圳灣、後海等黃金地塊,低價賣給大企業。前海10年賣了30塊地給總部企業和開發商建寫字樓,但現在前海寫字樓空置率卻高達65%。

深圳官方發展GDP的思路,還包括想方設法保工業。2016年深圳出台政策,要求確保中長期內工業用地總規模不低於270平方公里,佔城市建設用地比重不低於30%。2019年,深圳連續出台政策「保產業」。比如,通過提高容積率,增加1.6億平方米產業空間。

在這種思路的帶動下,深圳居住用地越來越少,房價屢創新高。

最新的數據顯示,2019年深圳中考錄取率只有44.4%,意味著55%的孩子被公立高中淘汰。大陸經濟界一名人士也公開承認,在非洲,孩子都是可以上最好的學校,不過要是回到了深圳連學校都進不去了。

「做大做強國有企業」 深圳民企外企跑路

雖然深圳官方把土地資源大部份都投給了能增加GDP的產業和寫字樓等,但這部份政策也越來越傾斜於國企和大型企業,導致很多原先紮根於深圳的民企和外企跑路。再加上中美貿易戰和中國經濟的持續下行,使得深圳寫字樓的整體空置率節節上升。

從2009年起,深圳國有企業數量迅速增加。在中共「做大做強國有企業」的政策下,深圳的國企數量在2016年達到巔峰。

與此同時,深圳民企與外企對當地政府的稅務局、工商局、環保局、驗管局、電力局都要「進貢」,不斷支出賄賂錢款,每個環節都不能漏掉,使得企業不堪重負,大陸網絡上對此的抱怨四處可見。

2013年後,深圳的所有外資企業不再享有稅收優惠,各類相關優惠政策被全部取消。中美貿易戰開始後,為避免25%的關稅,相當一部份出口美國的企業開始遷廠到東南亞。

這些都對深圳經濟造成打擊。從港媒的一篇有關深圳人才市場的文章就可看出這種趨勢。

這篇題為「2019年深圳人才市場敗像」的文章指,位於深圳市羅湖區寶安北路人才大市場大廈,這裏是深圳規模最大的人才市場。過去一度幾乎全年無休,每天都有招聘會,人山人海,人流湧動。

從1997年至2013年,深圳人才大市場每天約500至1000家企業入場招聘,主會場在5樓。一般中國新年過後的3至4月是招聘高峰期,每天進場招聘的企業都在900家以上,7樓每天都要加設攤位,每天求職者突破5萬人。

從今年以來,整個深圳的勞工市場呈現蕭條景象。以今年3月為例,又是往年的招聘旺季,但深圳人才大市場進場招聘企業卻只有70家,求職者不足3000人,與5年前完全不可同日而語。

深圳甲級寫字樓上半年租金不升反降

隨著深圳甲級寫字樓空置率上升,寫字樓也面臨租金降低及退租的壓力。2019年上半年,當地寫字樓租金小幅下挫至236元/月/平米。

「21世紀經濟報道」報道,高力國際華南區董事總經理馮文光表示,降幅主要是福田甲級寫字樓的帶動,尤其是P2P行業紛紛撤離有關,而撤離在去年底結束。

近期南山不少寫字樓拋出「跳樓價」招租,說明形勢比想像中艱難。

今年1月,118層的平安金融中心被曝出一次性被退租10層樓,退租面積共計3萬平方米。截至第二季度,該大廈的空置率為28%。

深圳商舖不好賣 貼錢請人上門「看」

由於商舖賣不出去,深圳還出現貼錢請人上門「看」房的奇特現象。

據《證券時報》報道,一名房產中介接到這麼一個任務:蛇口片區一商舖需要看房人若干名,明確需帶指定豪宅的業主到訪,聽完講解完成算價後,到訪業主即可獲得500元紅包,而「業務精英」也可獲得300元獎勵。

據南都報道,深圳多家臨街商舖空置、在營業商舖入不敷出、整體商業難聚人氣……經過66輪競價、總價和單價均為當年最高的深圳中海錦城項目,被曝臨街商舖整體經營狀況不佳,連曾經競出200,200元/平方米天價的金角區域都有多家商舖空置。

中海錦城一樓某金角商舖業主表示,當初他極度看好中海錦城雙地鐵口的位置,再加上周圍有學位,未來商舖的人流量將不可限量。但現在,他所購買的商舖已經是第二位租戶了。

即使被稱為「中國電子第一街」的華強北商舖,其空置率也不斷上升。

深圳房價不斷上漲 官方不再公佈樓市均價

與寫字樓和商舖生意慘澹相對應的,是深圳住宅房市場的火爆。

今年7月深圳官方聲稱,今後不再公佈樓市均價。

對深圳此舉,廣東省官方學者也承認,很大一個原因是:2016年10月以來,控制新房價格的調控目標越來越難以支撐了。「新房實際價格越來越高,維持簡單均價不漲的承諾越來越脆弱。」

今年3月,深圳市副市長張思平在《深圳住房制度改革和房價調控》一文中承認,「十年左右的時間,深圳房價幾乎上漲了10倍以上」,「房地產收入在深圳地方財政收入中的比例將超過三分之一」。

大陸金融師任中道對大紀元表示,深圳是中國樓市的一個風向標,下架原本公開的數據,有很大一方面的考慮就是為了保持市場平穩,「控制情緒不要大起大落,或是因為由於成交量太慘澹不便公佈,或是因為房價仍然上漲令民激憤。」#