反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報187.41,按周再升0.72%。分區指數除九龍轉跌1.9%外,香港及新界西分別再升1.22%及1.14%,新界東反彈1.66%。其餘領先指數全線再升,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別上升2.17%、0.45%及0.2%。中原代理人指數(CSI)最新報68.05,按周跌6.47個百分點。

二手樓價連升14周,距歷史高位不足0.7%。八大領先指數連續13周有六個或以上錄得升幅,樓價升勢持續。九龍區指數連升12周後回順,新界東則再次突破200點水平,大型屋苑指數創最長連升紀錄。樓價只用了調整浪的一半時間便收復全部跌幅,完全違反一般金融資產慢升急跌的現象。

17年初CCL曾創21周連升紀錄,當時樓價累積升幅都只是9.6%,今次14周累升10.3%,升勢之急,十年未見。09年前樓市有多次短期急升,97年政權移交炒作,沙士後反彈,07年中國股市暴升,金融海嘯後反彈等。但今次升浪出現在樓價早已極度超越負擔能力、長策已實施6年、政府稱調控措施已經很辣的情況下出現,問題根本是系統性及結構性,且可歸納為三大因素,就是政府策略錯誤,形勢錯判,執行無力。

安全資產調整空間有限

體制不改,特區高樓價的死結無法解開。(中美)貿易談判峰迴路轉,中共忽然反口,由原先的可望達成協議,變作互相加徵關稅,終局難料。股市應聲下滑,為過熱樓市降溫,未嘗不是好事。年初本欄早已論述,貿易戰打的不是貿易逆差,而是意識形態,分歧以收窄,即使有協議,只要了解中共本質,違反承諾實屬必然。

磨擦不斷,金融市場反反覆覆,但因應香港的特殊情況,反而令住宅市場成為相對安全資產,出現安全投資轉移(flight to quality)的情況,令樓價慢跌快升。觀乎近日地產商沒有因貿易戰而減價速銷,反之將貨尾繼續加價,可證此點。當然政府政策向一手傾斜,加強地產商議價能力亦是原因之一。

若貿易戰談判破裂,後市反而要留意特朗普因應中共不斷實行量化寬鬆而要求聯儲局考慮以同樣方式刺激美國經濟的言論。若言屬實,特區樓價將再飆升。筆者始終認為利率正常化不會來臨,奉勸政府重新評估形勢,制定應對策略。

置業是重大財務決定

特區原來早已制定一個理財能力框架,詳細列出由小學至成人對理財應有的認識及等級。由於宣傳不足,框架鮮為人知。就內容而言,涵蓋範圍算廣。當然認識日常接觸的理財工具,例如貨幣、股票、基金、期貨、期權、牛熊證、各種保險等,實屬無可厚非,可是置業相關的理財資訊在框架所佔份量不足。

置業對絕大部份人來說是畢生的最大決定之一,且有一定需要性。置業身份特殊,既可視作儲蓄投資,又部份牽涉消費,交易最為複雜,風險甚高。由於交易銀碼巨大,多數涉及槓桿,且倍數可達至雙位,樓價波動可出現負資產。按揭屬長期支付承諾,支付額涉利率風險。除了買賣雙方外,物業交易牽涉多個第三方,包括地產代理、按揭中介、銀行、律師樓、按揭證券公司,甚至財務公司,資助房屋則涉政府部門。任何一環缺失皆可招至巨大損失。買賣又涉多份合約,有些更隱含不對等的財務期權,例如賣家賠訂金便可重售,可是買家撻訂,除了被殺訂外還可被追討重售差價。置業如此重大理財項目,未有系統性納入框架,資訊零散,實在令人費解。

投資上的金科玉律是除非清楚了解,否則不要投資,情況同樣適用於置業。有報告指出,置業前作詳細理財計劃者比例極低。計劃不周、認識不足的負面教訓報章常見,苦主損失慘重,甚至破產。因應資訊上的空白,坊間置業課程應運而生,課程內容未受監管,且收費高昂。筆者就曾經特意參加類似的課程以探虛實。結果發現課程提供資訊皮毛,內容偏頗,一味宣傳置業可發達,不斷吹噓其成功案例,重複推銷深造課程,甚至推銷以賺取首期為目的股票投資課程。情況值得當局留意。

建一站式平台提供資訊

今年年初政府成立投資者教育委員會,公佈全新理財能力策略2019,置業理財終於得到正視。策略提到置業是香港人最重要財務目標之一,但過去18年樓價升幅遠超工資增長,平均樓價超越19年工資,在這全球樓價最難負擔的地方,在決定置業上需合理化並以足夠資訊作決定基礎。話雖如此,但具體內容未知。筆者認為在執行上應重幾方面儘快著手。

其一,既然置業是最重要的財務目標,就有必要獨立成科。「錢家有道」便是一個整合理財資訊的教育平台,可考慮建立一個類似的「樓家有計」,以一站式平台全面將置業相關的資訊整合。資訊必須覆蓋全面,既有基礎,又應包含深入分析,列出注意事項。置業整個過程應由租賃到置業,首期儲蓄投資管理,置業時所牽涉的所有第三方及其角色與相關風險,置業前後業主所負的財務責任及其風險管理,換樓管理,逆按揭,以至到最後承傳及遺產安排等。

其二,提供置業財務相關計算機。詳細計算置業及換樓時引發的現金流,包括首期、稅項、佣金、律師費,按揭及其它保險、裝修家具、各項按金上期、搬遷等。另一部份是置業後的財務負擔。計算機應提供情景測試,讓用家得知可能出現額外現金流,及早應對。

其三,盡量利用科技。平台應提供實用軟件,協助買家管理置業流程。置業前後各環節可適時直接作重點提示。亦可利用最新例如區塊鏈、聰明合約等新技術,實時通知買家流程情況,並在雲端上一站式管理合約。萬一出現事故或糾紛,軟件應有功能按過往經驗提供解決方案。

其四,置業乃最重要財務目標,但大中小學從無教授置業相關資訊,相關部門宜制定各級別應知,填補教育上的空白。

最後,相關部門須制定宣傳策略,鼓勵查閱資訊及使用軟件,並設立機制衡量何謂成功。如果大眾不去參與,一切歸零。

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在這全球樓價最難負擔的地方,置業之苦,風險之高,不言而喻。提高資訊透明度,協助管理置業財務目標,可謂百利而無一害。既然有了新策略,就應大力執行,拖延只會令受害者增加。◇