反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌兩周後靠穩,最新報187.02,按周回升0.41%。分區指數除港島區下跌0.74%外,九龍、新界東及新界西則分別上升0.94%、0.06%及0.02%。其餘領先指數全線靠穩,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別回升1.2%、0.25%及0.14%。中原代理人指數(CSI)連跌七周後反彈,最新報60.37,按周上升6.28個百分點。

二手樓價不跌反升,當中主要代表用家的新界區樓價連續兩周靠穩。樓價指數已開始反映大遊行之後的市況,顯示樓市氣氛未有受政治氣氛影響,短期走勢高位徘徊,待市場重要消息,尤其是G20國峰會結果。

一手市場氣氛亦未受明顯影響,發展商連環開盤搶客。新地屯門御半山II期以平均呎價1.53萬開售130伙,上周未售出九成多。會德豐日出康城7B期GRAND MONTARA連環加推,全數504單位一次發售,暫收越6千票。受一手影響,二手成交仍淡靜,但代理指預約正在回升。

中美貿易談判峰迴路轉,氣氛稍有改善,股票市場迅速回升。但值得留意的是貿易戰逐步蔓延至貨幣戰,各國央行有意壓低利率,甚至進行量化寬鬆。若果香港政治氣氛回穩,政府又集中精力刺激經濟搞好民生,樓市隨時借勢展開新一輪升浪。政府必須未雨綢繆,及早出手應對。

慎防投地撻訂風險

另外,高銀金融前周放棄購入啟德一幅地皮,損失2,500萬訂金,事件眾說紛紜。有人歸咎社會氣氛轉差不利後市發展,但更多消息指撻訂因高銀資金無法到位,被迫撻訂,但高銀會於政府重新招標時以近乎買入價再入標。若果再中標,到時資金問題又得以解決,前後只損失2,500萬。若有其他發展商出更高價,高銀便不用被政府追收差價,損失亦是2,500萬元。不管真正原因為何,對市場影響亦不容忽視。

政府推出地皮重新標售,行政手續起碼要搞大半年,供應進一步延誤。買地支付訂金不及一間豪宅的價格,成本極低,萬一這些極高槓桿的企業連環撻訂,可能出現系統性風險,影響市場穩定性。政府是否應該考慮提高投地成本,又或加強對投地槓桿融資的限制,甚至限制撻訂者重新投標,以防患於未然?

房策雷聲大雨點小

林鄭競選之時言之鑿鑿,聆聽市民聲音,與市民同行,共建和諧共融社會。新政府上任兩年,原來所謂「聲」是殘體字的「声」,市民發了聲沒有傳「音」的制度。「聽」乃殘體字「听」,以「一斤口」代替「耳王十四一心」。所謂共建共融更是助「共」建把「共」融。《逃犯條例》一役更充份證明以上各點。

政治上如此,民生上亦盡皆相同。是時候看看兩年來政府在這重中之重的土地及房策上有幾「堅離地」。兩年前的今天,市民剛捱過梁振英管治的黑暗日子,聽著林鄭「構建置業階梯,重燃置業希望」的選舉政綱,期盼其「好打得」的作風解決這困擾香港特區多年的問題。新政府上任之初,看似雷厲風行,政府更提早於10月份發表施政報告,務求以清晰願景儘快安撫市民。可是首份施政報告一出,馬上成為樓價飆升的動力,皆因土地房屋五大建議,包括成立土地專責小組、把公屋大幅改作綠置居、「白居二」恆常化、港人首置盤、增加過渡性房屋等,沒有一個實質增加房屋供應,結果樓價不斷創出歷史新高,租金指數亦連番破頂。

觀望了八個月,政府於去年今天再出手調控,市場稱之為「娥六招」,包括資助房屋以五二折出售、指定一個項目作港人首置盤、將多幅私人發展用地改作公營房屋、成立小組協助過渡性房屋、向發展商徵收相等於差餉200%的空置稅、預售樓花比例不得低於全數單位的20%等,勉強將樓市升勢逆轉。

18年10月,新一份施政報告提出增加公營房屋比例、檢視長遠房屋策略的公私營房屋比例、容許資助出售單位業主分租未補地價單位、試行長者業主換樓先導計劃等,土地方面推出「明日大嶼」願景、年內完成兩個棕地作業研究、推出公私營合作發展農地先導計劃等。

「港人首置盤」濕水炮仗

土地大辯論於去年年底完成諮詢並提交建議,進一步確認短中期土地供應問題無法解,樓價掉頭回升,速度比調整快一倍,樓價於本月又再創新高。到底樓策出現甚麼問題?這裏逐項拆解。

一個強勢策略是重點策略勝算在握,超額完成。若未能採取強勢策略,起碼取其中一項重錘出擊,超出期望地完成。

面對樓市問題特區政府一直挨打,已沒有強勢策略可言。林鄭政綱的最大的亮點應可算是港人首置盤。吸取梁振英「港人港地」失敗的教訓,應把港人首置盤作主打,務求成功打響頭炮。搞了兩年多,除了施政報告預留了安達臣道一幅土地外,至今只推出市建局馬頭圍道的「煥然一居」450個單位,市建局更表明沒有進一步計劃再推。若政府再不告訴市民港人首置盤後續計劃如何,結果怕且與「港人港地」命運一樣。

再看一看那些先導計劃。由於涉及公共資源,在推出先導計劃之前,必先經過調查,確定有一定市場反應及合理可行性才推出,絕非擲骰仔開大細。未補地價資助房屋分租計劃推行了九個月,只接獲十多份業主申請,數十份租客申請,至今連一個成功個案都未有。非法資助房屋未補地價分租因租務回報極高向來猖獗,絕大部份以暗盤形式進行,更不會打釐印以免醜行曝光,政府未能強力監管及執法,又設置多項申請條件,包括符合消防條例的分租間格,這樣的安排下希望現有分租者改邪歸正?長者換樓先導計劃更離奇,目的是鼓勵長者可出售未補地價資助房屋,大屋換細屋並騰出單位予有需要人士。可是計劃要求先賣後買,原則是避免業主擁有雙重資助,但賣樓容易買樓難,承受換樓風險之餘還要中途找住宿,老人家更怕麻煩。計劃缺人性化考慮,恐怕又再「食白果」,浪費時間及資源。

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特區樓價之難負擔,穩坐世界冠軍寶座八年,絕非能一、兩年又或一、兩項政策失誤就能練成,而是多年累積多項策略失誤的結果。除了上述幾點之外,特區政府土地及房屋策略的糊塗賬還有土地大辯論結果、資助房屋策略、劏房戶、過渡性房屋、公私合營、調控漏洞等問題,下回繼續算賬!◇