反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升三周兼創歷史新高,最新報190.48,按周再升1.41%。分區指數個別發展,九龍及新界東分別下跌0.95%及0.3%,港島及新界西則分別再升5.69%及1.86%。其餘領先指數全線上升,大型單位、中小型單位及大型屋苑則分別上升1.1%、1.47%及1.53%。中原代理人指數(CSI)最新報63.54,按周回落2.01個百分點。

二手樓價連升三周兼再創歷史新高,指數更首次突破190關口。港島區樓價破頂,一周急升越5%,創近三年來最大升幅,大型單位及中小型單位指數亦同時創新高。

樓價指數基本上已反映6月大遊行及數次衝突的市場氣氛,明顯地住宅市場未受政治事件影響,買家繼續追價入市。總結19年上半年,樓價累升幅越9%。

政府在處理住屋這個重大的民生問題上一籌莫展,卻花大量精力硬推《逃犯條例》,結果弄至民怨沸騰。若局勢轉趨平靜,中美貿易磋商繼續進行,全球息口見頂,政府依舊坐視不理,樓價如何不升?

高樓價是打壓手段之一

市況方面,去年年底於跌市中開售的屯門「龍床盤」菁雋捲土重來,反應理想,加價加推,最新價單平均呎價達1.7萬。由於單位空間極度壓縮,以致單位金額較低,吸引不少投資者入市。眾所周知,劏房租務回報極高,任何單位只要有潛力改作劏房,價格自然高企。

因應市民負擔能力,住屋空間不斷被壓縮,新一代人被迫放棄生育。較早前香港婦聯電話調查顯示香港人不生育的最主要理由就是住屋空間狹窄。政府一方面不斷引入人口,另一方面任由樓價上升,間接剝奪港人生育條件,目的昭然若揭。

另外,美世顧問發表最新報告指香港蟬聯外派員工費用最昂貴的城市。成本高企,主要來自住宿,長期成為吸引海外專才來港的絆腳石。一味打著「發展潛力巨大」的口號,卻無法解決香港住宿細貴擠的問題,吸引海外人才事倍功半。加上近年政治氣氛影響,本地人才外流,連特首兩子都在海外,政府同時實施各項有傾向性的輸入專才計劃,結果當然是內地「專才」一枝獨秀。對一個多元文化的國際城市孰好孰壞,不言而喻。

樓價破頂慶賀「娥六招」

上兩期本欄談到現屆政府多項樓策失誤,包括重頭戲港人「首置盤」,搞了兩年只有450個單位。兩項「先導計劃」失敗收場,浪費資源。土地大辯論證明短中期供應無能為力。另一方面,調控亦未有對症下藥。「娥六招」實施剛好一年,樓價以破頂「慶賀」。「娥六招」指定一幅港人首置盤土地,何時推出未知,整個計劃後續未明。

資助房屋以五九折出售,看似解決了負擔能力的問題,但始終供應量沒有增多,結果引來更多申請,最新一期居屋申請達32萬宗,破盡紀錄,名副其實成為大抽獎。若不改變現有出售機制,有需要人士更難上樓。

大量超購推高市場氣氛,連同「白居二」恆常化,將未補地價的資助房屋價格進一步推近市價,價格亦不斷破頂。將多福私人用地改作公營房屋應是好事,但同時要照顧市場的合理期望,以及私營發展快過公營引發的供應斷層,政府對後者毫無回應,結果顧此失彼,令消息變作推高私樓價格的動力。

提升公私型房屋比例至七三本應亦是好事,但問題並不是在指標而是在落實執行,政府先前提出六四比,結果只能做到五五,若政府不能給出藍圖如何達致目標,七三比形同虛設。

一手空置稅提出超過一年,連草案條例還未上立法會一讀,何時生效未知。發展商則嗤之以鼻,從容部署,一手空置未見回落。二手空置量是一手的五倍多,政府利用執行上的困難作為藉口,避開真正幫到市民的二手空置稅。強制一手開售時最少推出20%單位的門檻太低,對發展商不痛不癢。招標遊戲更擴散至小型單位,業界呼籲自律,政府愛理不理。

劏房產業化調控無能為力

過渡性房屋龜速進行。立法會文件顯示直至19年3月過渡性房屋只有九個項目,共610個單位,有三份一是社聯房屋共享計劃。直至2021年社聯計劃內只有400個單位左右。面對十萬劏房戶,聊勝於無。由於法例出現灰色地帶,政府監管不足,劏房數目持續上升,劏房租金回報極高,規避釐印者眾,進一步推高樓價。

近兩年劏房已經全面產業化,從資金來源、裝修工程、客源管理、額外服務等,已成形成一個巨型產業鏈。各類型劏房遍佈市區,基層有基層的劏房,高檔有高檔的劏房,甚至已經劏到上山頂區豪宅。問題已等同僭建,已經反制政府,無法處理。

調控措施推了多輪,漏洞補完再補,未能令樓價止升卻令市場機制嚴重扭曲。投資者不願放盤導致供應短缺,換樓客無法支付雙倍印花稅。外來買家則繼續入市,15至18年BSD超越1.2萬宗。辣稅是懲罰性稅收,收入越少代表越有效,可是18年全年辣稅收入達破紀錄的367億。內部轉讓過去兩年累積超過1.2萬宗,自製首置身份方便入市投資規避辣稅。高檔豪宅頻頻以公司持有形式轉讓,只打0.2%釐印。

口口聲聲說置業主導,新政府一上場就替中小企業減稅,卻沒有豁免住宅租金收入,提高那些已收租為主的公司的稅後回報。調控措施從沒觸及根本。

《逃犯條例》是照妖鏡

土地及房屋問題經歷了兩朝,扭盡六壬,招數盡出,為何仍是兜兜轉轉,未見曙光?只要看清全局便不難理解箇中因由。今天的土地荒就是當年曾蔭權時代幾乎停止開發土地的惡果,而當年負責開發土地的發正是林鄭月娥。當年誓神劈願處理僭建,今天只要去新界各村視察一下便知成效如何。推銷政改失敗收場,西九建故宮霸王硬上弓,揚言不參選又被欽點參選,氣焰囂張,還號令上帝於天堂留位。稱與民同行實逼民上梁山,修補行政立法關係火上澆油,粗暴通過一地兩檢,任意DQ參選人,不檢控梁振英不交代理據不諮詢獨立意見,沒有諮詢忽然得出「明日大嶼」,聲稱若市民主流意見認為她不適合當特首會辭職,現市民反對率高見六成七卻戀棧權位,又說虛心聆聽市民意見,硬推《逃犯條例》激起民憤,警方採取前所未見的暴力鎭壓,卻否定成立獨立調查委員會,稱推銷完全失敗後「工作停止」,「壽終正寢」,就是硬不「撤回」。所謂好打得,實情是打壓港人好了得。

《逃犯條例》有如一面照妖鏡,映出當權者冥頑不靈,利用不公平的議會制度強行施政。其身邊圍著一班遠離民情、阿諛奉承的跳梁小丑,一見勢色不對,劃清界線,推卸責任,更甚者落井下石,粗言穢語。問責制度有名無實,司長僭建醜聞長官護短,官員嚴重失誤繼續尸位素餐。更大問題是位處西環的另一權力中心,豢養了一班趨炎附勢之徒,吮癰舐痔,助紂為虐,嚴重污染政商界,直接干預特區事務,務求特區全力奉行中共邪靈的意旨。

若不徹底捅破這荒唐的制度而要解決困擾特區十年重中之重的民生問題,簡直是天方夜譚。◇

 

 

 

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