反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報186.07,按周再升1.17%。分區指數除新界東微跌0.29%外,九龍及新界西分別再升1.94%及0.39%,港島區反彈1.73%。其餘領先指數全線上升,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別上升1.38%、1.13%及1.16%。中原代理人指數(CSI)最新報74.52,按周跌2.55個百分點。

二手樓價連升13周,累計升幅9.5%,離歷史高位188.64只差1.4%。八大領先指數中除了新界東微跌外,其餘延續升勢,九龍獨創最長連升紀錄,12周累升13.4%,中小型單位及大型屋苑亦連升13周。樓價反彈之勢較調整之勢更急,無他,因為政府無數次重複要處理「重中之重」,要解決土地來源問題,警告利率正常化,七年來無一實現,等待上車入市的用家大呼上當,急不及待追價入市自保。

發展商開售新盤時間拿捏準確,本月份頭兩星期售出越1千8百多伙,創兩年來半月銷量新高。中美貿易談判峰迴路轉,股市大幅波動,但暫未見樓市降溫。將軍澳MONTARA推餘下116伙,超額認購越百倍,6小時沽清。

大富翁遊戲在港上演

另外,花旗銀行最新調查顯示,全港有51萬名千萬富翁,數字創調查新高。每位千萬富翁平均持有1.9個香港物業,0.7大陸物業,0.4個海外物。調查又發現近六成富翁不看好未來一年特區樓價。

事實上,大富翁遊戲現實版正在特區上演,有樓有地者是大贏家,無樓則最終破產收場。在特區政府造就的大環境下,投資物業致富乃不二法門,沒有物業者就不斷被剝削。物業升值製造財富與工作收入差天共地,有樓收租比政府宣傳的所有長糧計劃優勝,結果大部份人的夢想是買樓,有樓收租便「䟴䟴腳」。長此下去,特區競爭力必落後於其它地方。

再有,千萬富翁不看好樓價前景卻又不願出售手中物業,除非溢價超高,皆因政府辣稅防止賣出後再投資,以致投資無法釋放至用家手中。只要政府的調控措施未能令現有投資釋放,所謂置業主導政策,全屬空談。這亦是為何政府不肯仿效98年長策設立置業比例指標目標之因。

資助房變私樓市埸

較早前,某電台舉行大專辯論,辯題為資助房屋應只租不賣。先不論誰勝誰負,活動亦別具意義。一來莘莘學子對影響特區重中之重的問題多作討論,加深認識,為將來政策出謀獻計,二來亦可為聽眾提供多角度思考。

這個辯論題目,在港英管治時代可謂一面倒,由於居者有其屋(居屋)計劃的成功,正方毫無勝算可言。可是今天情況大為不同。政權移交後,特區樓市亂局前所未見,資助房屋更一團糟,一時大量興建,一時又先租後買,一時又直接出售公屋,一時又推「夾屋」,一時又停建居屋,一時又推「白居二」,一時又「綠置居」恆常化,連市區重建局亦參與資助房屋出售,特首更曾經提出出租公屋封頂論。到底資助房屋政策方向是甚麼,政府從無清楚向市民交代。

但不管政府耍甚麼花招,供應不足就是問題的死結,連帶資助房屋價格亦升至不可理喻的水平。本月青衣青宏苑一個月內三度破頂,未補地價呎價高見1.3萬。將軍澳彩明苑一未補地價單位成交價達785萬,創新界區新高。青衣宏福居成為全港首個達1千萬的夾屋成交。即使未補地價,業主利潤數以百萬計,與符合資格購買該類單位的家庭收入完全不合比例。政府又推多輪「白居易」活化居屋市場。越活化價格當然越貼近私樓,此乃基本經濟定律。

據某地產代理統計,全港資助房屋未補地價呎價超越9千元,創歷史新高。讀者應還記得梁振英上任時指樓價過高,當時私樓平均呎價亦只是7,950元,資助房屋二手市場基本上已與當年超越負擔能力的私人市場無異。出售資助房屋的目的原為填補出租公營房屋與私樓置業負擔能力的巨大差距,如今實況已完全偏離政策目的。

樓市應由資助房屋主導

即使土地專責小組提出多個選項,就算全數執行,未來十多二十年土地缺口亦無法填補,更遑論有足夠土地儲蓄達至有求必應,從而控制樓價水平。土地長期短缺是特區必須面對的現實。既然如此,政府就不能讓私人市場主導樓市。不幸地,政府所做的剛剛相反,私人住宅市場總量佔比由97年的45.4%升至最新統計的54.6%,導致市場力量遠大於政府力量,在供應不足下樓價不斷飆升。政府首要的任務是扭轉政策,以資助房屋主導住宅市場。

那為何資助房屋只租不賣,有多個原因。其一,房委會剛公佈最新公屋輪候冊積壓超過25萬宗申請,一般申請者平均輪候時間5.5年,長者一人申請平均輪候2.9年。運房局局長陳帆指未來一段時間不會改善,政府長期嚴重偏離三年上樓目標。既然政府無力增加供應,唯一改善輪候的方法就是把更多私營房屋土地及現有綠置居及居屋回撥至出租公屋市場。現時最迫切性的是改善不適切居所,而不是趁樓價極度超越負擔能力而硬著頭皮置業。

其二,出租房屋是最有效率的安排。即使綠置居及居屋有機會把現有公屋騰出,但行政及執行上要數個月,拖延公屋上樓時間。再有,若果出售不是百分百,將會進一步延長造成資源浪費。

其三,大量輪候公屋的長者不但資產不足,更連未來收入也欠奉,根本不可能置業。人口老化,長者比例急增,政府必須儲蓄彈藥,增加出租房屋應對老齡化問題。

其四,資助房屋一旦出售,便永不回流資助房屋租務市場。對於出租公屋,政府彈性則大得多。一來可以調整租金間接影響非自助市場,二來又可調整政策,包括更改准入、遷移或回收的條件,待將來樓市真正有結構性轉變之後亦可考慮重新出售。

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參考其它國家經驗,龐大的資助房屋市場可穩定樓市。特區政府必須撥亂反正,改以資助房屋主導市埸,大量增加出租公營房屋以保持政策彈性。當資助房屋主導市場,私人住宅市場便會正常化,屆時置業階梯距離大幅收窄,有能力的人士就可直接在私人市場置業,這才是解決特區樓市應有的政策方向。◇