關注房屋構件的使用壽命

關於房屋論價也許人們忽視了關鍵的一點，就是你所居住房屋的屋頂、露台和家用電器的使用壽命可能會影響房子的價格。

人們在買房或賣房時，很可能會特別關注房子的整體佈局、壁櫥的空間和庭院的大小——這些房主無法輕易改變的硬件。但另一個要考慮的易被忽略的重要因素是房屋必要的維修。例如，屋頂設計為每30年更換一次，而家用電器很少能伴隨使用那麼長久。了解家用電器和傢俬的使用壽命可以幫助決定對其進行修理及更換的時間。

作為買家，你可能會想，如果屋頂很快就需要更換了，能不能作為條件給房價打個折扣。房屋最昂貴的部份通常是屋頂、電器、管道、爐子和冷氣機系統。對房主來說，更換其中任何一個系統風險都是很高的，因為涉及的費用可能意味著達到四到五位數的賬單。

另一方面，作為賣家，你可能會擔心，如果屋頂或雪櫃使用周期太長老化了，是否會影響房子賣不出好價錢。當然，取暖器、水管、屋頂、冷氣機、熱水器和其它家用部件的使用壽命會根據其質量、保養情況和居住地而有所不同。所以，如果你在考慮買房或賣房，不知道屋頂、雪櫃和其它電器能使用多長時間，記住這些因素，預估一下其使用壽命，可作論價的加減條件。

紐約Warburg Realty公司的房地產經理人MihalGartenberg提示，如果你是買家，已經知道賣家考慮了所出售房屋及其電器的應用狀況，這並不意味著你不該要求更低的價格，與賣家進行討價還價。Gartenberg說：「買家評估房屋要價能否反映房屋狀況的最快捷方法，就是要求買家的經理人將其與附近之前售出房價進行比較。如果相比廚房很陳舊已經需要更換了，但還和隔壁剛賣出的同類房屋的價格一樣高，那麼絕對有必要與賣家協商將要價降下來。」相反，如果你是賣家，注意不要因為房屋部件老化問題而使房價受損太多。如果冰箱、焗爐和露台處於比較好的狀態，而房子在其它方面都很不錯，可以和鄰區其它的房子相媲美，那麼你應該給自己的房子定出一個有競爭力的價格，並向可信任的房地產經理人尋求一些建議。

擁有和經營一家律師事務所和產權公司，總部位於佛羅里達州勞德代爾堡市的Stachel Law Planning事務所PLLC的律師Kara Stachel說：「無論由於屋頂或冷氣機老化問題是否調低房價，買家幾乎無一例外的都會根據房屋檢驗報告極儘可能再跟賣家要優惠。因此，如果在售價本身就較低的情況下買家仍要求賣房提供維修優惠，那麼以較低的價格掛牌出售可能對賣家不利。」Stachel補充道:「將房產價格抬高一點，給買方和賣方留出雙方都可接受的修復信貸商談的迴旋餘地，這樣不太可能導致買方在盡職調查期間放棄合同。」

考慮到這一點，全美住宅建築商協會（NAHB）在2007年對製造商、行業協會和研究人員進行了一項調查，並編製了一份名為《家用部件的預期壽命》（the Life Expectancy of Home Components）的報告，對從家用電器到窗戶等各種產品的壽命進行了估算。根據該協會的研究和如國際認證驗屋師協會（也稱為InterNACHI）等其它機構的研究，列出以下10種房屋部件的使用壽命，可供買賣雙方談價參考。

屋頂

石板瓦、銅瓦屋頂可以使用50多年。NAHB發現，擁有木板巖屋頂的房主應當預期其使用壽命約為30年，而纖維水泥瓦使用壽命約為25年，瀝青瓦/複合屋頂使用壽命約為20年。但在像大雪、冰雹和颶風等氣候環境下，會縮短所有類型屋頂的使用壽命。

冷氣機系統

中央冷氣機系統一般使用10到15年。窗式冷氣機，Inter NACHI建議使用5至7年。堅持做到冷氣機設備每一兩年保養一次，保持過濾器的清潔，修剪室外設備周圍的灌木叢，在零部件最終磨損消耗前可以延長工作時間。在購買冷氣機系統、熱水器或其它昂貴的電器之前，要有節約能源的理念，以免日後水電費過高。也可向公用事業提供商查詢是否有折扣或激勵措施，或諮詢Energy Star.gov以獲得更多的工具和信息。