經濟步入正軌,但對貧困人而言,房價卻越來越貴。全國出租房周轉率較低,空置率為4.4%,出租房競爭更加激烈使租金仍然居高不下。 

2008年經濟大蕭條後,美國房地產市場經歷了長達10年的緩慢復甦,房屋擁有率和建房數量都在上升,但哈佛大學發佈的一項新研究顯示,新房和公寓建設「持續疲軟」的產量幾乎無法滿足需求,這種供不應求將房價推高至讓許多美國人無法承受。 

高租金 讓窮人租房堪憂 

報告顯示,租賃市場的低空置率,加之新建公寓主要面向高檔租戶,使得窮人的住房更加昂貴。支持者表示,這種情況迫使低收入家庭必須在食品、醫療或租金方面做出選擇。 

波士頓醫療中心副總裁兼副首席醫療官Thea James說:「人們必須在住房和健康之間做出選擇,買得起優質住房的人和買不起優質住房的人在健康狀況方面存在巨大差異。」 

哈佛大學住房研究聯合中心發佈的這份名為《美國住房狀況》的報告稱,新建築「相對於需求而言仍供不應求,新增數量僅能與進入市場的新家庭數量相當。全國住房空置率降至4.4%,是1994年以來的最低水平。這種較低的出租房空置率意味著出租房的周轉率更低,使得可獲得的出租房競爭更加激烈,導致租金居高不下。 

與此同時,大多數高端住宅和公寓樓的建設都面向新房市場,對貧困人而言房價可能會繼續上漲。研究顯示,很多貧困人的房租占月收入的50%以上。大多數經濟學家說,理想情況下,住房成本不應超過家庭收入的30%。 

兩個因素推高了房價 

房價高和政府官僚是使房價抬高的兩個因素。尤其是舊金山、西雅圖和紐約等人們喜歡的大都市地區房價超高。JCHS常務董事Chris Herbert表示:「這些制約因素主要體現在地方層面,提高了成本,並限制了需求最高地區的可建造房屋數量。」 

報告稱,受高房價和官僚主義障礙的雙重打擊,促使開發商在房價較高的地區建造價格更高的住宅,以獲得更高的投資回報。美國住房市場的整體狀況如同一幅拼圖,位置是一個關鍵變量。 

出租房數量少價格高 

JCHS報告中所附的一份聲明稱,從2017年到2018年之間,全國的房屋擁有者數量大幅度增加,即使「房屋平均價格與家庭平均收入的比例從2011年的3.3升至2018年的4.1,這是負擔能力不斷惡化的跡象。」但是「全國各地潛在購房者的情況差別很大」,房價「比大約1/7的大都市地區(主要是西部)的收入高出5倍以上。」 

住房擁有率的增長意味著2018年租房減少,這是連續第二年出現萎縮,與之前的12年相比發生了很大變化。

儘管如此,該聲明稱,租金上漲速度是總體通脹率的2倍。而開發商採取的為高收入租戶建造新公寓的策略卻讓低收入租戶望而卻步。報告顯示,2017年,租金低於800美元的公寓數量減少了100萬套,2011年至2017年的總計減少400萬套。 

James說,缺少低收入居民能負擔得起的住房會產生連鎖反應,使無家可歸的狀況持續下去,或者迫使人們住在不合標準的房子裡,那些房屋位於不安全的社區,充滿害蟲或引發哮喘的黴菌。◇